Неестественная монополия Леонида Краснянского

На московских строителей, чиновников и риэлтеров фамилия Краснянского действуют как магическое заклинание. Упоминание имени руководителя департамента внебюджетной политики строительства Москвы способно разморозить или, наоборот, остановить самую крупную стройку.

Леонид Краснянский является сегодня ключевой фигурой на московском рынке недвижимости. Его структура, оформленная как сугубо муниципальное подразделение, контролирует сегодня свыше 80% первичного рынка московского жилья. Среди риэлтеров Леонида Краснянского именуют «королем новостроек».

Явление героя

Леонид Краснянский — одна из самых колоритных и заметных фигур московского бизнеса. О прошлом его известно немного. Согласно официальной биографии Краснянский начал трудовую деятельность помощником бурильщика, затем работал снабженцем в шахтостроительных организациях Донбасса. После многолетних мытарств в конце 70-х он переехал в Москву, где стал начальником «Москапстройкомплекта». Правда, среди московских риэлтеров ходят сплетни о том, что Краснянский якобы связан с «цеховиками» советской эпохи. Но это только слухи, доказать которые никто не смог. Долгие годы Краснянский медленно взбирался по традиционной бюрократической лестнице. В середине 90-х он занимал пост первого заместителя департамента строительства московского правительства.

Вершины столичного Олимпа он достиг осенью 1996 года, когда своим решением Юрий Лужков назначил Краснянского руководителем управления внебюджетного планирования развития Москвы. Официально Краснянскому было поручено «корректировать» городские инвестиционные программы и привлекать инвестиции в строительство. За этими сухими бюрократическими строками скрывалось — ни много ни мало — радикальное изменение строительной политики.

К моменту назначения Краснянского московский стройкомплекс пребывал в состоянии глубокого кризиса. Строительные компании работали на склад готовой продукции, сотни тысяч метров сдаваемого жилья оставались нераспроданными. В стройкомплексе царил бардак: в расчетах со строителями преобладали бартер и денежные суррогаты. Московские ДСК сами продавали квартиры, которыми с ними рассчитывалось московское правительство — по сниженным ценам. В итоге к концу 1996 года цены на жилье в новостройках превысили цены вторичного рынка. Надо было что-то делать.

Тут-то и появился Краснянский. Поговаривают, что его возвышению в немалой степени способствовали старые личные связи с супругой мэра Еленой Батуриной, которая и порекомендовала предприимчивого чиновника Юрию Лужкову.

Надо отдать должное Краснянскому: представленный шанс он сумел использовать на все сто. Новый руководитель управления (позже его переименовали в департамент внебюджетной политики строительства — ДВПС) активно взялся за наведение порядка. Первыми он построил строителей.

Всех на зарплату!

В официальных отчетах московского правительства реформа, затеянная Краснянским, называлась «коренной перестройкой системы финансового обеспечения строительных программ». Главным содержательным звеном реформы стало создание структуры, которая была бы одновременно инвестором и девелопером подавляющего большинства столичных проектов. Департамент взял на себя практически весь спектр работ — от поиска площадок и согласования проектных документов до финансирования и проектирования строительства. Московское правительство создало специальный «бюджет развития», который пополнялся за счет внебюджетных источников — доходов от продажи жилья и средств сторонних инвесторов.

С помощью этого бюджета Краснянский смог быстро усмирить аппетиты строителей. Несмотря на то что домостроительные комбинаты напрямую Краснянскому не подчинялись, вскоре все они получали деньги на развитие новых проектов в основном от ДВПС. При этом новая организация финансировала не только строительство коммерческого жилья, но и реализацию муниципальных программ. Последнее особенно важно. Когда речь идет о коммерческом жилье, расходы на его строительство автоматически ограничиваются планируемыми ценами продажи (пусть даже порой и завышенными). Совсем другое дело, когда возводимое жилье используется для выполнения социальных обязательств столицы — например, для переселения жителей из ветхого жилого фонда. Поскольку контроль за расходованием средств оставлял желать лучшего, а возможности для увеличения сметы были почти безграничны, строительные компании легко и с радостью брались за такие работы. Вдобавок строители получали готовые квартиры по завышенным ценам.

Департамент Краснянского, переключив финансовые потоки на себя, фактически прикрыл эту «кормушку». Домостроительным комбинатам указали на их законное место — у подъемного крана. Для ДВПС вообще характерно воспринимать строителей не как деловых партнеров, а как подчиненных. Симптоматичная фраза из одного выступления Краснянского: «Департаментом обеспечена своевременная выплата заработной платы организациям строительного комплекса».

Местнические обиды

Структурная реформа задела интересы многих чиновников, и прежде всего представителей префектур и подразделений, связанных с имущественно-земельным комплексом, который возглавляет вице-премьер московского правительства Олег Толкачев. Оказалось, что положение придворного девелопера имеет много плюсов. Оно, в частности, позволяет существенно экономить на платежах за землю, а также избегать ряда сборов и оброков, которыми обложены частные инвесторы.

Но это было еще полдела. Краснянский изменил характер отношений с префектурами, которые получают часть жилья для выполнения социальных программ. То есть фактически ДВПС взял под свой контроль не только финансовые потоки, связанные со строительством, но и процесс распределения готового жилья. А это уже совсем другие масштабы интересов.

Как следствие — спустя всего несколько месяцев на одном из заседаний правительства Москвы с критикой в адрес департамента Краснянского выступил один из руководящих чиновников департамента экономической политики Москвы Валерий Жаров. По его мнению, ДВПС смешивает строительство коммерческого жилья с социальными программами. В результате внебюджетное строительство финансируется за счет бюджета. Однако личные связи не подвели Краснянского и на этот раз. «Мне нужно, чтобы ДВПС работал, и работал прибыльно, а не занимался проблемами префектур», — заявил Юрий Лужков. Кстати, по слухам, у Краснянского всегда есть возможность обсудить с мэром сложные вопросы в самой подходящей для этого обстановке. Краснянский является учредителем некоммерческой организации «Фонд возрождения русской охоты», а московский мэр большой любитель пострелять из ружья.

Деньги, пожалуйста, через кассу

Моральная (и не только) поддержка со стороны мэра многого стоит. Располагая таким ресурсом, Краснянский взялся за третий этап своей реформы. На этот раз не повезло риэлтерам. Раньше от имени правительства Москвы не торговал только ленивый. Достаточно вспомнить рекламные газеты середины 90-х, пестревшие модулями «по поручению правительства Москвы», «уполномоченный дилер» и пр. Краснянский решил покончить с этим риэлтерским клондайком. Своим распоряжением он ввел новый порядок перечисления средств на приобретение жилья в новостройках. Отныне все деньги должны были напрямую направляться на накопительные внебюджетные счета в Банке Москвы.

Кроме того, среди риэлтеров был проведен конкурс. Правила его были удивительно просты — выигрывает тот, кто сможет в установленные сроки реализовать выделенное жилье. В ситуации цейтнота решающим оказался «прейскурант квартир». К примеру, если компания получила малоходовые трехкомнатные квартиры в Южном Бутове, ее шансы на выигрыш были близки к нулю. И наоборот: реализовать «однушки» в Марьине можно всего за несколько дней.

В итоге некоторые известные фирмы либо позорно провалили свои дилерские программы, либо стали продавать новостройки не напрямую. Поговаривают, правда, что среди особо уполномоченных оказалось много фирм, связанных с руководством департамента внебюджетной политики родственными и прочими узами. По признанию руководителя крупной риэлтерской фирмы, «уполномоченные риэлтеры получают вместе с товаром еще и порцию административной валюты. Мы квартиры покупаем и вполне способны прогнозировать цены».

Но даже сокращение числа дилеров до пятнадцати-двадцати не позволяло ДВПС полностью контролировать рынок. Многие фирмы выкупали большое количество квартир по оптовым ценам и затем реализовывали их со значительной скидкой. Краснянского такой расклад совсем не устраивал — это же упущенная прибыль. В результате в марте этого года ДВПС вообще прекратил оптовую торговлю жильем в новостройках.

Всюду деньги

Три года политики последовательного вытеснения конкурентов принесли свои плоды. Сегодня ДВПС превратился в крупную монополию, контролирующую больше 80% московского первичного рынка. Краснянский выглядит почти неуязвимым. У него хорошие отношения с московским мэром и его женой (что в столичных условиях работает лучше любой страховки), налаженная структура, способная сдавать в год около миллиона квадратных метров нового жилья, и слаженная команда исполнителей.

Секрет успеха кроется в личных качествах Краснянского. Специфический личный опыт помогает ему легко разбираться в хитросплетениях московского двора. За короткий срок он сумел уйти из-под опеки Валерия Шанцева и Олега Толкачева. Куда более тяжелые отношения сложились у Краснянского с первым заместителем председателя правительства Владимиром Ресиным. Формально подчиняясь первому вице-премьеру, Краснянский ведет самостоятельную политику и распоряжается инвестиционными ресурсами. По слухам, глава ДВПС постоянно стремится выйти из-под контроля руководителя строительного комплекса Москвы. О сложных личных взаимоотношениях двух главных строителей Москвы ходит много историй. Вот одна из них.

Одним из самых неприятных моментов для московских строителей в 1999 году стал кризис ипотечной программы, о которой на протяжении нескольких лет любил говорить Владимир Ресин. Пытаясь реанимировать городскую ипотеку, первый вице-премьер собрал на совещание руководителей строительных организаций и ряда банков. Каждой структуре был выдан план по ипотечным кредитам. То есть: ДСК-1 — обязать выдать столько-то кредитов населению под будущие налоговые каникулы; столько-то кредитов обязать выдать «Мосстроймеханизацию-5» — взамен землеотвода и пр. Но в сумме получались все равно только десятки кредитов, а для отчета перед мэром нужно было на порядок-два больше. В момент когда атмосфера в зале изрядно накалилась, вошел Краснянский. И, выяснив причину беспокойства, спокойно сказал: да мы хоть тысячу кредитов можем обеспечить, хоть две. Тем не менее в конечный план ДВПС почему-то попала казуистическая цифра в 883 кредита.

Чтобы с легкостью предоставлять тысячи кредитов, надо иметь хорошие связи в банковских кругах. Краснянский сотрудничает с достаточно серьезными структурами, в том числе с Банком Москвы, Собинбанком, Росбанком и объединением «Ингеоком». Но в случае чего ДВПС может вложить и собственные средства. По оценкам риэлтеров, инвестиционные ресурсы департамента составляют не менее полумиллиарда долларов. Правда, проверить эти данные практически невозможно: финансовая кухня ДВПС хорошо защищена и надежно закрыта.

Частные и городские

Бюрократические таланты легко уживаются в Краснянском с недюжинными организаторскими способностями. Сегодня ДВПС единственная городская структура, которая успешно выполняет нормальную девелоперскую работу: подбирает площадки и проводит их предстроительную подготовку. Кроме того, департамент формирует заказы для проектных организаций и весьма успешно занимается реализацией собственного жилья. При этом масштабами деятельности определяются и методы департамента. Если средний девелопер обычно ведет один-два проекта и может себе позволить скрупулезно просчитать все возможные риски (кстати, именно поэтому эффективность небольших частных проектов выше, чем городских), то ДВПС одновременно работает на двух-трех десятках площадок. В условиях реализации большого количества проектов недополученная прибыль по какому-либо одному из них не так страшна. Важнее общая стратегия.

Чтобы решать задачи такого масштаба, необходима эффективная команда. У Краснянского она есть. Ключевые ее фигуры — Сергей Тхор, отвечающий за поиск и подготовку строительных площадок, и Руслан Ростовцев, который ведает реализацией новостроек.

Весь я не уйду…

Краснянский Леонид Наумович

Родился в 1931 году в Киеве.
Окончил Донецкий государственный университет. Работал помощником бурильщика, возглавлял подразделения материально-технического снабжения в шахтостроительных организациях Донбасса.

С 1978 года работает в Москве. Был начальником объединения «Москапстройкомплект» Главного управления капитального строительства Мосгорисполкома, заместителем председателя Мосстройкомитета, первым заместителем руководителя департамента строительства правительства Москвы.

В сентябре 1996 года назначен начальником управления внебюджетного планирования развития г. Москвы. С октября 1997 года — первый заместитель руководителя комплекса перспективного развития Москвы (руководитель — В. Ресин).

Заслуженный экономист РФ. Доктор коммерции. Награжден орденами «За заслуги перед Отечеством» 4-й степени, Дружбы народов, «Знак Почета», Святого Даниила Московского.

Жизнь Краснянского трудно назвать безоблачной. Сегодня его строительная империя манит многих влиятельных теневых чиновников. В середине марта поползли слухи о скорой отставке Краснянского. Говорили, что главой ДВПС недоволен Владимир Ресин, за спиной которого маячила тень влиятельного и авторитетного предпринимателя — руководителя «СТ Групп» Шалвы Чигиринского. Якобы «СТ Групп», которая входит в число крупнейших московских девелоперов, недовольна агрессивной политикой ДВПС. Зная Краснянского, в это легко поверить: многие сложные вопросы он решает с легкостью салтыковских персонажей. Этим, однако, проблемы Краснянского не ограничились. Серьезные финансовые проблемы начал испытывать Собинбанк — один из ключевых для ДВПС банков. Слухи достигли своего апогея в начале мая, когда Краснянский ушел в отпуск.

Но все получилось как всегда. Руководитель ДВПС вышел из отпуска и снова взялся за работу. Как заметил один из работников департамента, «снять нашего начальника не так-то просто. Да и вообще Краснянский всегда уходит в отпуск в мае. Он ведь киевлянин, а в эту пору на Крещатике восхитительно цветут каштаны».