Корпорация «Конти» – один из крупнейших частных столичных застройщиков. Раньше название компании прочно ассоциировалось со всеми масштабными московскими проектами в сфере жилищного строительства. Но не так давно «Конти» стала управляющей компанией по программе строительства жилья в Центральном федеральном округе и устремилась в регионы. О том, почему у «Конти» становится меньше проектов в Москве, рассказывает президент компании Тимур Тимербулатов.
Когда Тимур Тимербулатов только начинал деловую карьеру, он столкнулся с неожиданной проблемой – как назвать свою компанию? Имя должно быть оригинальным, благозвучным, но без чрезмерных претензий. Решение пришло само собой во время прогулки начинающего бизнесмена по московским улицам. Внимание Тимербулатова привлекла вывеска «Континенталь» на одном из зданий. Но такое название было бы слишком громоздким для маленького бизнеса. Поэтому Тимур Тимербулатов ограничился первыми двумя слогами – «Конти».
К слову «континенталь» бизнесмен вернулся только через 12 лет. Так была названа одна из первых высоток «Нового кольца Москвы» – амбициозного проекта, инициированного компанией Тимербулатова. Казалось бы, теперь все мечты осуществились, владелец «Конти» более не стесняется громких имен и чересчур пристального внимания к своей персоне. Однако компания все меньше стремится участвовать в масштабных московских проектах. «Конти» один из первых застройщиков, начавших экспансию в регионы. Как говорит Тимербулатов, только там сейчас можно по-настоящему развернуться.
«Ко»:В прошлом вы были профессиональным военным и дослужились до звания полковника. В обывательском понимании офицеры – люди прямолинейные, не терпят компромиссов и интриг, без которых бизнес вряд ли возможен.
Тимур Тимербулатов: Принципы управления войсками и принципы управления в бизнесе очень схожи. Существует даже книга об использовании элементов военного управления в бизнесе. Очень многое уже прописано в уставах Вооруженных Сил. Просто надо брать устав и прилагать к тому или иному виду деятельности. Можно сказать, что руководство «Конти» – компания военных, полковников с высшим военным и гражданским образованием. Это чрезвычайно ответственные, дисциплинированные люди, поэтому мне с ними легко работать. И даже совещание в три часа утра никого не шокирует.
«Ко»: То есть в строительном бизнесе как на войне?
Т.Т.: В строительном бизнесе, как и в любом другом, есть краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные планы. В армии похожая система. Есть тактика, где решаются задачи начального уровня; есть оперативное искусство, заключающееся в решении задач на уровне более высоком, и есть стратегические задачи. Сегодня очень модно говорить о системе сбалансированных показателей, основная идея которой состоит в том, чтобы за текучкой не упустить стратегических целей. Так вот в армии ты всегда подчинен прежде всего стратегии. То, что строится на любом другом уровне, всегда ориентировано на выполнение миссии в целом. Для этого и существует военное искусство.
«Ко»: И какая миссия у компании «Конти»?
Т.Т.: Создание высокопрофессиональной команды, способной решать любые задачи в области строительства и коммунального хозяйства, где первичным является не получение прибыли, а удовлетворение потребностей наших клиентов. Это самое важное, потому что если клиенты довольны, их становится больше. Тогда автоматически выполняется вторая задача – получение прибыли.
«Ко»: История становления многих российских строительных холдингов показывает, что сначала основной их целью было получение максимальной прибыли. И лишь достигнув определенных масштабов и капитализации, эти компании задумались о мнении своих клиентов.
Т.Т.: В 1990-х годах, в самом начале своей деятельности, мы действительно спорили, что важнее: прибыль или удовлетворение потребностей клиентов? Выбрали интересы клиентов и не ошиблись: сегодня, когда бизнес начинает обращать больше внимания на решение государственных задач, репутация компании стала особенно важна.
«Строительным компаниям тесно в Москве»
«Ко»: Что вы думаете о сегодняшнем этапе развития столичного строительного бизнеса? Что в нем изменилось за последние 12 лет?
Т.Т.: В 1992 году существовали только домостроительные комбинаты (ДСК). Они выпускали железобетонные конструкции и строили панельные дома. Затем появились первые компании, которые начали брать на себя функции заказчика-застройщика, привлекали кредитные или собственные денежные средства. Как правило, это была финансовая помощь более крупных компаний. В этой цепочке ДСК аккумулировали в себе функции подрядчика и производителя конструкций.
В 1994 – 1995 годах ДСК решили, что сами могут быть заказчиками и одновременно могут получать те деньги, которые тогда доставались управляющим девелоперским компаниям. Тогда ДСК стали выстраивать и свою систему продаж, исполнять функции заказчиков-застройщиков. Стали работать самостоятельно. Кроме того, ДСК начали осваивать крупные территории – например, Марьинский парк. Управляющие компании, оставшись без «панелей», начали создавать собственные структуры и использовать новые монолитные технологии, пытаться конкурировать с ДСК. Уже в 1994 – 1995 годах использовались туннельная или скользящая опалубка, современные строительные материалы. Затем эти частные фирмы стали сами «прорастать» генподрядными организациями и заниматься комплексной застройкой территории. Сегодня крупные строительные компании имеют не только свою службу заказчика, проектную генподрядную организацию, но и свою систему продаж, систему эксплуатации жилья.
«Ко»: Каково место в этой цепочке компании «Конти»?
Т.Т.: Можно сказать, что я как раз про «Конти» и рассказываю. Далее проблемы с проектными организациями привели к созданию собственных проектных бюро. Сегодня рынок пришел к тому, что так же как ДСК, управляющие и девелоперские, компании выполняют весь комплекс услуг. Любая подобная организация представляет собой очень сложную систему со штатом до 7000 – 8000 человек. При таких масштабах постоянно нужны новые заказы, новые строительные площадки. Как говорится, если дракона не кормить, то он сам начнет себя пожирать. А Москва не резиновая. Если в 1995 году всем было свободно и о конкурентной борьбе не было речи, то сейчас строительным компаниям тесно в Москве.
И девелоперскому бизнесу надо как-то выживать. Первый раз мы заговорили об этом в 2000 году, когда уже стали строить в регионах. «Конти» первой начала проекты в Туле, Курске, Тамбове, Светлогорске, Батуми. И за нами пошли очень многие строительные компании.
«Ко»: Возможности московского рынка все же не до конца исчерпаны. У «Конти» есть опыт и все необходимые ресурсы для новых проектов. Тем не менее вы с большим азартом говорите про свой бизнес в регионах. Неужели дело только в конкуренции?
Т.Т.: На столичном рынке существует проблема борьбы за землю. Достаточно посмотреть на конкурсы. Участников всегда много, но участки достаются далеко не всем.
«Если выигрывает только одна сторона, бизнеса не получится»
«Ко»: Вы говорите о конкурентной борьбе за землю. Но, например, в марте сорвался инвестиционный конкурс на возведение высотки в проезде Серебрякова – не было подано ни одной заявки. Почему это произошло?
Т.Т.: Это особый случай. Участок, про который вы говорите, разрабатывала компания «Конти» в рамках программы «Новое кольцо Москвы». Те экономические показатели, которые мы тогда представили городу, были правильными и понятными: и инвестор, и город получали хорошую прибыль. К сожалению, сегодня на конкурс по этому проекту выставили иные условия, неработоспособные.
Бизнес – это улица с двусторонним движением. Если выигрывает или проигрывает только одна сторона, то движения, то есть бизнеса, не получается. Участок на Серебрякова не был доработан, там не сняли всех конкурсных обременений, качество тендерной документации оказалось крайне низким. Требуемые вложения в участок до начала строительства оказались слишком большими. Но это отдельный случай, который не указывает на отсутствие конкурентной борьбы за землю.
«Ко»: Наверняка этот случай не единственный.
Т.Т.: Наверняка, и если не будет позитивных изменений в позиции ОАО «Новое кольцо Москвы» по данному проекту, то этот случай будет и не последним. Когда к выставлению конкурсных условий подходят схематично, то за цифрами сложно увидеть, сколько труда и денег надо вложить в участок, чтобы он начал приносить хоть какую-то прибыль. На самом деле все не так просто, как на бумаге. Все видят только себестоимость строительства в $600 и цену продажи – $1500. А это не так.
«Ко»: Получается, что те, кто готовит условия для конкурсов, не исследуют компании, которые могли бы в них участвовать?
Т.Т.: Думаю, да. Для серьезного маркетингового исследования, которое должно предшествовать конкурсу, нужны время и деньги. Я бы очень удивился, если бы кто-то подал заявку на этот конкурс при выставленных условиях. Может быть, через два-три года, когда в Москве почти не останется земли, на такое предложение кто-то да согласится. Но не сейчас, когда есть возможность вложить деньги в другой, более рентабельный проект.
«Ко»: «Конти» является автором программы сноса пятиэтажек, которая затем стала основой идеи строительства высоток. («Конти» разработала программу «Новое кольцо Москвы». В 1999 году столичные власти объявили программу муниципальной и передали функции заказчика строительства одноименному ОАО, на 100% принадлежащему городу. Первые три участка «Нового кольца» застраивает корпорация «Конти». Остальные город обещал выставить на аукционы. – Прим «Ко».) Теперь эту программу продолжают совсем другие компании. Не жаль было отдавать?
Т.Т.: Да нет. Новое, интересное и прибыльное мы придумывать умеем. Просто интересно жить и строить.
«Ко»: А вы сейчас каким-то образом участвуете в программе «Новое кольцо Москвы»?
Т.Т.: Первой высоткой стал 43-этажный дом «Эдельвейс», затем «Вертикаль». Сейчас компания строит комплекс «Континенталь» на ул. Маршала Жукова. Вообще программа «Новое кольцо» несколько видоизменилась. Если раньше предполагалось строительство 60 высоток, то теперь в проект включены уже возведенные здания таких крупных компаний, как «Крост», «ДОН-Строй» и других.
«Ко»: Эти здания не предусматривались проектом. Не пострадает ли первоначальная архитектурная идея «Нового кольца»?
Т.Т.: Наша идея заключалась в том, чтобы подчеркнуть кольцеобразную структуру и существующие памятники, в том числе геометрическим решением. Сегодня структура «Нового кольца» несколько иная. Но этот проект является знаковым и имиджевым для Москвы. Только городу определять подход к программе. Поэтому у нас возникла идея передачи функций управляющей компании столице.
«Ко»: Почему вы так решили?
Т.Т.: Когда бизнес идет в ногу с властью – это правильно. Сначала мы как управляющая компания хотели получать только 2% от прибыли. Затем московское правительство решило, что каждый высотный объект должен рассматриваться как комплекс, и приняло схему расчета с городом в пропорции 30% на 70%.
«Ко»: То есть 30% городу деньгами или квартирами?
Т.Т.: Сейчас – деньгами.
«Ко»: Схема городского участия в строительстве выгоднее с расчетом деньгами, а не квадратными метрами?
Т.Т.: Во всяком случае, понятнее. Деньги идут в специальный фонд, на средства которого строится социальное жилье для переселения. Конечно, нереально отдавать долю города квартирами площадью 160 кв. м, как, например, в нашем высотном комплексе «Эдельвейс». Кроме того, такие квартиры не подходят для социального жилья из-за высоких эксплуатационных расходов.
«Слабый момент высотного строительства»
«Ко»: С учетом огромных площадей ваших высотных зданий сколько требуется в них вложить перед строительством?
Т.Т.: Высотное строительство в Москве – непростое дело. Вот, например, комплекс «Континенталь». Для того чтобы начать, мы должны построить музыкальную школу – вынести ее из пятна застройки (это $3 млн). Кроме того, переселить общежитие и контору «Мосгаза» ($3 млн). Перенос коммуникаций обойдется более чем в $3 млн. Проектные работы для такого дома стоят от $20 до $40 за кв. м. Учитывая, что площадь дома около 40 000 кв. м, получаем сумму $6 млн. Также необходимо получить все согласования, а это тоже деньги. Поэтому, прежде чем начать копать, надо выложить более $20 млн. Плюс 20% доли городу надо отдавать сразу, а в каждый квартал равными долями еще по 10%, чтобы к окончанию строительства $11 млн были полностью выплачены.
«Ко»: Получается, что высотное строительство под силу только гигантским компаниям?
Т.Т.: Не совсем. Важно, чтобы у компании был серьезный финансовый запас. Ведь эти «предстроительные» $20 млн даст в кредит далеко не каждый банк, потому что ему нужны полностью подготовленная проектная документация и выстроенные отношения с городом. На начальном этапе приходится изыскивать собственные средства, так как кредитные можно привлечь только при наличии технико-экономического обоснования. Это сложно, и говорить, что все застройщики бросятся на строительство высоток, нельзя.
«Ко»: Насколько я знаю, СНиПов на высотки до сих пор не существует. Как возводятся в Москве здания выше 200 метров?
Т.Т.: Это слабый момент в высотном строительстве. Каждый объект рассматривается индивидуально в Госстрое и Строительном комплексе правительства Москвы. Четкие СНиПы есть для зданий только высотой до 75 метров, а до 150 метров – только рекомендации.
«Ко»: Каков предел высоты здания в Москве?
Т.Т.: Высота башни «Россия» в ММДЦ «Москва-Сити» будет 648 м.
«Ко»: Это возможно?
Т.Т.: Подобные здания в мире есть, и Россия достойна такого объекта. Это очень ответственный, дорогостоящий и сложный объект. Для того чтобы его строить, надо по крайней мере лет 50 активно проработать на рынке. Должны устояться традиции, количество должно перейти в новое качество. Если бы компании «Конти» предложили строить башню «Россия» сейчас, я думаю, мы бы отказались. Не потому, что не хотим рисковать, просто это требует особой ответственности.
«Ко»: Почему «Конти» вообще не участвует в строительстве «Москва-Сити»?
Т.Т.: Просто не успели. Мы вели переговоры с компанией «Строймонтаж» о совместном участии в проекте, но они решили строить самостоятельно. В принципе мы готовы пойти в «Сити» в любой момент.
«Ко»: Существует ли для вас понятие культуры строительства? Есть ли она в России?
Т.Т.: Вот здесь часть ответа на вопрос о том, что не позволяет нам строить башню «Россия». Для этого должен вырасти не только высший менеджмент, но и руководители среднего и нижнего звена. Сейчас мы не просто терпеливо ждем, а сами формируем культуру строительства на площадке. Должны быть ответственность за качество конструкций, умение использовать новейшие технологии.
«Ко»: Если посмотреть по отраслям, то в строительстве, наверное, сформировалась одна из самых мощных юридических баз, которые есть на сегодняшний день. Тем не менее вопросов в сфере недвижимости очень много. На что, по-вашему, надо обратить самое пристальное внимание?
Т.Т.: Ужесточение норм жизненно необходимо, особенно в свете последних событий. Самым важным вопросом на сегодня я считаю ипотеку. Ипотека – это та подпорка, которая сможет обезопасить рынок недвижимости от анонсируемого падения.
«Ко»: А вы сами верите в то, что рынок недвижимости в Москве может в одночасье обвалиться?
Т.Т.: Нет. Из-за консервативности рынка такого случиться не должно. Он не настолько монополизирован, чтобы можно было говорить об обрушении.
«Государство должно отдать ЖКХ инвесторам»
«Ко»: И все же вы уходите в регионы. Там можно заработать больше денег, чем в Москве?
Т.Т.: Чтобы понять действительность, надо понимать законы больших чисел. Например, чтобы решить проблему дефицита жилья в Центральном федеральном округе, надо построить 50 млн кв. м. Теперь давайте посмотрим, насколько это реально, если «взять» 10 – 20 крупных городов и работать там на протяжении 10 лет. Рассматривая эту задачу четыре года назад, мы рассчитывали на прибыль $20 с 1 кв. м. Сегодня этот показатель увеличился до $100 – 200 в зависимости от масштаба и местоположения города. Так вот, если даже эти минимальные $20 умножить на 50 млн требуемых квадратных метров жилья, получим $1 млрд чистой прибыли.
Я не говорю, что все должна построить одна компания – нет, скорее конгломерат. Но $100 млн прибыли в год в течение10 лет – это реально. Причем если в Москве оформить всю документацию на начало строительства дело чрезвычайно трудное, то в регионах этот процесс проходит гораздо быстрее и спокойнее. Там он не такой дорогостоящий. В регионах строителей ждут.
«Ко»:Я слышала, что там совсем не рады столичным застройщикам.
Т.Т.: Все зависит от намерений компании. Например, «Конти» в регионах начала с инвестиций, развития местной базы строительной индустрии, с внедрения новых технологий. Мы используем местную рабочую силу, опыт местных руководителей. Налоги поступают в региональный бюджет, так как компания регистрируется на месте. Наша задача – создать нормальный инвестиционный процесс. Тогда «Конти» приносит новые технологические и управленческие решения. Причем необязательно мы забираем из региона всю прибыль.
Кроме того, в регионах «Конти» занимается переселением из ветхого жилья. А это важнейший политический момент для любого градоначальника. В регионах процесс переселения проще и дешевле, чем в Москве. Например, в Москве на ул. Маршала Жукова, чтобы расселить ветхий дом, квадратный метр жилья в пятиэтажном панельном доме мы покупаем за $1660. Это огромные деньги. В регионах переселение в новинку, нам благодарны, да и стоит там жилье не больше $300 за кв. м. Согласитесь, что разница есть.
«Ко»: Региональные программы влекут за собой появление других побочных бизнесов?
Т.Т.: Конечно. Например, в регионах можно строить не только жилье, но также офисные и торговые площади. Мы решили попробовать себя в сфере ЖКХ. Первый опыт в Туле уже есть. С точки зрения туляков, там все хорошо, но компания пока не получает желаемой прибыли. Однако мы не унываем. Сфера ЖКХ коррелирует со строительным бизнесом, который устойчив и будет расти вместе со стоимостью энергоносителей. Если эту систему выстроить правильно, то государство снимет затратные финансовые «гири» со своих ног, город получит высококачественные услуги по адекватным тарифам, а мы – прибыль. «Конти», занимаясь ЖКХ, берет госимущество не в собственность, а в аренду и вкладывает туда деньги. Но это пока понимают не все. Я думаю, что ЖКХ – то поле деятельности, которое государство должно активнее отдавать инвесторам.