Все значительные проекты, в том числе и в «новой Москве», реализуются на землях лендлордов и зачастую теми же лужковскими компаниями. Тем не менее передел строительного рынка начался, и если говорить об активах, полученных в сфере недвижимости, то здесь «на коне» братья Гуцериевы и их племянник Микаил Шишханов, владельцы группы «БИН». Они приобрели таких активов на $3,26 млрд, купив их в том числе у «Интеко», компании Елены Батуриной, жены Юрия Лужкова.
Главные бенефициары
Еще пять лет назад, в 2008 г., у семьи Гуцериевых отмечались большие проблемы с бизнесом. Михаил Гуцериев вынужден был эмигрировать в Лондон и отказаться от своего основного актива — нефтяной компании «Русснефть». Племяннику Гуцериева Микаилу Шишханову пришлось продать БИН-банк, а младший брат Михаила Гуцериева Саит-Салам не смог переизбраться в Госдуму. Однако на данный момент эта семья скупила самые крупные активы в области недвижимости у людей, покинувших Россию и свернувших здесь свой бизнес. Речь идет об «Интеко» госпожи Батуриной; девелоперских проектах группы «Уникор» Бидзины Иванишвили, лидера партии «Грузинская мечта»; самом крупном логистическом комплексе Подмосковья, принадлежащем Мухтару Аблязову, скрывающемуся от преследований властей Казахстана в Лондоне.
Кроме того, столичные власти продали Гуцериевым свои лучшие активы. Микаил Шишханов приобрел 49% ОАО «Декмос» (заказчик реконструкции гостиницы «Москва»). По 25,5% ОАО «Декмос» принадлежит структурам бизнесменов Сулеймана Керимова и Аркадия Ротенберга. Саит Гуцериев купил отель «Националь». Оба отеля находятся рядом с Красной площадью.
С покупкой МФЦ «Саммит», где расположен отель InterContinental Moscow Tverskaya, и проекта отеля «Люкс» под управлением международного оператора Mandarin Oriental Hotel Group семья получила всю «коллекцию» люксовых гостиниц Белокаменной, за исключением «Ритца».
Также Москва продала этой семье 26,24% ЗАО «Моспромстрой», где у Михаила Гуцериева и Микаила Шишханова уже было 70% долей. ЗАО «Моспромстрой» построило храм Христа Спасителя, Ледовый дворец, мемориал Победы на Поклонной горе, владеет почти 150 объектами недвижимости. Среди них три отеля Marriott и два Holiday Inn — на Лесной улице и Сущевском валу.
Плюс Саит-Салам Гуцериев строит самый большой в России парк развлечений на Варшавке стоимостью $2,8 млрд. Его партнерами станут The Anschutz Entertainment Group (AEG) и Universal Studio. Это будет пятый в мире парк Universal после Орландо (штат Флорида), Голливуда, Сингапура и Японии. Количество посетителей составит 5-6 млн человек в год, 2 млн из них — туристы.
Общая сумма совершенных сделок — $3,3 млрд — сопоставима с годовым объемом иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость России. А сами они вызывают вопросы. Первый: а откуда деньги у семьи? Микаил Шишханов не смог обслуживать кредит в Сбербанке на $5 млрд, взятый на покупку проекта города миллионеров «Рублево-Архангельское» (2,7 млн кв. м) у Сулеймана Керимова, в самый разгар кризиса. Однако «Сбер» забрал проект себе, не став требовать возврата денег. Сложное финансовое положение было и у «Русснефти». Но и этой компании помог Сбербанк, реструктурировав долги и выделив новые кредиты.
Посредник
Почему семья Гуцериевых стала основным покупателем активов после ухода Лужкова? На каждый из активов имелись и другие претенденты. Например, бизнес госпожи Батуриной после отставки ее мужа можно было приобрести с существенным дисконтом. Так, девелопер Василий Анисимов давал за «Интеко» $400 млн. Но Елена Николаевна сие предложение отвергла. Микаил Шишханов же считает, что предложил Батуриной адекватные деньги — $1,2 млрд с учетом долга, из которых примерно половину она получила деньгами. В итоге свое нынешнее состояние Батурина оценивает в $1,2 млрд.
«Владимир Петрович Евтушенков (мажоритарный акционер АФК «Система». — Прим. «Ко») устроил так, что «Интеко» была продана Шишханову, и с наименьшим дисконтом, — отмечает чиновник московского стройкомплекса. — Он предотвратил вариант вынужденной продажи компании Батуриной по самой низкой цене». Евтушенков дружит с Лужковым. После ухода последнего с поста мэра Евтушенков позвал Юрия Михайловича на работу в АФК «Система». В АФК работает исполнительным вице-президентом и бывший крупный лужковский чиновник, экс-глава «Мосгорзаказа» и совладелец «Москапстроя» Леонид Моносов. Кроме того, Евтушенков состоит в хороших отношениях с Владимиром Путиным. Сам Евтушенков опровергает факт дружбы с Лужковым, говорит об «уважительных отношениях» и не комментирует собственное посредничество в сделке между Батуриной и Шишхановым.
Между тем в 2010 г. благодаря Владимиру Евтушенкову и президенту Сбербанка Герману Грефу самый старший и богатый в этой семье Михаил Гуцериев (состояние — $6,7 млрд) вернулся в Россию из Лондона. Гуцериев сам об этом говорил в 2010 г. после возвращения в Москву газете «Ведомости».
Почему Гуцериеву помогал Греф? Олег Дерипаска не смог купить «Русснефть», как обещал, и на балансе «Сбера» образовался еще один «токсичный» актив. Долги нефтяной компании достигали $7 млрд. Покупателей на нее не было, а Гуцериев рвался домой. Так у Грефа возникла идея помочь Гуцериеву вернуться на родину и возвратить себе «Русснефть». Но поднять в одиночку бизнес Гуцериев не мог и вскоре продал Евтушенкову 49% акций «Русснефти» всего за $100 млн. При этом Гуцериев был готов отдать эти акции Евтушенкову даром. После того как Евтушенков и Греф сделали возможным возвращение Михаила Гуцериева в Россию, последний чувствовал себя обязанным этим людям и готов был совершать любые сделки. Никто из бизнесменов не комментирует условия этих сделок, их источники и размер долга. Но очевидно одно: отъема активов у семьи Лужкова, как у башкирского президента Муртазы Рахимова, с уголовными делами не произошло. Евтушенков отмечал, что и давления на Батурину после отставки Юрия Михайловича не оказывалось.
Лужковские миллионеры
В годы экономического бума и лужковского правления топ самых крупных строительных компаний Москвы выглядел так: СУ-155 Михаила Балакина, ДСК-1 Владимира Копелева, ГК «ПИК» (на тот момент Кирилла Писарева и Юрия Жукова) и УК «Главстрой» Олега Дерипаски. Это крупные холдинги со своими домостроительными комбинатами, выпускающими панельные дома. В советах директоров двух из них — ДСК-1 и «Главмосстроя» (входит в УК «Главстрой ) — несколько лет работал первый зам Лужкова Владимир Ресин, реализуя право «золотой акции». Для компаний это служило гарантией получения заказов от города и решения вопросов по согласованию проектов строительства. Ресин же публично не играл роль корпоративного лоббиста, а говорил о необходимости загрузки домостроительных комбинатов, о рабочих местах и выполнении обязательств перед дольщиками.
Тогда годовые объемы этих предприятий превышали миллион квадратных метров, и больше половины из них реализовалось в Москве. Четверка лидеров не менялась весь период лужковского правления. Но в последние два года у «старой гвардии» объемы в столице резко упали, прежде всего из-за смены курса на разуплотнение города. Так, «Главстрой» в 2012 г. построил в Белокаменной всего 55 500 кв. м плюс шесть детсадов, а 93% работ (около 600 000 кв. м) осуществил в Подмосковье.
ДСК-1 свой миллион «квадратов» также возвел в Подмосковье, не считая одного корпуса в ЖК «Бутово Парк».
У ГК «ПИК» в 2012 г. из 658 000 кв. м проданного жилья только 158 000 кв. м приходится на Москву. У СУ-155 — около 200 000 кв. м в столице и примерно 500 000 кв. м в Московской области. Все объемы «перетекли» в Подмосковье.
Сегодня по полмиллиона «квадратов» в год в Москве не сдает ни одна строительная компания. Самый большой жилой комплекс — микрорайон «Царицыно» на 850 000 кв. м жилья — возводится на территории бывшего хлебокомбината №2 Московским комбинатам хлебопродуктов, «дочкой» агрохолдинга «Настюша». Стройка стартовала при Лужкове, в 2005 г., а в настоящее время идет реализация второй очереди. Но «Настюша» в девелоперы не переквалифицируется. Хозяин агрохолдинга Игорь Пинчук подчеркивает: «Дома я буду строить несколько месяцев, а хлеб печь всю оставшуюся жизнь». Мегастройки реализуются в «новой Москве» на площадках, купленных лендлордами еще при Юрии Михайловиче. Речь идет о проектах ГК «Абсолют» Александра Светакова (всего 2,5 млн кв. м — «Первый Московский» и «Переделкино Ближнее» ), ГК «ПИК» Сулеймана Керимова (1 млн кв. м — «Бунинские аллеи»), «Авгур Эстейт» сенатора Вадима Мошковича (870 000 кв. м — ЖК «Квартал А101» и проект «Москва А101»).
Кто на новенького?
Принципиально новых крупных игроков, которых можно было бы назвать «собянинскими», не появилось, но и старых не стоит списывать со счетов, тем более, что не всех лужковских чиновников Собянин уволил. Так, префектом двух новых административных округов Москвы, Троицкого и Новомосковского, назначен Алексей Челышев, экс-префект ЮЗАО. Челышев курирует градостроительную комиссию, решающую вопросы использования земельных участков и строительства. По словам Алексея Шепеля, владельца S.Holding, ЮЗАО во времена Лужкова был вотчиной 1-2 компаний. Они реализовали проекты в Новых Черемушках (386 000 кв. м), проект «43-й квартал» в Обручевском районе (283 000 кв. м) и проект в примыкающей к ЮЗАО Щербинке (410 000 кв. м). И многолетнее сотрудничество компании с Челышевым продолжится.
Департамент по развитию новых территорий Москвы в мае 2012 г. возглавил Владимир Жидкин, экс-зампред правительства Московской области. Жидкин в дружеских отношениях с Александром Ручьевым, владельцем крупного подмосковного застройщика «Мортон». Почти на всех площадках «Мортона» на подряде сегодня работает ДСК-1. Из его панелей построены «Щитниково», «Жемчужина Балашихи», «Катюшки» и др. — всего более 1 млн кв. м. На территории «новой Москвы» партнеры возводят «Солнцево Парк»(470 000 кв. м), где доля подряда ДСК-1 составляет около 50%. Здесь же на подряде работает и ГК «ПИК». «Мортон» намерен продолжить сотрудничество с ДСК-1″, — говорит директор по развитию бизнеса ГК «Мортон» Дмитрий Зотов. Кроме того, ДСК-1 в «новой Москве» на землях ГК «Абсолют» возводит дома в микрорайоне «Первый Московский». Таким образом, ДСК-1, «золотая акция» которого находится у правительства Москвы, без работы не остается. Со сменой власти в столичной мэрии в советах директоров двух лужковских «фаворитов» также случились перемены. Так, в СД ДСК-1 в 2011 г. появился Марат Хуснуллин, глава московского стройкомплекса, а в 2012 г. ему на смену на некоторое время пришла Ирина Романенко, замруководителя департамента градостроительной политики Москвы, с Казани, с 1997 г., работающая с Хуснуллиным. А у департамента градостроительной политики Москвы остается право «золотой акции» в ДСК-1. Хуснуллин состоял и в СД ОАО «Холдинговая компания «Главмосстрой», входящего в УК «Главстрой», в 2012 г. его кресло, как и в ДСК-1, заняла Ирина Романенко.
«Если Хуснуллин не будет помогать решать вопросы таким строительным монстрам, как ПИК или ДСК-1, на рынке произойдет крах, — считает Максим Лещев, владелец и генеральный директор «Гео Девелопмент», — потому что это крупные, системообразующие предприятия, от которых зависят тысячи дольщиков».
Хорошо знакомые префекты и министры далеко не уходят, права «золотой акции» остаются, и новые власти активно помогают старым игрокам.
Эти крупные строительные холдинги получают городские заказы, потому что в их бенефициарах остаются лица, определяющие судьбу этих заказов. Есть ли, помимо права «золотой акции», у руководителей городского стройкомплекса личные доли в офшорных акционерах этих компаний, сказать сложно: у этих структур нет обязанности раскрывать своих конечных владельцев. Но пока такая схема собственности сохраняется, остается прежней и существующая ситуация в московском стройкомплексе.
Участники рынка о том, как изменился стройкомплекс с приходом мэра Сергея Собянина:
Александр Ишин, вице-президент Национального объединения строителей:
«С приходом в Москву Сергея Собянина произошла переоценка ценностей в строительном секторе. Была проведена реорганизация системы управления стройкомплексом, проанализированы заключенные и готовящиеся инвестиционные соглашения, сделан анализ всей ситуации со строительством новых объектов в Москве. Мы помним, что несколько лет назад упор делался на массовом строительстве жилья, притом что новые микрорайоны слабо были обеспечены транспортной и инженерной инфраструктурой, а многоэтажные жилые комплексы «на старых территориях», например вместо снесенных пятиэтажек, фактически «сажались» на старые, маломощные, неотремонтированные инженерные коммуникации. Все это породило массу проблем, включая ежедневные огромные пробки на дорогах. Сейчас и проектирование, и финансирование строительства новых объектов переориентировано в сторону развития транспортной инфраструктуры и метрополитена».
Виталий Ефимкин, вице-президент ГК «Ташир»:
«В Москве давно существовал дефицит интересных площадок для строительства. Собянин задал новый вектор развития Москвы. Наш проект «Газойл Парк» общей площадью в 1 млн кв. м находится в границах «новой Москвы», и мы рассчитываем, что это обстоятельство повысит его привлекательность».
Виталий Королев, руководитель пресс-службы компании «Главмосстрой»:
«Рынок городского строительного заказа стал цивилизованней. До того как начали проводить торги по 223-ФЗ, на конкурсы зачастую приходили авантюристы и демпинговали. Реально работающие компании теряли заказы, город получал головную боль — долгострой или недострой. Москва ужесточила требования к культуре производства, обеспечению безопасности работ, ставит более сжатые сроки. То есть работать стало сложнее. Впрочем, для компаний с квалифицированным персоналом и хорошей материальной базой это не стало проблемой.
Сегодняшние правила игры идут на пользу и городу, и строителям».
Лев Минуллин, директор по развитию PROPLEX:
«Мне кажется, они у многих на слуху. Во-первых, Собянин ударил по масштабным стройкам Москвы, ввел ряд ограничений на строительство в центре. Встал на защиту исторических зданий и памятников. С 2010 года показатели по строительству недвижимости выросли до 7,6 млн кв. м (на 22%). И доля возведенного жилья увеличилась — до 33%. По-моему, все это говорит о соблюдении интересов москвичей. В том числе автомобилистов, у которых появилось больше парковочных мест. Хотя ситуация с пробками так и не решилась. С помощью ГЗК Сергей Собянин отделил сомнительные инвестконтракты от перспективных и сократил срок аренды участков девелоперами до 6 лет. Это позволило очистить строительный рынок от проектов, которые лишь занимают территории без намека на развитие. Плюс недавно он объявил о возрождении архитектурного совета, который будет заниматься проверкой и контролем территориальной застройки и возводимых объектов. Судя по всему, мэр города обзаводится необходимыми инструментами для реализации своей строительной политики».
|
Активы, которые приобрела семья Гуцериевых — Шишхановых после отставки Юрия Лужкова |
|||
|
Название компании |
Продавец |
Покупатель |
Сумма сделки |
|
95% долей Интеко |
Елена Батурина |
Микаил Шишханов |
1,2 млрд долл |
|
49% ОАО «Декмос», заказчика реконструкции гостиницы Москва. |
правительство Москвы |
Микаил Шишханов |
150 млн долл |
|
26,24% ЗАО «Моспромстрой» |
правительство Москвы |
Микаил Шишханов |
109 млн долл |
|
Девелоперские активы группы Уникор (ЖК Садовые кварталы, отель Люкс, МФЦ Саммит, РТИ «Каучук» ) |
Бидзина Иванишвили |
Микаил Шишханов, Михаил Гуцериев |
982 млн долл |
|
отель Националь |
правительство Москвы |
Саит Гуцериев |
155 млн долл |
|
ТРЦ Калужский |
Павел Фукс и Сергей Зотов |
Михаил Гуцериев, Микаил Шишханов |
165 млн долл* |
|
Производственно-логистический комплекс «Северное Домдедово» |
Сулейман Керимов |
Саит Гуцериев |
500 млн дол |
|
*- экспертная оценка |
|||