«Господин Полонский в 2004 г. на совещании по вопросам начала постройки башни «Федерация» и «Миракс Парка» дал задание коммерческой службе — начинать продажи объекта на стадии строительства забора, — вспоминает бизнес-консультант компании «РБ Инвест» Владимир Андреев. — Я в то время исполнял в «Миракс групп» обязанности директора по маркетингу и рекламе». Он признает, что, к счастью, момент его знакомства с господином Полонским был скоротечным и недолгим. Владимир Андреев тогда спросил Сергея Юрьевича, есть ли разрешительная документация на начало строительства, маркетинговые исследования и бизнес-проект? Имеются ли, в конце концов, финансы для начала сооружения данного забора? На это Полонский ответил: «Деньги на забор мы найдем», добавив: «А забор начнет приносить нам клиентов на квартиры — инвесторов. Так дело и пойдет». Потом коммерсант философски заметил, что «надо сначала объект построить, а потом получать разрешения на подвод воды, канализации и электричества. Под давлением народных масс и шантажом городских властей опасностью долгостроя и незавершения строительства город даст эти разрешения значительно быстрее и дешевле».
В ответ на наглое предложение Владимира Андреева, что, «может быть, стоит отказаться от строительства объектов через проекцию головы на стул, а начать строить как надо», повисло страшное молчание. Затем Сергей Юрьевич через несколько минут заметил, что сотрудник в общем-то прав, но он, Полонский, менять «свои правила застройки жилых объектов не собирается, так как это эффективнее и выгоднее».
Эту схему придумал вовсе не нынешний сиделец камбоджийской тюрьмы, по ней и посейчас работают многие застройщики. Например, в подмосковной Балашихе с 2007 г. не вводится в эксплуатацию жилой дом, где застройщик «случайно прибавил» несколько «лишних» этажей. Расчет, по всей видимости, был такой же, как у господина Полонского: сначала построить, а потом уже при поддержке клиентов, выкупивших квартиры на «несуществующих» этажах, добиваться легализации проекта.
Покупка недвижимости в строящемся доме — всегда риск оказаться участником «пирамиды», под которую собираются деньги, а затем частный инвестор практически на любом этапе может оказаться крайним. Куда же тогда деваются деньги людей, оплачивающих еще не построенное жилье? «Все доходы и прибыли на этапе строительства объектов «съедались» «высокоэффективными менеджерами и управленцами» на собственные нужды, на гонорары своим покровителям, выплаты акционерам или просто тратились на безумные рекламные кампании и бездарные параллельные проекты в расчете на вечное счастье и надежду, что так будет всегда», — поясняет Владимир Андреев.
Но жизнь обычно куда жестче, и она наказывает соинвесторов и сторонних покупателей недвижимости в подобных проектах. «А не вполне адекватные менеджеры проедают свои откусанные доли пирога в Камбодже, например, устраивая салюты на безлюдных островах и превращаясь в жертв обстоятельств «с изломанной судьбой», — резюмирует эксперт.
Купи слона
Вся Москва и Московская область буквально пестрят объявлениями о продаже недвижимости в нескольких километрах от МКАД за каких-то 45 000-60 000 руб. за кв. м. Получается, что стандартная однокомнатная квартира площадью в 40 «квадратов» обойдется примерно в 2 млн руб., подсчитывают падкие на рекламу потенциальные клиенты.
Но это лишь первый этап обмана будущих покупателей. Дело в том, что в рекламе указывается минимальная цена, а она, как правило, действует для квартир самой большой площади и на начальных фазах строительства. Вместо обещанных 45 000 руб. стоимость метра в «однушке» вполне может достигать 60 000 — 70 000 руб. Но об этом незадачливый покупатель узнает только в офисе застройщика или инвестора. Неприятно, но не критично: ведь многие компании работают с банками, с легкостью выдающими ипотеку под строящееся жилье. Правда, опять же по ставкам на 1-2% выше, чем на уже готовые квартиры. Но соблазн стать обладателем собственных квадратных метров зачастую превалирует над здравым смыслом, и клиенты ввязываются в эту аферу, ведь иначе назвать это нельзя.
«В 2008 г. мы заплатили 4,2 млн руб. за двухкомнатную квартиру площадью 64 кв. м в подмосковных Люберцах, микрорайон «Красная Горка», — рассказывает один из покупателей. Застройщиками по этому проекту выступали ГК «ПИК» и ДСК-1. Они обещали, что госкомиссия и ключи будут уже в 2008-м, максимум в 2009 г. Действительно, госкомиссия приняла дома в 2008 г., но только сами дома, входы же в подъезды (первая нижняя ступенька) «парили» на высоте 1,5 метра над землей.
Поэтому «счастливые обладатели» новых квартир, дабы посмотреть на свое будущее жилище, вынуждены были подниматься к двери подъезда по приставной лестнице. Кроме того, ключи от вожделенных квартир они получили только в середине 2010 г. Многие все это время продолжали жить на съемных квартирах и платить ипотеку по повышенным ставкам.
«Жилой район «Красная Горка» в Люберцах — это один из самых крупных проектов комплексной застройки Подмосковья, расположенный всего в двух км от МКАД. По плану строительства в районе предполагается возвести более 40 жилых корпусов (34 из которых уже построено и введено в эксплуатацию)», — рекламирует проект представитель ГК «ПИК». По его словам, инфраструктура района «Красная Горка» будет включать все необходимое для комфортной жизни — общеобразовательные школы и детские сады, торговые и спортивные центры, аптеки, банки, многоуровневые паркинги и т.д.
Однако в реальности дела обстоят не совсем так, по крайней мере, пока. «В «Красной Горке» есть проблемы как с предоставлением коммунальных услуг (отсутствие теплоснабжения по постоянной схеме), так и с полным отсутствием инфраструктуры: на 20 000 человек всего одна школа, одна детская площадка и один детский садик», — описывает реальное положение дел начальник отдела маркетинга Nagatino I-Land Ольга Ладоренко.
Это уже не говоря о полном отсутствии мест для парковки и дорогах, которые местные жители называют не иначе, как «военно-грузинские». Ни о каких отделениях банков, аптеках и других объектах инфраструктуры не идет и речи. Застройщик оставил первые этажи жилых домов на откуп частникам, и они впоследствии сдавали их под магазины, аптеки и те же банки. На сегодняшний день в районе на несколько тысяч жителей действует лишь один банкомат, да и тот установлен стараниями владельцев одного из магазинов.
Поля ассенизаторов
Буквально через мост от «Красной Горки» расположен столь же уникальный новый район, но он, правда, к Подмосковью уже не относится. Это «Люберецкие Поля». Около года назад район отошел к Москве. Сделано это было для того, чтобы получить возможность выселять за МКАД очередников.
Район, ничего не скажешь, построили очень оперативно — за каких-то полтора года. Но этому имеется объяснение: сюда из Москвы переселяют обитателей «хрущевок», земля под коими используется для возведения элитного жилья. На первый взгляд «Люберецкие Поля» представляют собой весьма современный район, не в пример «Красной Горке» — с развитой транспортной инфраструктурой, школами и детскими садами. Но далеко не все очередники стремятся покинуть свои «хрущевки» и переехать в этот подмосковный «город-сад».
Объяснений тому несколько. Во-первых, огромная свалка строительного мусора, расположенная в непосредственной близости от жилых домов. Во-вторых, «сад» на тех «полях» может вырасти действительно неплохой: ведь на протяжении многих лет эта территория использовалась для слива канализации, но об этом застройщики предпочитают умалчивать, как и о том, что именно сюда перебралась значительная часть африканской диаспоры, которую при поддержке жителей «Красной Горки» и Федеральной миграционной службы выгнали из соседнего района.
Через дорогу от социального жилья расположен коммерческий проект «Некрасовка-Парк», застройщиком которого является компания Lexion Development. «Это проект комплексной застройки на 30 га земли. Здесь возводится 25 панельных корпусов популярных серий П-44Т, П-44К. Общий объем строительства — 6500 квартир. На данный момент в продаже находятся объекты первой очереди застройки: шесть корпусов на разных стадиях готовности будут сданы в эксплуатацию в конце года», — рассказывает генеральный директор «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева.
Однако сам застройщик Lexion Development несколько «путается в показаниях», утверждая, что первую серию сдадут уже в середине текущего года. Квартиры в «Некрасовка-Парке» стараниями рекламных агентов всего за полгода подорожали более чем на 30% и сопоставимы с ценой уже сданных квартир в микрорайоне «Красная Горка». Вот только когда покупатели смогут получить ключи от жилья, тайна за семью печатями.
Представитель застройщика в приватной беседе выразил сомнение, что первую очередь удастся сдать до конца лета 2013 г. Ведь нет мощностей для обеспечения новых домов теплом. Как это было в соседней «Красной Горке», дома могут стоять годами незаселенными, так как, возведя их, застройщик зачастую просто «забывает», что мощностей у котельных для обогрева всего вводимого в строй жилого фонда попросту не имеется. Самое главное — хорошо разрекламировать проект и продать его, а дальше, как говорил господин Полонский, под давлением недовольных покупателей, которые будут осаждать городскую администрацию, все разрешится само собой.
Горнолыжная свалка
В Химках на сегодняшний день представлен максимальный объем жилья, предлагаемого к продаже на первичном рынке: порядка 500 000 кв. м. «В Химках ГК «ПИК» строит сразу три новых района: «Новокуркино», «Левобережный» и «Юбилейный». ЖК «Новокуркино» возводится в двух км от МКАД на территории трех микрорайонов города Химки — №№ 6, 7, 8. По проекту площадь застройки района Новокуркино составляет 81 га. В жилом комплексе будет построено около 1 млн кв. м жилья и объекты социальной инфраструктуры. В итоге жить в Новокуркино приедут около 30 000 человек», — рассказывает представитель ГК «ПИК».
По всей видимости, речь идет о весьма отдаленной перспективе, так как в полном смысле слова «жить» в Новокуркино пока весьма проблематично: отсутствуют нормальные дороги, места для парковки, мало объектов социального назначения. Жители района даже обращались к Дмитрию Медведеву в бытность того президентом. «Проблема в том, что эта недостроенная дорога упирается в Химкинский полигон твердых бытовых отходов, находящийся теперь уже посреди жилых кварталов и нависающий над проезжей частью Лихачевского шоссе в двух метрах! Размеры полигона ужасают всякого, кто был в Долгопрудном: примерно 1 км в диаметре и более 50 м в высоту. Вонь и смрад, идущие от разлагающихся органических отходов, отравляют воздух в радиусе нескольких километров от свалки. Можете представить, какой силы зловоние чувствуют люди, проезжающие по шоссе в двух метрах от полигона!» — возмущаются жители.
Вообще, форма обращения к руководству страны, когда местные власти и застройщики бездействуют, стала весьма популярной среди обитателей новых подмосковных районов. К главе государства обращались и жители уже указанной «Красной Горки», и проекта «Красногорье». «Это свалка. Размером почти с 18-этажный дом. На данный момент свалка действующая. Скоро ее хотят ликвидировать, — говорит о «достопримечательностях» района «Левобережный» один из местных жителей. — Убрать свалку невозможно, но есть идея — сверху засыпать эту гору и засеять цветами. А потом можно сделать из нее горнолыжный спуск. Будет удобно и красиво».
Сложно представить себе горнолыжный спуск на месте свалки строительного мусора и бытовых отходов, но местные власти, судя по всему, не намерены ликвидировать этот элемент ландшафта.
«На севере от Москвы строится еще один интересный проект — микрорайон «Катюшки». Панельные и монолитные кирпичные дома с общей площадью жилья 300 000 кв. м расположены в городской черте Лобни, рядом с Шереметьевским лесопарком. Микрорайон находится в пешей доступности от объектов развитой инфраструктуры, в числе которых три крупных спортивных комплекса, при этом имеет полный набор собственной инфраструктуры: школу, детские сады, предприятия служб быта, магазины и т.д.», — рассказывает генеральный директор «Мортон-Инвест» (входит в ГК «Мортон») Антон Скорик.
Из-за удаленности от Москвы цены в Лобне выгодно отличаются от цен в городах-спутниках, примыкающих к столице. В районе «Катюшки» цена «квадрата» стартует от 60 000 руб., в «Катюшках-2» — от 47 000 руб. «В «Катюшках» проблемы с ЖКХ: жильцы на форумах жалуются, что из кранов течет ржавая вода, во дворах скапливается мусор», — констатирует Ольга Ладоренко.
Но это лишь одна проблема нового района. Основные сложности связаны с его транспортной доступностью: Лобня находится между Дмитровским и Ленинградским шоссе, неизменно стоящими в пробках. Конечно, есть еще возможность добраться на электричке, но на этом направлении обеденный перерыв составляет почти три часа. Все с надеждой ждут завершения строительства дублера Ленинградского шоссе. Но когда оно закончится, точно сказать никто не может.
Тем временем застройщики продолжают «штамповать» новые многоэтажки. Чтобы выехать на машине утром из Лобни на Ленинградское шоссе, местные жители тратят до полутора часов. «Лобня очень скоро может стать одним из самых привлекательных городов Подмосковья. Здесь довольно развитая инфраструктура, а строительство дублера Ленинградского шоссе значительно повысит транспортную доступность», — рисует радужную картину будущего Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум групп».
Перекроить и заработать
«Интересным и перспективным объектом Московской области является «Мортонград Путилково», расположенный в Красногорском муниципальном районе Московской области. Микрорайон находится в 500 метрах от МКАД, на северо-западе Московской области — это направление считается одним из наиболее экологически благоприятных и престижных», — рассказывает Антон Скорик.
Среди плюсов месторасположения также можно отметить: близость Алешкинского лесопарка, транспортную доступность, наличие большого количества крупных торгово-развлекательных комплексов в пешей доступности, а также горнолыжного склона в комплексе «Вэйпарк» всего в километре от проекта.
Но жителей этого района, по всей видимости, не радуют блага цивилизации, обещанные застройщиком. Буквально два месяца назад у станции метро «Улица 1905 года» прошел санкционированный митинг жителей микрорайона «Павшинская Пойма» Красногорского района Подмосковья. «Собрались по хорошему поводу: наконец-то было закончено длившееся долгих восемь лет строительство 8-го корпуса 1-го микрорайона», — рассказывает один из участников митинга. Самые распространенные лозунги: «Мне негде учиться», «Мне негде лечиться», «Я хочу в детский сад», «Хватит строить дома, постройте социальные объекты», «Муниципальный транспорт в Пойму» и даже «Я — бомж».
Накануне Нового года в «Красногорье» начались отключения тепла. Существующие мощности двух котельных «Павшинской Поймы» не выдерживают нагрузок, поясняют энергетики. Даже министр строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Московской области Герман Елянюшкин включил ситуацию в «Павшинской Пойме» в число самых острых проблем региона, поставив ее в один ряд с военными городками, передача имущества которых сопряжена с большими трудностями.
Тем временем застройщики продолжают перекраивать схему района: вместо запланированного досугового центра уже растет жилой небоскреб, а вместо парковки — 25-этажная башня. Главное для застройщиков — прибыль: ведь на многоэтажной парковке не заработать столько, сколько принесет продажа квартир в жилом доме.
Аналогичным образом изменяются схемы застройки и в районе «Красная Горка». Вместо детских садов и школ появляются новые многоэтажки, существование которых вовсе не предполагалось первоначальным планом застройки. Возникает логичный вопрос: как местная администрация выдает разрешение на это? Или опять все работают по схеме господина Полонского?
Утром трубы, вечером квартиры
Изыскав средства на «строительство забора» и начав собирать деньги с покупателей квартир, по указанным выше причинам застройщики не торопятся расплачиваться с поставщиками товаров и услуг. Подрядчики, начиная от «Мосводоканала» и заканчивая организацией, доставляющей рабочих на объекты строительства, в счет оплаты получают квартиры в еще не построенных домах.
Бартерные взаиморасчеты — на сегодняшний день достаточно обычное явление в плане отношений застройщиков с подрядчиками. Эта форма взаиморасчетов особенно характерна для жилой и бизнес-застройки. В жилой застройке такой «бартер» может занимать до половины объемов самой застройки. Это более выгодно застройщикам, нежели подрядчикам. Хотя последние также не остаются внакладе. Подобная форма взаимного сотрудничества позволяет застройщикам экономить на привлечении кредитов и соответственно выплате банковских процентов, а подрядчикам дает возможность получить ликвидный рыночный продукт с гарантированным стоимостным ростом.
Естественно, что схема работает при условии взаимной порядочности всех сторон процесса. При этом деньги, получаемые от продажи квартир на этапе строительства, раньше, да и сейчас порой, идут на погашение предыдущих долгов, на разрешительную документацию, на рекламную кампанию объекта с целью привлечения новых покупателей квартир. «Из нашего опыта: это довольно частая практика. Дома на стадии котлована продаются плохо, то есть застройщик должен финансировать стройку его либо из собственных, либо из заемных средств. Следствие нехватки оборотных денег — застройщик в счет оплаты передает подрядчикам будущие квартиры. Это нормально и законно, особенно с учетом того, что получить «живые» деньги можно только в банке под ставки от 15 до 20%, как правило», — подтверждает партнер ООО «Юрбюро» Роман Макаров. Но в этой взаимовыгодной схеме имеется одно «но».
Поскольку многие компании создаются под конкретные строительные проекты (то есть после окончания строительства объекта их банкротят/ликвидируют), то конечное физическое лицо, обладающее договором уступки права или предварительным договором (как вариант — векселем и пр.) и полностью исполнившее свои обязательства перед контрагентом (ликвидированным посредником или подрядчиком), рискует не доказать в суде, что право собственности принадлежит именно ему. Особенно в случае «параллельных» продаж одной и той же квартиры. «Однако последнее — уже крайность, с которой, на мой взгляд, эффективно борются в уголовном порядке. В судах общей юрисдикции мы неоднократно признавали право собственности в подобных случаях», — подчеркивает Роман Макаров.
Самоуправство
Последний этап, на котором зарабатывают застройщики, — это создание аффилированных управляющих структур. «Подобные управляющие компании зачастую становятся дополнительным источником доходов для застройщиков и… «разводкой клиентов». Они стараются заработать на всем: на охране, электричестве, отоплении, воде, уборке мусора и контейнеров, Интернете и телефонии. Это бизнес. Он не может быть убыточным. А вся маржинальная прибыль ложится финансовой нагрузкой на жильцов», — подтверждает Владимир Андреев.
Для того чтобы увидеть разницу, достаточно просто сравнить стоимость содержания «однушки» в подмосковных Люберцах, которая сопоставима с расходами на «трешку» где-нибудь в центре Москвы. Дополнительная маржа управляющей компании формируется очень просто: консьерж, согласно платежным документам на квартиру, обходится жильцам подъезда примерно в 30 000 руб. По ведомости его зарплата составляет около 20 000 руб., а на руки он получает лишь 12 000-13 000 руб. Примерно такая же ситуация с охранниками, сантехниками и другим обслуживающим персоналом. И переломить эту тенденцию до тех пор, пока против произвола УК не проголосуют как минимум 50% собственников жилья, попросту невозможно.
Учитывая же то, что в новых районах покупатели квартир ждут собственность годами, можно себе представить, сколько аффилированные с застройщиками УК зарабатывают за это время. «Да, это частая практика, и указанная причина (желание застройщика заработать. — Прим. «Ко»), вероятно, имеет место. Мы были вовлечены в споры за власть в ТСЖ (первоначально организованном застройщиком), и даже между двумя ТСЖ одного дома (хотя наличие двух ТСЖ прямо запрещено законом), — делится опытом Роман Макаров. — Тем не менее практика показывает, что жильцы не всегда в состоянии найти альтернативную и более дешевую управляющую компанию, есть масса дел о банкротстве ТСЖ: не так просто этим управлять, как кажется со стороны».
Как вы оцениваете качество работы застройщиков жилых районов в Подмосковье? Почему они практически повсеместно срывают сроки строительства и не выполняют взятые на себя обязательства по возведению социальных объектов?
Константин Трапаидзе, председатель коллегии адвокатов «Вашъ юридический поверенный»:
«Даже добросовестные застройщики очень часто сталкиваются с проблемами чиновничьей и бюрократической волокиты, не говоря уже о финансовых и организационных. Поэтому говорить, что застройщик умышленно идет на нарушение, нельзя. При этом особенности застройки в разных регионах Подмосковья способны серьезно различаться и препятствия могут быть из-за несогласования со всеми ветвями власти. Поэтому каждый случай необходимо рассматривать отдельно. В связи с тем, что застройщики сталкиваются с временными препятствиями, они не успевают реализовать финансовую часть проекта. Из-за затяжки по времени уменьшается прибыльность проекта, и тогда деньги на соцобъекты взять просто негде. Многие предпочитают «решить» вопрос напрямую с чиновниками и на любых стадиях либо отказать, либо оттянуть сдачу соцобъектов».
Дмитрий Жуков, директор департамента развития ипотечного кредитования банка «Стройкредит»:
«Зачастую проблема заключается не только в некачественной работе застройщиков, но и в условиях, в которых они вынуждены работать. Застройщики сталкиваются с множеством бюрократических преград, большой цепочкой согласований и чиновников. Сильно затягиваются сроки согласования проектов, оформления земли в собственность или аренду. Согласование технической документации, архитектурных планов, бесконечные комитеты… Естественно, коррупционную составляющую никто не отменял, и это сильно влияет на качество работы застройщиков и сроки строительства. Что касается соцобъектов и инфраструктуры, можно предположить, что в связи с вышеописанными проблемами все это отходит на второй план».
Елена Лысенкова, генеральный директор компании Hospitality In.Comm:
«Соцобъекты дорогостоящи в инвестициях. Так, строительство детского сада обходится в 220-350 млн руб. Безусловно, любой инвестор стремится реализовать в первую очередь «якорный» продукт, приносящий доход, и по максимому оттянуть обременительные недоходные инвестиции. Так как за строительство таких объектов в конце концов платит частный покупатель — стоимостью квадратного метра, то инициатору проекта необходимо все продать, чтобы набрать требуемую сумму и неминуемо в самом конце построить объект. Еще стоит вопрос управления данным объектом и последующей его передачи в собственность кому-то, например местным муниципалитетам, не готовым это брать, так как денег на эксплуатацию нового «дарованного» объекта в их бюджете нет».
Владислав Жуковский, старший аналитик ИК «Риком-Траст»:
«В среднем застройщикам приходится собирать свыше 65-70 бумаг, а сам процесс, если его не ускорять неформальными методами, и вовсе с легкостью растягивается до 550-700 дней. В таком случае возникают риски срыва инвестсоглашений по освоению территорий. Поэтому застройщики просто вынуждены всеми правдами и неправдами искать обходные пути и в индивидуальном порядке договариваться с чиновниками об ускорении процесса согласования документации. В рамках существующих регламентов и процедур застройщики в большинстве случаев вопреки своей воле вынуждены заниматься «кормлением» чиновников».
|
Объемы текущего строительства жилья в ближнем Подмосковье, тыс. кв. м |
||||
|
Район |
Бизнес-класс |
Комфорт-класс |
Эконом-класс |
Всего |
|
Красногорский |
1739 |
2431,8 |
702,2 |
4873 |
|
Одинцовский |
1507 |
325 |
1530 |
3362 |
|
Балашихинский |
72,3 |
1512 |
896 |
2480,3 |
|
Химкинский |
765,5 |
127 |
1465 |
2357,5 |
|
Ленинский |
75 |
442,8 |
1007 |
1524,8 |
|
Мытищинский |
361,1 |
— |
1000 |
1361,1 |
|
Щелковский |
— |
798 |
68 |
866 |
|
Раменский |
— |
366,5 |
455 |
821,5 |
|
Люберецкий |
56 |
323 |
198 |
577 |
|
Котельники |
— |
461 |
— |
461 |
|
Домодедово |
— |
372,7 |
— |
372,7 |
|
Подольский |
— |
279 |
82 |
361 |
|
Реутовский |
— |
— |
350 |
350 |
|
Истринский |
43 |
190 |
114 |
347 |
|
Солнечногорский |
— |
166,2 |
140 |
306,2 |
|
Можайский |
— |
— |
300 |
300 |
|
Лобня |
— |
— |
300 |
300 |
|
Королев |
300 |
— |
— |
300 |
|
Долгопрудный |
— |
241 |
— |
241 |
|
Ногинский |
— |
— |
239 |
239 |
|
Наро-Фоминский |
224 |
— |
— |
224 |
|
Пушкинский |
— |
121,8 |
7 |
128,8 |
|
Ивантеевка |
66 |
44 |
— |
110 |
|
Зеленоград |
— |
— |
105 |
105 |
|
ИТОГО |
5208,9 |
8201,8 |
8958,2 |
22368,9 |
|
Источник: «Метриум Групп» |
||||