«Если бы нашелся хотя бы один покупатель, который купил бы у нас землю с домом по кадастровой стоимости, мы продали бы, не задумываясь,– говорит председатель совета директоров ООО «Каскад фэмили» Валерий Мищенко. – Она на десятки процентов превышает рыночную и делает бизнес неэффективным».
Так, например, сегодня в Подмосковье можно получить разрешение на строительство среднеэтажного дома вместо малоэтажного, но для этого надо заплатить налог за смену вида разрешенного использования земли, который увязан на кадастровую оценку. Это разница между будущей кадастровой стоимостью участка и нынешней, умноженная на определенный коэффициент. В Красногорском районе за такую опцию на участке в 10 га был выставлен счет в 300 млн руб., что убивает экономику нового проекта. Это и есть прибыль, которую можно было бы получить при переходе с 4-этажного на 8-этажное строительство.
Практически весь без исключения бизнес, а зачастую и обычные граждане жалуются, что кадастровая оценка превышает рыночную стоимость недвижимости иногда даже в разы. Почему? Одна из версий Валерия Мищенко связана с тем, что при оценке недвижимости используется не сравнительный метод расчета, а доходный, когда в стоимости учитываются потенциальные доходы, которые эта земля или недвижимость может принести своему владельцу. Но это возможно только в теории. Вторая версия полукриминальная. «После того как все поняли, какими налогами грозит кадастровая оценка, начали появляться люди, предлагающие решить вопрос по занижению кадастровой стоимости, – рассказывает Валерий Мищенко. – Они предлагают различные механизмы минимизации налогов, сервисные схемы, а взамен просят 50% от нашей будущей экономии».
Земельный налог на основе кадастровой стоимости взимается по всей стране с 2006 г. Россия переходит на новые правила уплаты налога на имущество постепенно, начиная с 2014 г. Впрошлом году московское правительство распространило их только на владельцев торговых и офисных центров площадью свыше 5000 кв. м. Сэтого года придется платить собственникам недвижимости площадью более 3000кв. м в Москве и еще 27 регионах. Полностью переход на новую систему должен быть завершен в 2020 г.
На сколько вырастут налоговые сборы, в департаменте экономической политики и развития Москвы не говорят, но, как подсчитал РБК, квадратный метр в знаменитом Доме на Набережной после переоценки подорожал с 8200 до 630 000 руб. Кадастровая стоимость ЦУМа – $296 млн – в 30 раз больше инвентаризационной, «Атриума» – $378 млн – в 13 раз, гостиницы «Националь» – $88 млн – в 23 раза. Всего владельцы недвижимости (3300 зданий, сооружений и помещений, для которых на публичной кадастровой карте обозначена инвентаризационная стоимость) заплатят за 2015 г. в столичный бюджет 36 млрд руб., а исходя из инвентаризационной (по ставке 2,2%), они заплатили бы в шесть раз меньше – 5,6 млрд руб.
Еще в начале марта 2015 г. аудитор Счетной палаты Сергей Шторгин заявлял, что проблемы определения кадастровой стоимости «носят системный характер и присущи для всех регионов России». Генпрокуратура заинтересовалась этим вопросом после обращения «Опоры России», а первый вице-премьер правительства Игорь Шувалов в конце марта поручил Федеральной налоговой службе и Минфину разобраться, в каких регионах возможен резкий рост нагрузки на бизнес и граждан.
Если говорить о столичных квартирах, то первые квитки с новыми налогами придут гражданам за 2015 г. в начале следующего года. Пока со скидкой. Сумма налога будет увеличена всего на 20% от разницы между новой кадастровой оценкой и старой инвентаризационной. Каждый год эта скидка будет уменьшаться на 20%, и налог с полной кадастровой стоимости москвичи будут платить начиная с 2020 г.
Участники рынка недвижимости подсчитали, что в среднем кадастровая стоимость жилья оказалась на 10–15% ниже рыночной. Но если говоритьо дорогих объектах, то налог на имущество будет исчисляться не одной сотней тысяч рублей. Например, в рейтинге агентства элитной недвижимости Tweed самый дорогой «квадрат» ($60000) у пентхаусов в Cooper House в Бутиковском переулке, д. 3. Для квартиры площадью 473 кв. м кадастровая стоимость (131,87 млн руб.) выше инвентаризационной (5,88 млн руб.) в 22,4раза. Налог вместо 17 600 руб. составит уже 395 600 руб. в год.
Впрочем, таких квартир в Москве немного. Например, «двушки» площадью до 55 кв. м облагаются по минимальной ставке – 0,1% от кадастровой стоимости. Даже дорогие квартиры в ЦАО после уменьшения площади на 20 кв. м за счет льготы попадают в ценовой диапазон до 10 млн руб. включительно. Ежегодная сумма налога для владельцев двухкомнатных квартир составит от 4800 руб. до 9500 руб. в год.
Марина Карпова, советник общественного омбудсмена по кадастрам и земельным отношениям при уполномоченном при президенте РФ
по правам предпринимателей:
«Налогообложение по кадастровой стоимости лучше отражает рыночную ситуацию, вотличие от налогообложения по инвентаризационной стоимости. Это относится в первую очередь к зданиям старой постройки, рыночная стоимость которых несоизмеримо выше инвентаризационной, посчитанной нормативным методом с какими-то коэффициентами. В основе изменения налоговой оценки лежала здравая идея. Другое дело, что налоги рассчитываются с полной кадастровой оценки, в отличие от других стран, где используются понижающие коэффициенты, в зависимости от доходности зданий или земли для их владельцев. В России же после перехода на новую систему налоги для бизнеса выросли в разы. Проблема еще в завышении кадастровой стоимости, которая зачастую превышает рыночную. Бизнес оспаривает оценку, что приводит к снижению запланированных доходов местного бюджета. Так, например, в Забайкальском крае оценили участок земли в 34млн руб., а суд снизил его стоимость до 6 млн руб.».
Дмитрий Потапенко,
управляющий партнер Management Development Group Inc.:
«Кадастровая стоимость некоторых сооружений выросла до 16 раз. Это соответствует росту налогов с владельца в 6–11 раз. Все это приведет к физическому закрытию бизнеса. Я рекомендую проводить альтернативную оценку зданий и земли и подаватьвсуд, потому что кадастровая стоимость устанавливается от балды. У нас около 400 объектов недвижимости, практически по всем мы судимся. Например, в Казани оценка одного из зданийувеличилась с 600 000до 11млн руб. при рыночной цене не более 7 млнруб.».
Мария Литинецкая,
генеральный директор
компании «Метриум групп»:
«Для большинства рядовых граждан налоговое бремя возрастет несущественно. Для владельцев недвижимости бизнес- и элитного класса налоговая нагрузка может вырасти существенно– впять и более раз. Ведькадастровая стоимость подобных объектов уже приблизилась к рыночной, в отличие от инвентаризационной, которая значительно отличалась в меньшую сторону».