Участник списка Forbes и собственник и глава О1 Group (является кипрским офшором) Борис Минц (cостояние — $1,6 млрд) намерен пополнить свои бизнес-активы новым прибретением. В 2013 году бизнесмен вышел из капитала банка “Открытие”, заявив, что намерен сосредоточиться на собственном инвестбизнесе.
Тогда же из акционеров “Открытия” вышел Анатолий Чубайс, с которым Минца связывают давние дружеские и деловые отношения – вместе с Чубайсом бизнесмен работал в администрации Президента РФ, затем возглавлял исполком “Союза правых сил”.
К 16% в австрийской компании CA Immobilien Anlagen и набору из 15 столичных офисных центров класса “А” бизнесмен хочет присоединить бизнес-парк “Аврора” вблизи метро Павелецкая. Общая площадь – более 80 тыс. кв м. Часть площадей уже сданы в аренду, причем крупным западным игрокам (Deutche bank, Ernst&Yang). Собственники "Авроры" девелоперы Владимир Зубрилин и Андрей Баринский хотят продать “Аврору” уже около года, но не удавалось договориться по цене. Теперь вместо бизнес-центра они, похоже, и вовсе не получат живых денег.
“Сделка вряд ли будет денежной, собственники «Аврора бизнес парк» взамен получат акции О1 Properties(один из основых активов O1 Group, занимающийся инвестициями в недвижимость — Ко), — говорит директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов. — Если бы за актив платили живые деньги, сумма могла бы составить около $450 млн”.В число собственников O1 properties также входят бизнесмен Александр Несис и компания Goldman Sachs (купили акции в 2014 году), и теперь им придется потесниться.
В целом приобретение выглядит логичным, отмечают эксперты, к тому же, офисный рынок находится вблизи циклического дна, и цены на объекты наиболее комфортны. При этом активы в офисной недвижимости имеют потенциал роста в 40-50% на интервале 2-3 лет. Кстати, в первые 6 месяцев 2015 года в офисы было инвестировано $770 млн (более 70% всех инвестиций в российскую недвижимость).
“В целом ставки по аренде офисов снижаются (падение составило более четверти), качественных объектов с хорошим местоположением на рынке не так много”, — отмечает директор по развитию, партнер S.A. Ricci Павел Яншевский. В конце концов, объект можно будет в будущем выгодно перепродать.
Сам по себе Минц довольно активно ведет себя на рынке – помимо бизнес-центров, в прошлом году он стал владельцем пенсионного фонда “Благосостояние ОПС”(переименован в НПФ “Будущее”), а также намеревается вложить 1 млрд руб в строительство домов престарелых. "Пенсионные" денги Минц похоже активно инвестирует — за 6,9 млрд руб его структуры купили 10% “Промсвязьбанка", также не исключено, что бизнесмен участвовал в недавнем IPO Московского кредитного банка.
Общие недвижимые активы, контролируемые структурами Минца, оцениваются более чем в $4 млрд, а доход от сдачи в аренду площадей приближается к $0,5 млрд (общая площадь – около 500 тыс кв м).
Том Девоншир-Гриффин, управляющий директорJLLв России и СНГ:
«Аврора Бизнес Парк» — это, безусловно, привлекательный актив, представляющий собой качественный офисный комплекс класса А, в развитом деловом районе Павелецкой, со стабильным пулом арендаторов из крупных зарубежных и российских компаний, включая EY, Deutsche Bank, Estee Lauder. Хотя мы обычно не комментируем конкретные сделки, в данном случае отмечу, что в условиях сегодняшнего рынка оценка стоимости объектов осложнена — нет достаточного числа транзакций, которые давали бы ориентир «справедливой цены», и вариант расчета акциями компании представляется разумным решением – возможностью обеим сторонам – продавцу и покупателю – достигнуть соглашения.
Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG:
"Понятно, что у Бориса Минца есть какое-то свое видение развития проекта. Скорее всего, он планирует приобрести «Аврору», достроить то, что еще не построено, и вложиться в реновацию существующих зданий с тем, чтобы увеличить капитализацию объекта. Возможно, впоследствии бизнес-парк будет продан.
Офисная недвижимость в пределах Садового кольца не так сильно пострадала в кризис, как объекты на периферии, поэтому сделка имеет финансовый смысл. Кроме того, в центре нельзя строить новые офисы, а значит бизнес-парку почти гарантировна высокая заполняемость. Сумму сделки можно оценить в 500 млн долларов из расчет 5 тыс. долларов за кв.м, с учетом дополнительных возможностей строительства".
Елена Малиновская,директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse:
"Профессионально построенные и с качественным управлением здания, заполненные крупными иностранными компаниями, остаются по-прежнему привлекательными для арендаторов. Так, например, в четырех корпусах бизнес-парка «Крылатские Холмы» арендаторы продлевают договоры аренды и расширяют свои площади даже в такое сложное время. Но все равно, динамика такова, что с 2013 года рыночные ставки аренды на площади бизнес-центров класса «А» снизились с $ 1200 до $ 750-850 за кв.м. При этом на сегодняшний день вакансии в бизнес-центрах растут. По сравнению с 2013 годом доля свободных площадей офисов класса «А» увеличилась на 10 -13%. Такая ситуация связана в первую очередь с большим количеством новых строительств, а также сложной экономической ситуацией".