По итогам 2014 г. крупнейшей в России компанией в сфере недвижимости стала ГК «Мортон», которая ввела в эксплуатацию более 1 млн кв. м жилья. Ее выручка достигла 60 млрд руб., а количество работающих в ней, включая рабочих производственных предприятий, составило 6500 человек. Среди компаний-застройщиков «Мортон» – самая загадочная. Доподлинно неизвестно, кому она принадлежит и кто за ней стоит.
В России не верят в успех, достигнутый честной конкуренцией. Если компания стала лидером, все начинают искать ее покровителей. Если таковых не находят, возникают странные слухи. Например, ГК «Мортон» связывают и с кооперативом «Озеро», и с губернатором Московской области Андреем Воробьевым, и с вице-губернатором Подмосковья Ильдаром Габдрахмановым. Возможно, слухов было бы меньше, если бы общественность знала имена собственников ГК «Мортон». Но о них есть лишь скупые сведения. В 1994 г. ГК «Мортон» была основана семью студентами, пятеро из которых учились в московском Физтехе. Теперь компания тоже принадлежит семерым владельцам, но из числа первых основателей остались только двое. О совладельцах известно, что это бизнесмены, «скрывающиеся» за двумя офшорами («Мельба девелопмент лимитед» и «Кингслэнд лимитед») на Виргинских островах. Широко известен лишь один – основатель и президент группы Александр Ручьев.
Субподрядчики «Главмосстроя»
Когда-то «король» жилищного строительства хотел стать физиком, закончив факультет аэрофизики и космических исследований Московского физико-технического государственного университета. В первой половине 1990-х все студенты подрабатывали. Александр Ручьев со своими однокурсниками подрабатывал на стройках, хотя занимался и обычной для тех времен перепродажей товаров. В 1994 г. студенты создали компанию, первоначально специализировавшуюся на капитальном ремонте. Происхождение названия «Мортон» тоже таинственное: в самой компании утверждают, что в легендарном ордене иллюминатов «мортоном» именовали силу, удерживающую стихии и охраняющую мировое равновесие.
После нескольких лет работы в сфере ремонта руководители «Мортона» решили попробовать себя в качестве строителей: достроили жилой дом в Клину, реставрировали дом-музей А.А. Пороховщикова на Арбате. На действительно новый уровень компания смогла выйти после того, как в 1998 г. стала субподрядчиком «Главмосстроя», выполнив фасадные работы в проекте «Митинский оазис». После участия в этом проекте оборот «Мортона» достиг $1 млн, и компания решила переквалифицироваться в самостоятельного девелопера. Первым проектом Ручьева стал жилой комплекс в Щелково, причем, если верить девелоперу, администрация Щелково, к удивлению строителей, выделила им участок земли бесплатно, без всяких взяток – просто потому, что ей понравился проект.
Большой скачок
Тот первоначальный проект задал специализацию на следующие полтора десятилетия: компания – как тогда, так и теперь – строит жилье в Московском регионе. География деятельности ГК «Мортон» расширяется медленно, основные ее проекты сосредоточены в окрестностях Балашихи, Железнодорожном, Ленинском и Красногорском районах Московской области. В масштабах деятельности скачок произошел во время кризиса 2008–2009 гг. Именно с этого времени ГК «Мортон» вошла в число крупнейших девелоперов страны.
«Мортон» решил воспользоваться тем, что в кризис цены на недвижимость упали, а строительные компании резко затормозили свою деятельность. Пользуясь снижением конкуренции, «Мортон» взял в трех банках – Сбербанке, Московском индустриальном банке и банке «Санкт-Петербург» – сразу 3,5 млрд руб. и скупил большое количество земель, резко увеличив свой задел под будущие проекты. Правда, строительных мощностей для реализации проектов уже не хватало, и поэтому было налажено сотрудничество с крупнейшими компаниями, с тех пор выступающими на проектах «Мортона» субподрядчиками. Сегодня 35% домостроительных работ выполняет ДСК-1, ГВСУ – около 30%, ПИК – около 15% и примерно 20% приходится на монолитные дома, из которых приблизительно 70% «Мортон» возводит сам.
Практически одновременно с «кризисной» покупкой земельного банка в 2009 г. «Мортон» получил контракт от Министерства обороны на возведение жилья для военных на 17 млрд руб.
Контракт с нагрузкой
По мнению Александра Ручьева, причиной получения контракта стало то, что военное ведомство строило именно в Балашихе, где у «Мортона» уже был большой опыт работы. «К нам, как к людям, давно работающим в Балашихе, обратился военный заказчик, РУЗКС, – объясняет Александр Ручьев. – Они предложили нам разработать проектную документацию. Мы выполнили проектные работы, и только потом был объявлен конкурс». Разумеется, многомиллиардный контракт помог «Мортону» подняться на одну ступень рейтинга, но он же стоил компании серьезных репутационных издержек. Прежде всего название компании стали связывать с уголовным делом, в котором фигурировало то самое РУЗКС (Региональное управление заказчика капитального строительства Минобороны).
В 2011 г. замначальника филиала РУЗКС Сергея Емелина осудили на семь с половиной лет лишения свободы за взятки, в том числе за 3,5 млн руб., полученных от посредника – отставного генерал-майора Михаила Бековицкого, представлявшего интересы генподрядчиков в Балашихе и Подольске. «Мортон» в этом деле не фигурировал, но фирма Бековицкого оказывала «Мортону» консалтинговые услуги, а РУЗКС осуществляло для строящихся «Мортоном» домов технический заказ.
После того как военный контракт был завершен, начались судебные разбирательства с СУ-155, выполнявшим роль субподрядчика. Первоначально «Мортон» пытался взыскать с СУ-155 1,4 млрд руб. за срыв сроков и некачественные строительно-монтажные работы. В декабре 2014 г. было подписано мировое соглашение, по которому компания Михаила Балакина признала неустойку на 200 млн руб.
В довершение, после того, как Сергей Шойгу сменил Анатолия Сердюкова на посту министра обороны, в ведомстве вспомнили, что жилье было сдано с нарушением сроков, и в начале 2015 г. Минобороны подало в арбитражный суд иск к ГК «Мортон» на 900 млн руб. «Все дома уже заселены, но осталось множество инфраструктурных недоделок», – заявляют в Минобороны. «Там была небольшая задержка по срокам передачи последней очереди, потому что она располагалась на месте складов, арестованных по какому-то уголовному делу, – поясняет Александр Ручьев. – Освобождение этой площадки заняло около семи месяцев. К тому же прямо в центре нашей застройки находилась котельная, которая отапливала половину Балашихи. Ее тоже приходилось переключать, сносить. Но при предыдущем руководстве Министерства обороны эта ситуация была всем понятна. Сейчас наступил момент, чтобы нам еще раз подтвердить свою правоту. Эта вина в основном самого Минобороны, которое не могло вовремя передать площадку».
Так или иначе, все видят, что «Мортон» был подрядчиком военных, а кроме того, позже реализовал жилищные проекты, в рамках которых квартиры выделялись для офицеров ФСБ и внутренних войск. Последний контракт с МВД был заключен в 2013 г. на сумму 4,6 млрд руб., до этого – в 2010 г. (на 1,3 млрд руб.). «Они всю жизнь специализировались на жилье экономкласса, активно застраивали Подмосковье. Может быть, этим и пришлись по вкусу силовикам», – комментирует контракты «Мортона» руководитель Центра по изучению проблем взаимодействия бизнеса и власти Павел Толстых.
Сам Ручьев не считает, что этим фактам следует придавать особое значение. «Если посмотреть долю оборота с участием сделок с силовыми структурами, то она составит 1% или 2%, – говорит он. – Но «друзья» нашей компании придают этому гипертрофированное значение и раздувают этот факт. Никто не пишет про компании, которые строят космодром Восточный, аэродромы, военные городки, а это ведь все колоссальные деньги, и у них доля оборота от госконтрактов составляет 70–90%. Но стоит нашей компании передать для этих структур несколько десятков квартир, как все уже начинают искать связи и проводить параллели».
Экологические последствия
Подмосковная Балашиха, где «Мортон» строил жилье для военных, стала роковым городом для компании. Именно здесь развернулись грандиозные «сражения» между «Мортоном» и местной экологической общественностью, в результате чего, например, появлялись сюжеты в программе «Вести» под заголовком «Экологическая катастрофа в Балашихе».
«Леса и деревья на площадках «Мортона» вырубаются на корню, нет даже попыток вписать объекты в естественную среду», – подчеркивает экс-сотрудник Фонда содействия развитию жилищного строительства, писатель и участник конфликтов между общественностью и ГК «Мортон» Анатолий Баташев. Он рассказал «Ко» о нескольких эпизодах противостояния населения и строительной компании в Железнодорожном и Балашихе. Одним из них стала борьба за Кучинскую березовую рощу в Балашихе. Жители устроили в роще протестный лагерь, простоявший сто дней; через семьдесят дней приехал бывший тогда губернатором Подмосковья Сергей Шойгу и рощу спас. Впрочем, чаще жители проигрывали. Сейчас у «Мортона» конфликт с жителями квартала «Новский» в Балашихе, где хотят строить новые дома и где из квартала «Сакраменто» ведется сброс неочищенных стоков в реку.
Камнем преткновения являются очистные сооружения в квартале «Акатово». Активный борец за экологию Балашихи, военный пенсионер Борис Горюнов заявил «Ко»: «Очистные сооружения построены в пойме рек Пехорка и Чернавка, в историко-культурном месте (памятники истории и культуры федерального и регионального значения). Обязательные экологическую и археологическую экспертизу «Мортон» не проходил, общественных слушаний по утверждению проекта очистных и выделения земельного участка под строительство не проводилось. Очистные построены в жилом квартале, сброс с которых осуществляется в черте населенного пункта Акатово в реку Пехорка, что запрещено законодательно».
«По этим жалобам было уже около пятнадцати проверок различных инстанций, в итоге нет ничего, к чему бы можно было придраться, – заявил «Ко» Александр Ручьев. – Общество устроено таким образом, что, когда ты делаешь что-то, всегда есть недовольные. Мы к этому противодействию уже привыкли. Но если бы в этой критике было хотя бы зерно истины, то государственная машина на него бы среагировала. Очистные сооружения сделаны по последнему слову науки и техники. Это самые современные очистные сооружения в нашей стране».
При всем при том Анатолий Баташев не склонен демонизировать «Мортон». «Я бы не стал делать «Мортон» одиозным, – говорит он. – Это серьезная компания, действующая в рамках тех правил игры, которые давно сложились. Преимущество «Мортона», что это старая строительная мафия, она очень четко знает всю инфраструктуру на своих территориях, имеет большой опыт строительства множества объектов. Смычка «старых строителей» и их покровителей на местах, силовой и правительственный ресурсы, доступ к деньгам и земельным участкам делает «Мортон» крупнейшим оператором на стройрынке, заказчиком для домостротельных комбинатов и пр. Слабость «Мортона» в том, что многие вещи делаются по документам некачественно, а также в патологическом желании экономить на всем и впихнуть в территорию максимум квадратных метров».
Кстати, факт склонности ГК «Мортон» к экономии подтверждают и эксперты. «В большинстве случаев «Мортон» строит «жесткий» эконом, выжимая максимум метража из участка за счет высотности домов, плотности застройки, минимизации дорожной сети», – отмечает гендиректор «Метриум групп» Мария Литинецкая.
Больше чем бизнесмен
Несмотря на конфликты с общественностью, у Александра Ручьева тоже есть амбиции общественного деятеля. К тому же он верующий человек, считающий, что стране нужны церкви и хайтек. «У меня нет амбиций именно политического деятеля, но есть тоска по империи, – рассуждает Ручьев. – Сейчас мы видим, что происходит деградация русского культурного этноса, и нужно эту ситуацию остановить, хотя бы локально. В этом и есть наша миссия, отличная от бизнеса. Бизнес – это зарабатывание денег, а создание среды, где ты живешь, – это ответственность гражданина».
Ручьев регулярно выступает на Русском народном соборе. Он создал благотворительный фонд «Белый крест», целью которого являются строительство церквей и поддержка православных организаций. Ручьев занимает большое число общественных постов. Например, он зампредседателя общественного совета Минстроя. «Мортон» открыл в своих кварталах центры русской культуры, где работу организуют представители РПЦ.
Одно время «Мортон» даже пытался финансировать интернет-СМИ, запустив проекты «Рустория» и «Русская планета». Последняя получила известность из-за скандала с увольнением главного редактора Павла Пряникова. Запуском этих СМИ было занято коммуникационное агентство «Медиа-Шторм», которое с 2009 г. организовывало рекламное продвижение кварталов ГК «Мортон». Гендиректор «Медиа-Шторма» Александр Исаев, являющийся также совладельцем «Русской планеты», рассказал «Ко»: «В рамках «Русской планеты» я попытался сделать издание, которое бы уделяло большое внимание вопросам, связанным с гуманитарным и нравственным развитием, патриотизмом, соборностью, духовностью и самобытностью русского человека. Большую помощь в разработке идеологии, создании и реализации концепции проекта мне оказал Александр Валерьевич Ручьев». По словам Исаева, кроме московской редакции, сегодня «Русская планета» имеет 46 корпунктов во всех крупных городах РФ, в работе принимают участие более 600 человек, включая 257 внештатных журналистов по всей стране. Но проблема в том, что самого Ручьева эти проекты разочаровали и в настоящее время «Мортон» прекратил финансирование «Русской планеты». «Сегодня таких стартапов в области электронных СМИ у нас нет. Мы не нашли для себя синергии в этом вопросе», – говорит Ручьев. Сейчас совладельца «Мортона» больше увлекают хайтек-проекты: внедрение ультрасовременных очистных сооружений, создание надземных транспортных систем, новые технологии домостроения и т.д. К тому же Ручьев участвует в нескольких венчурных фондах. В частности, это фонд Phystech Ventures, в число сооснователей которого входят экс-директор инвестдепартамента «Сколково» Петр Лукьянов и экс-партнер Runa Capital Ольга Маслихова. Фонд выделил на стартапы $30 млн.
Партнер Artisan Group Public Relations Александр Филимонов считает, что поддержка СМИ, имеющих явную политическую направленность, со стороны бизнеса, скорее всего, означает, что бизнес нашел опору в лице того или иного госдеятеля, чиновника или парламентария. «Это один из самых продуктивных способов GR», – говорит эксперт, добавляя, что от девелоперов же финансирование (чаще всего в виде спонсорства) нередко открывается в обмен на некоторое содействие в решении вопроса о передаче конфликтных участков земли под застройку.
В то же время гендиректор PR Partner Инна Алексеева считает, что такие патриотически настроенные СМИ, как «Русская планета» и «Рустория», бизнес спонсирует, дабы показать свою приверженность традиционным взглядам на власть, а также лояльность существующей власти.
Мир без кредитов
Быть может, один из секретов успеха «Мортона» заключается в том, что у группы действительно нет одного властного покровителя и она успешно маневрирует между существующими «центрами силы». Например, как прямо говорил Ручьев, когда он строил жилье для ФСБ, заказчики помогали решать некоторые вопросы. Ручьев считает, что поддерживать связи нужно со всеми, не делая ставку на одну организацию.
«У «Мортона» есть четкие связки с администрациями и экологическими службами на местах, в подмосковных муниципалитетах. Это позволяет получать разрешения на вырубку (как бы больных и аварийных деревьев), что снижает затраты на освоение участка в части соблюдения экологических норм», – поясняет Анатолий Баташев.
При этом, несомненно, важное значение имеет тот факт, что «Мортон» не распыляется, придерживаясь узконаправленной стратегии, которую оценили опрошенные «Ко» эксперты. Руководитель направления по работе с застройщиками Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Ирина Жилкина отмечает, что ГК «Мортон» выбрала для себя выгодный сегмент в строительстве – крупные панельные микрорайоны и жилкомплексы экономкласса, сосредоточенные исключительно на территории Москвы и Московской области. Такая концентрация на одной территории упрощает оценку рынка недвижимости и экономической ситуации в регионе. После того как в Подмосковье ввели запрет на возведение устаревших серий панельных домов, компания быстро переориентировалась, создав новые проекты панельных домов и сконцентрировавшись на развитии собственного производства строительных материалов, и сохранила при этом объемы строительства.
По словам Марии Литинецкой, у «Мортона» были участки с неудачной локацией, и компания не гналась за большими метражами, не придумывала сложные фишки для объекта, не предлагала суперкачество. В «Мортоне» понимали, что в таком месте можно продать только объекты типичного экономкласса. И стратегия обернулась успехом: компании удалось найти идеальный баланс цены и качества, все проекты быстро раскупались.
Благодаря концентрации на экономклассе сбыту квартир от «Мортона» теперь будет способствовать введенная государством программа льготной ипотеки. «Очень хорошо, что губернатор Московской области Андрей Юрьевич Воробьев сумел пролоббировать, донести это предложение до нашего президента», – говорит Ручьев. Если вспомнить, что крупнейший строитель жилья экономкласса в Московском регионе – именно «Мортон», то получается, что Воробьев «пробивал» льготную ипотеку как будто специально под Ручьева.
В 2015 г. начнется снижение зависимости группы от субпордячиков, поскольку на проектную мощность выходит домостроительный комбинат «Град», в строительство которого ГК «Мортон» инвестировала 9 млрд руб. Вытеснять субподрядчиков в проектах «Мортона» начнут с компании «ПИК», а в перспективе ДСК «Град» сможет взять на себя до 45% всех домостроительных работ группы.
Единственное, что сегодня мешает развитию группы, – это недоступность банковских кредитов, ситуация с которыми, по свидетельству Александра Ручьева, гораздо хуже, чем в 2009 г. «Сбербанк рассматривает ставку в 19% годовых, для нашего бизнеса это практически неподъемный уровень», – сетует Ручьев. Именно поэтому проект надземной транспортной системы «Стрела» в Красногорском районе, стоимость которого оценивают в 5,3 млрд руб., «Мортон» рассчитывает строить не столько за счет транспортных кредитов, сколько на пенсионные деньги: для транспортной системы будет организована концессия, предусматривающая выпуск гарантированных государством облигаций. Конечно, кредиты нужны для строительства: по расчетам Ручьева, в среднем для проекта стоимостью 25–30 млрд руб. (около 500 000–600 000 кв. м) требуются кредиты на сумму около 6 млрд руб. Поэтому «Мортон» не собирается в ближайшее время начинать новые проекты. Уже сегодня компания располагает внушительным портфелем: в Московской области порядка 6 млн кв. м, в Москве – около 2 млн кв. м. По словам Ручьева, «не начиная новых проектов, мы можем работать примерно с тем же темпом, что сегодня, еще восемь лет».
Резюме Александра Ручьева
дата и место рождения: 1973 г., г. Северодвинск (Архангельская область)
Образование: в 1997 г. окончил Московский физико-технический государственный университет (факультет аэрофизики и космических исследований)
Профессиональный опыт:
в 1994 г. организовал и возглавил ГК «Мортон», на сегодняшний момент являющуюся одной из крупнейших девелоперских компаний России. Основатель региональной благотворительной общественной организации «Белый крест»
в 2013 г. избран председателем «Общества взаимного страхования застройщиков»
в 2014 г. стал заместителем главы общественного совета при Минстрое России
Семейное положение: женат, двое детей