В Москве продолжается строительство транспортно-пересадочных узлов (ТПУ), на многих запланированы тысячи квадратных метров офисов, торговых центров и жилых апартаментов.
Эта коммерческая недвижимость заметно уменьшает площадь парков исадов столицы и увеличивает транспортный трафик. При этом ТПУ задумывались совсем для другого – для удобства пересадок граждан с одного вида транспорта на другой, грамотного распределения транспортных потоков. Новые концепции транспортных узлов вызывают недовольство москвичей. В феврале жители Дорогомилово, где будет построен ТПУ «Парк Победы», собираются митинговать.
Почему башни называются ТПУ?
Что собой представляет ТПУ «Парк Победы»? Это всего лишь навес площадью 4000 кв. м рядом с входом вметро «Парк Победы». Навес этот может понадобиться пассажирам единственного маршрута – троллейбуса №7, чтобы пройти под ним к метро ине промокнуть под дождем. Остальные остановки общественного транспорта находятся за пределами ТПУ. Норядом с этим навесом будет возведен многофункциональный центр общей площадью 237200 кв. м с подземным паркингом на 2000 мест. Под видом ТПУ появятся три офисные башни идве башни с гостиничными апартаментами высотой 12–25 м, а встилобате будет торговый центр. Проект планируется реализовать к 2020 г.
Запланированные подземный паркинг и надземный переход необходимы только для торгово-офисного центра. То есть паркинг не является перехватывающей парковкой для транспорта, едущего из области вцентр Москвы. Перехватывающие парковки, беспрепятственное движение транспорта и пассажиров – все это, по словам заместителя мэра Москвы Марата Хуснуллина, должен включать типовой проект ТПУ. Но только не вслучае с «Парком Победы».
«Почему пять башен торгово-офисного центра называют ТПУ? Кто и куда там пересаживается?» – недоумевает Зоя Шаргатова, муниципальный депутат района Дорогомилово.
Со строительством ТПУ «Площадь Победы» с Кутузовского проспекта кМКАД будут перенесены две отстойные станции автобусов, занимающие много места в центре города, расширена пешеходная зона за счет улицы Барклая, часть транспортного трафика уйдет на платный дублер Кутузовского проспекта. И это не вызывает большой критики, кроме того, что дорогомиловцы сомневаются, что с вводом дублера Кутузовского проспекта трафик на самом Кутузовском уменьшится.
«ТПУ объединит Арбатско-Покровскую и Калининско-Солнцевскую линии метро и потоки наземного общественного транспорта. В районе проходят четыре троллейбусных, семь автобусных маршрутов и восемь направлений маршрутных такси. Станцией метро «Парк Победы» пользуются более 80 000 человек в сутки», – объяснял главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов на общественных слушаниях 18 января. Однако в ТПУ «Парк Победы» не запроектированы остановки упомянутого главным архитектором общественного транспорта, кроме остановки троллейбуса №7. Это относится и к станции Московского центрального кольца (МЦК) «Кутузовская», которая не входит вТПУ инаходится от него примерно в2км. При этом «при посадке, высадке ипересадке строения ТПУ абсолютно никак не используются, за исключением легкого навеса, а это менее 1% от общей площади ТПУ»,– пишут впетиции кпрезиденту РФ Владимиру Путину имэру Москвы Сергею Собянину рассерженные дорогомиловцы. Департамент транспорта Москвы на вопрос «Ко», для чего нужен навес (единственное сооружение в рамках узла, которое может пригодиться для пересадки сметро на троллейбус), посоветовал обратиться за комментариями вМоскомархитектуру. Москомархитектура порекомендовала обратиться в Мосинжпроект. Мосинжпроект идепартамент строительства на вопрос «Ко» не ответили.
Зато ради новой стройки будут вырублены деревья парка «Яблоневый сад», хотя Марат Хуснуллин поставил условие – не трогать деревья при возведении ТПУ. Парк «Яблоневый сад», которым так дорожат москвичи, будет расширен на 7000 га, уверяют власти. Но жители считают, что вместо парка появятся «декоративные скверы без деревьев, с плиточным покрытием, над технической зоной метрополитена и кровлей второго этажа торгового центра». Кроме того, ТПУ изменит ансамбль площади Победы: через Триумфальную арку будет видна не перспектива Кутузовского проспекта, а стеклянные башни ТПУ «Парк Победы».
Жители Дорогомиловского района попросили в петиции не уничтожать «Яблоневый сад» ради строительства ТПУ в районе площади Победы, не возводить высокие офисные башни иапартаменты и увеличить количество машино-мест на парковке. Похоже, драма Чехова «Вишневый сад» повторяется в реалиях сегодняшнего дня. На момент написания этой статьи подписи под петицией поставили 1512человек, около 3500 человек высказались против предложенного варианта ТПУ в ходе публичных слушаний.
Но, кроме собственно ТПУ «Парк Победы», рядом будет построен жилой комплекс на 360 000 кв. м (застройщик– АО «Первый московский приборостроительный завод им. В.А. Казакова»).Такая масштабная застройка в пределах одного квартала перегрузит инфраструктуру района.
Девелопер ТПУ «Парк Победы», ГК «Ташир», по словам первого вице-президента группы Саркиса Карапетяна, планирует вложить около 20 млрд руб. в строительство запланированной в рамках узла коммерческой недвижимости. Ну а строительство навеса и перенос стоянки автобусов к МКАД обойдутся городскому бюджету примерно в 1,4 млрд руб.
ГК «Ташир» получила площадку и купила АО «ТПУ «Парк Победы» на конкурсе за 100 млн руб. В бюджет Москвы за время реализации проекта поступит более 2,3 млрд руб. налогов, подсчитал гендиректор Управления экспериментальной застройки Альберт Суниев. Власти говорят, что поступления в бюджет от коммерческой застройки окупят вложения города вТПУ.
В поисках арендаторов
Пока не совсем ясно, кому понадобятся офисы ТПУ «Парк Победы»: находящийся неподалеку ММДЦ «Москва-Сити» заполняется арендаторами уже девять лет, пустой стоит МФЦ «Президент Плаза». «Кутузовский проспект привлекает офисных арендаторов. В среднесрочной перспективе будет поглощено имеющееся предложение в районе, а новый объект может заинтересовать крупных пользователей, – убежден Антон Коротаев, директор по России и СНГ отдела компанииJLL. – Здесь также будет востребован и торговый центр районного формата для местных жителей и пассажиров. Это не отразится негативно на транспортной ситуации. В районе ведутся работы по улучшению транспортной ситуации, вчастности, планируется строительство северного дублера Кутузовского проспекта». «Гостиничные апартаменты здесь будут арендовать или приобретать в собственность прежде всего крупные компании – для корпоративных квартир на время командировок,– говорит СтаниславИвашкевич, заместитель директорапо развитию индустрии гостеприимства CBRE.– ВМоскве очень большой поток бизнес-туристов. Но я не уверен, что это будет объект высокого качества, если девелопер станет строить так же, как в Калуге».
Стоит заметить, что у группы «Ташир» Самвела Карапетяна давние связи с «Газпромом» и энергетическими компаниями через его структуру «Каскад-Энергосбыт». В 2016 г. «Ташир» стала собственником компании «Электрические сети Армении». Банк группы – Фора-банк – имеет филиалы в 19 регионах России. Нельзя также сбрасывать со счетов связи «Ташира» внутри армянской диаспоры. Все это поможет сдавать и продавать апартаменты и офисы ТПУ «Парк Победы». С торговыми центрами ситуация еще проще: от 15% до 30% площадей ТРЦ «Ташира» арендуют его собственные структуры – кинотеатры «Синема стар», пиццерии, магазины одежды, гипермаркеты «Наш дом», универмаги Take Away, магазины товаров для дома Good’s House, продовольственные магазины «Ферма.рф».
«Ташир» также будет инвестировать в коммерческую недвижимость других ТПУ – «Селигерская», «Пятницкое шоссе», «Тропарево»; врезультате девелопер возведет новые торговые площади на 310 000 кв. м. «Ташир»– крупнейший в России владелец торговых центров общей площадью в 925 000 кв м.
Апартаменты МФЦ «Парк Победы» стоят от $37 млн (или 2,2 млрд руб., данные Станислава Ивашкевича) до$149 млн (8,9 млрд руб., данные Ольги Ясько, директора департамента консалтинга и аналитики KnightFrank). ТЦ с предполагаемыми арендаторами можно продать за $93–108млн (5,5–6,5млрд руб.), офисы – за$164–197млн (9,8–11,8 млрд руб.), подсчитала Ольга Ясько. Итого, продажа всего МФЦ может принести «Таширу» 4,2млрд руб. в сегодняшних ценах, если продать весь МФЦ за24,2млрд руб. и вычесть 20 млрд руб. инвестиций в проект.
«Парк Победы» – не единственный пересадочный узел, который может вызвать скандал. Недовольны и жители Тропарево: они не понимают, зачем рядом с заказником «Тропаревский» нужен ТПУ, когда часть маршрутов общественного транспорта перенесли к станциям метро «Румянцево» и «Саларьево». Зачем здесь строят апартаменты площадью в 40 000 кв.м, ТЦ на 6200 кв. м и зал ожидания на 1800кв.м. Петицию против строительства ТПУ подписали 1500 человек.
Отмененные ТПУ
В 2014 г. 6000жителей собрали подписи иорганизовали два митинга против строительства ТПУ «Измайловская» и«Первомайская». Строительство этих узлов так и не было отменено.
Жителям Кузьминок, Выхино-Жулебино, Зюзино, Северного Чертаново и Отрадного повезло больше. Впервых двух районах не будут строиться ТПУ: решение о прекращении дальнейшей разработки проектов ТПУ «Кузьминки» и ТПУ «Жулебино» было принято мэром Москвы Сергеем Собяниным после обращения тележурналиста Петра Толстого вправительство Москвы. «Проект ТПУ «Нахимовский» вызвал массовое недовольство жителей, – вспоминает Константин Янаускас, муниципальный депутат района Зюзино, – кроме того, Совет депутатов Зюзино единогласно высказался против».
Под обращением об отмене строительства ТПУ «Отрадное» подписались более 15 000 москвичей. Здесь хотели возвести 94 700 кв. м коммерческой недвижимости, в том числе торговый центр на территории, принадлежащей австрийской компании Immofinanz, которая владеет находящимся неподалеку ТРЦ «Золотой Вавилон». В итоге ТПУ будет построен без недвижимости. Возможно, причиной для такого решения стало желание Immofinanz уйти из России.
Всего к 2020 г., по данным департамента строительства правительства Москвы, в столице появится 273 ТПУ, 75 из них будут перехватывающими парковками, на которых можно оставить автомобиль и пересесть на метро, остальные – капитальными объектами. В строительство ТПУ в Москве за 10 лет вложат около 300 млрд руб.: 20% выделят из столичного бюджета, а остальные средства планируется собрать с частных инвесторов.