Саудитам удалось то, чего российское правительство не могло добиться много лет: из-за падения нефтяных котировок и девальвации рубля рухнули цены на недвижимость. Хотя это вовсе не означает, что «квадратный метр» стал доступнее для простого населения, то есть для тех, кто получает зарплату и хранит сбережения в «твердой деревянной» валюте.
Упали цены в долларовом выражении, причем в разы. «Я покупал квартиру в 2008 г. еще на этапе строительства, заплатил за нее в пересчете на доллары около 300 000. Сейчас она стоит примерно все те же 9 млн руб., но в долларах это получается чуть более 160000», – сокрушается горе-инвестор, так и не успевший продать инвестиционную недвижимость.
При этом он из-за предыдущего кризиса два года ждал ключей от квартиры: сдачу из-за финансовых проблем задержал застройщик. В«сухом остатке» получается падение цены почти в два раза и шесть лет, которые вложенный капитал лежал «мертвым грузом», не принося дохода. Представители отрасли призывают не паниковать. «Валютные колебания могут сказаться больше всего в классах «бизнес» и «элит», поскольку именно в этих сегментах цены на квартиры могут быть установлены в валюте. Например, в октябре цены в Москве выросли на 4,8% именно из-за повышения цен в бизнес-классе за счет курсовой разницы…
На массовом жилье (в классах «комфорт» и «эконом») валютные колебания пока никак не отражаются, скорее, мы наблюдаем незначительную коррекцию в пределах 1%», – говорит генеральный директор компании «Миэль-новостройки» Софья Лебедева. «В течение этого года они (цены.– Прим. «Ко») повысились в среднем на 10–15%. В дальнейшем можно ожидать коррекции как минимум на этот же уровень», – добавляет генеральный директор «Метриум групп» Мария Литинецкая. То есть застройщики и риелторы считают, что ничего страшного на рынке не произошло, хотя статистика свидетельствует об обратном.
Только за последние полгода индекс стоимости жилья, который рассчитывает индикатор рынка недвижимости (ИРН), рухнул в долларовом выражении примерно с $5100за квадратный метр до менее $4000. За этот же период рублевые цены выросли со 170000до почти 210000руб. за «квадрат».
«Вдолларовом же исчислении цена «квадрата» может упасть в 2015 г. на 30% и более»,– рисует не совсем радужную картину руководитель Центра экономических исследований Института глобализации и социальных движений Василий Колташов. Поего словам, кризис на рынке недвижимости, который случился в 2008–2009гг., в наступающем году покажется покупателям инвестиционных квартир и застройщикам «цветочками».
«Крах здесь уже практически налицо. И жуткое состояние российской экономики, отсутствие механизмов роста на старой основе и стремления правительства его добиться обрекают рынок жилья на дальнейшее падение спроса. Строительство объектов будет все чаще затягиваться, поскольку продажи с чертежей даже в районах с экономичными ценами идут все хуже. Отрасль будет засыпать», – констатирует Василий Колташов. Продавцам (инвесторам) и девелоперам пока очень тяжело поверить в случившиеся перемены. Прождав два года с высокими рублевыми ценами, многие еще сохраняют надежду на скорое оживление продаж.
«Решение ЦБ опустить курс рубля и сделать кредит дороже (повысить ставку рефинансирования.– Прим. «Ко») не оставляет шансов на выгодный для продавцов исход «квартирного дела». Оживление рынка жилья и строительной отрасли было важной частью роста российской экономики после первой волны мирового кризиса (2008–2009 гг.). Теперь же катастрофа здесь – составная часть и условие общего развития «второго» кризиса. А он не будет коротким и легким», – заключает эксперт. «Наученные кризисом 2008г., многие застройщики, и мы в том числе, готовимся к депрессивному затишью длительностью не менее полгода. Подготовка состоит в накоплении денежных «подушек», максимальном погашении кредитов, дополнительной оптимизации всех процессов»,– не унывает директор департамента маркетинга девелоперской компании «Комстрин» Ирина Игнатьева.
Кредит «Невозвратный»
В начале декабря широкую огласку получила история с иском о банкротстве к СУ-155, который подали чиновники Московской области. Покупателей «сушного» недостроя охватили панические настроения: «Все пропало! Квартиры, приобретенные вне рамок 214-ФЗ, просто отберут!» Но опасаться покупателям квартир, по крайней мере, из-за поданного иска, нечего. «С компанией «СУ-155», на мой взгляд, ничего принципиально нового в ближайшие год-два не случится», – говорит источник, знакомый с ходом переговоров застройщика и областного правительства.
«Мы не должны допустить банкротства СУ-155, готовы оказать компании «СУ-155» всяческую поддержку, т.к. прекрасно понимаем, что данная строительная компания – это не просто крупнейшая компания на рынке строительства Подмосковья, но это десятки тысяч дольщиков, десятки тысяч работающих, допустить ухудшения финансового положения компании «СУ-155» мы не можем», – заявил на градостроительном совете Московской области заместитель председателя облправительства Герман Елянюшкин.
Однако это вовсе не означает, что дольщикам СУ-155 можно расслабиться: из-за обвала курса рубля все без исключения девелоперы могут столкнуться с серьезными трудностями. Возьмем лишь один пример. Фурнитура для окон в домах, возводимых СУ-155, поставляется из Турции, и цены на этот товар, естественно, номинированы в долларах. А ведь есть еще металлопластиковые трубы, разного рода сантехнические переходники, да и комплектующие для лифтов. Все это если не закупается напрямую за границей, то производится на оборудовании, купленном за твердую валюту, а значит, будет дорожать.
«С точки зрения девелопера основная сложность – это рост стоимости импортных строительных и отделочных материалов, доля которых в премиум- и элитсегменте существенно выше, чем в иных сегментах. В нашем текущем проекте Barkli Residence доля импортных строительных и отделочных материалов составляет до 15% общего бюджета строительства. Тем не менее мы стараемся минимизировать данные издержки за счет ускорения процесса заключения договоров и ведения переговоров о фиксации курса», – говорит коммерческий директор корпорации «Баркли» ЕкатеринаФонарева.
«Девелоперы имеют определенную долю валютной себестоимости строящихся объектов. Соответственно вслед за ростом валюты у многих есть необходимость повысить цену квадратного метра, – добавляет руководитель департамента продаж группы компаний «Сапсан» Иван Потапов. – Повышение цен будет означать снижение спроса и, следовательно, уменьшение оборотных средств у застройщика. На фоне такого непростого выбора при негативном развитии событий мы можем получить в результате заморозку объектов застройщиков, которым не хватает оборотных средств».
«Проблемы начнутся, если уже не начались, у застройщиков с высоким процентом закредитованности. В случае прекращения рефинансирования у компаний просто закончатся средства на поддержание собственных проектов», – прогнозирует руководитель отдела продаж компании Villagio Estate Валентин Зуев. Появляются трудности, элементарно связанные с закупками и выбором стройматериалов. В самом худшем случае строительство отдельных проектов может быть заморожено.
Представитель СУ-155 Олег Полетаев говорит, что все долги у СУ-155 номинированы в рублях. Общий долг компании в предыдущий кризис оценивался в 30млрд руб. В апреле 2014 г. основной владелец СУ-155 и депутат Мосгордумы Михаил Балакин сообщил, что долг составляет 19 млрд руб. и не растет, так как новые стройки финансируются из оборота. Для сравнения: у компании «ПИК» долги также в рублях, а у другого крупного застройщика – ЛСР – порядка 14% долгов номинировано в валюте, у компании «Эталон» (питерская «ЛенспецСМУ») уже половина задолженности в евро и долларах. У «Мортона» кредитная нагрузка составляет порядка 19 млрд руб., но в чем она номинирована, в компании не говорят.
«Застройщики в сегменте жилой недвижимости сейчас находятся в рублевых кредитах, вотличие от предыдущего кризиса, и девальвация национальной валюты не сильно скажется на исполнении их долговых обязательств. Но они, скорее всего, столкнутся с удорожанием проектного финансирования и оттоком покупателей, в связи с чем запуск новых проектов может быть отложен до лучших времен», – заключает заместитель генерального директора Est-a-Tet Владислав Луцков.
Сбежать с деньгами
Если застройщикам все-таки удастся пережить падение цен на недвижимость в долларовом выражении, оплатить долги перед кредиторами и найти замену импортным стройматериалам, это вовсе не означает, что кризис для них пройдет безболезненно. Практически у всех новые стройки финансируются из оборота, то есть деньги от продаваемой недвижимости идут на текущее строительство. А если представить себе ситуацию, что продажи встанут? Конечно, в подобный исход мало кто верит на фоне рекордных результатов ноября–декабря, когда объемы реализации «квадратных метров» у некоторых девелоперов выросли в пять-шесть раз.
«Уже в начале весны мы можем столкнуться с ситуацией, когда те покупатели, у которых были свободные деньги или возможность взять ипотечный кредит, купят квартиры. А продавцы на фоне ажиотажного спроса задерут цены, что, собственно, уже происходит. Продажи просто встанут. Мы ожидаем падения спроса как минимум на 20–30% к середине апреля», – поясняет представитель агентства недвижимости «Красная горка». «Если экономическая ситуация в стране не изменится, более того, продолжит ухудшаться, то коррекцию спроса мы будем наблюдать уже в следующем году. Но более заметные изменения произойдут уже во второй половине 2015 г. за счет инертности рынка недвижимости. Внаиболее ликвидных проектах спрос может снизиться в среднем на 20%, в менее ликвидных – на 35–40%»,– соглашается Мария Литинецкая.
Это разрушит финансовую схему, по которой застройщики работали все последние годы. Финансировать текущее строительство станет не на что, а в условиях снижения банковской ликвидности перекредитоваться тоже не удастся. «Среднего класса больше нет, вернее, он резко ужался. Потому впереди у рынка жилья пустыня, а позади уже долгое затухание спроса… Проблемы с продажами, вероятно, резко увеличатся к весне. Что будут делать компании потом? Наслаждаться тотальным перепроизводством квартир и домов на фоне обедневшего населения?» – крайне пессимистично настроен Василий Колташов.
В первую очередь под ударом окажутся мелкие застройщики, а их в одном Подмосковье несколько сотен. Они росли как грибы после дождя, выхватывая себе небольшие участки под возведение одного-двух домов. Когда спрос был постоянен, они вполне могли рассчитывать на место под солнцем даже на фоне таких крупных игроков, как ГК «ПИК» и ДСК-1. Теперь же ситуация кардинально изменилась: кредитов им никто не даст, спрос падает. Останется либо снижать цены для стимулирования продаж, либо замораживать стройки и исчезать с деньгами.
«Рынок могут покинуть застройщики, не имеющие значительных финансовых активов. Это в основном мелкие застройщики, которые в случае падения платежеспособного спроса просто обанкротятся, присвоив себе деньги дольщиков», – резюмирует Софья Лебедева. Что касается крупных игроков, то маловероятно, что они «сбегут с деньгами», но то, что возведение некоторых текущих проектов будет приостановлено, можно сказать практически наверняка. Иникакой 214-ФЗ, к которому апеллируют противники «схем» (по ним якобы работает СУ-155), покупателям не поможет. Да, девелоперы будут платить штрафы за срыв сроков строительства, но это гораздо дешевле, чем завершать стройку.
С протянутой рукой
Не исключено, что уже весной некоторые застройщики могут обратиться к государству за помощью. Так было в кризис 2008–2009 гг., когда компания «ПИК» получила госгарантии Министерства финансов на сумму 14,37млрд руб. Возможно, за гарантиями для получения кредитов в банках девелоперы обратятся и сейчас.
«Безусловно, государство будет стремиться поддержать сектор, так как строительство является одним из локомотивов экономики.Но главный вопрос заключается в том, хватит ли у государства средств на поддержку основных отраслей. Оно в первую очередь будет поддерживать системообразующие банки. Азастройщики, думаю, сделали выводы из прошлого кризиса, и переход под контроль госбанков вряд ли повторится»,– полагает директор по стратегическому развитию девелоперской компании «Сити-XXI век» Юрий Печников.
Очевидно, что за помощью к государству могут обратиться только крупные, системообразующие компании. У них десятки тысяч сотрудников, и их банкротство может оставить после себя не только десятки тысяч «обманутых дольщиков», но и огромное количество безработных строителей. Однако мало кто из застройщиков рассчитывает на прямую помощь государства, ее, собственно, и в 2009 г. не было: компания «ПИК» получила лишь гарантии. «Если и будет государство поддерживать сектор, то косвенно, поддерживая ипотеку»,– предполагает Ирина Игнатьева.
«Господдержка, скорее всего, коснется тех застройщиков, которые реализуют проекты комплексного освоения территории. При этом следует заметить, что число таких проектов в Московской области неуклонно растет.Например, буквально на днях ГК «Мортон» объявила о строительстве крупного микрорайона в Красногорском районе Московской области, в котором планируется построить более 1 млн кв. м жилья. Есть также крупные проекты на стадии проектирования, которые скоро выйдут в продажу, особенно это касается Люберецкого, Раменского районов и некоторых городов ближнего Подмосковья», – резюмирует Софья Лебедева.