В пику «Мортону»

Строительный рынок буквальноошарашен крупнейшей за последнее время сделкой в отрасли: президент икрупнейший акционер группы компаний «ПИК» Сергей Гордеев купил группу «Мортон».

Участники рынка теперь гадают, что это было: поглощение конкурента или выход из проблемных активов? Так как участники не раскрывают финансовой составляющей сделки, сложно сказать, кто в результате оказался в выигрыше. «ГК «Мортон» за прошлый год построила порядка 1млн кв. м, а уровень продаж был примерно 600 000–700 000 кв. м, и,вероятнее всего, затраты на непроданные квадратные метры покрывались за счет кредитных средств», – делится предположениями генеральный директор компании Est-a-Tet Кайдо Каарма. Если он действительно прав, то это сигнал для инвесторов насторожиться.

Человеческий фактор

«Вероятно, Ручьев (основатель ГК «Мортон» Александр Ручьев. – Прим. «Ко») посчитал, что девелоперский бизнес для него слишком рискованный в текущем формате и предпочел выйти из него, особенно с учетом роста долговой нагрузки «Мортона» в 1,5 раза, – рассуждает управляющий партнер девелоперской компании M9 Development Максим Морозов. – А Гордеев таким образом просто убирает с дороги серьезного конкурента, решив, что дешевле его купить, нежели продолжать борьбу». Эксперты оценивают сумму, которую Сергей Гордеев мог заплатить за актив в очень больших пределах: одни говорят о 160 млрд руб., другие заявляют, что, с учетом долговой нагрузки, компания якобы вообще ничего не стоит. Средняя оценка – порядка 6 млрд руб. Но источник «Ко», близкий к компании «Мортон», утверждает, что реальная цена значительно выше озвученной экспертами суммы в6 млрд руб. «Мы не раскрываем условия сделки. Но только наш земельный банк позволяет построить более 8 млн кв. м жилья, не считая двух слишним десятков текущих проектов. Выручка только этого года, по нашим подсчетам, превысит 70 млрд руб. Компания «Мортон» всегда отличалась впервую очередь наличием одного из лучших в Московском регионе земельных банков, сильным портфелем проектов и самыми высокими продажами»,– заявил «Ко» Александр Ручьев. Сергей Гордеев также не видит проблем у «Мортона». «Я положительно оцениваю перспективы роста бизнеса ГК «Мортон» в будущем. Это стратегическая инвестиция и реализация давней профессиональной цели: расширить присутствие в самом динамично развивающемся и при этом наиболее социально значимом сегменте рынка в России – жилье эконом- и комфорт-класса. Компания «Мортон» находится в отличном финансовом положении и не имеет проблем с финансированием», – заявил он.

Но сторонние эксперты, опрошенные «Ко», не считают состояние «Мортона» стабильным. «Считаю, что продажа «Мортона» связана с историей «СУ-155». Совершенно похожий уровень и процессы в компании. Человек, вероятно, задумался о будущем. Содной стороны, «потолок» – правильное слово. С другой стороны, вызабываете, что чрезмерный рост компании может стать проблемой. Учитывая нехватку квалифицированных кадров, у нас почти нет специалистов, которые могли бы адекватно бороться с перегревом экономики компании. Здесь хорош пример «СУ-155»: борьба с перегревом обернулась для компании хищениями и невыплатами на всех уровнях», – говорит генеральный директор M.B.Barklay Илья Емельянов. На проблемы с кадрами и сложности вуправлении стольбольшим бизнесом указывает и генеральный директор компании «НДВ-недвижимость» Александр Хрусталев: «Мортон» – крупный игрок на рынке недвижимости, итащить такую ношу на своих плечах – огромный труд, даже если речь идет о таком грамотном управленце, как Александр Ручьев. Думаю, «Мортон» подвели не столько внутренние проблемы, сколько неблагополучная экономическая конъюнктура, тем более, что в условиях неоднородного спроса и избирательности покупателей застройщик предлагал один и тот же продукт в огромных масштабах. Считаю, что нужно учитывать промахи топ-менеджмента, которые участились на фоне роста самой компании». Он не готов заявить, что «Мортон» был в опасной зоне, но, вероятно, все шло к негативному сценарию, и «можно предположить, что решение (о продаже «Мортона». – Прим.«Ко») помогло спасти компанию и работающих там людей».

Насколько ликвидны активы ипассивы «Мортона»? Илья Емельянов полагает, что, с учетом всех рисков (рыночных, экономических, политических, ликвидности), «Мортон» стоит порядка 90–100 млрд руб. Но это без учета долга в 24 млрд руб. С учетом долга стоимость «Мортона» снижается до 60–70 млрд руб. Кстати, активный портфель «Мортона» оценивается в350млрд руб. На самом деле это не более чем цифра. «Потому что активы будут реализовываться с учетом экономической ситуации под десяток лет. Аэто инфляция. Строительная корзина обесценивается в кризис примерно на 70%. А перманентный обвал рубля делает перспективы ликвидности активов весьма туманными. Это говорит о том, что обслуживание активов на 350млрд руб. будет очень дорогим и долгим», – заключает Илья Емельянов.

«Покупай, когда все продают. Продавай, когда все покупают» – известное изречение среди инвесторов. Учитывая большой опыт Сергея Гордеева в сфере недвижимости, покупка крупнейшего застройщика России в текущих условиях является для него хорошим долгосрочным вложением»,– полагает ведущий аналитик Национального рейтингового агентства (НРА) Анатолий Шадрин.

Песком и щебнем

При обсуждении стоимости компании и ее финансового состояния за скобками остался вопрос рентабельности. «Рентабельность зависит от проектов: в области она ниже, в Москве – выше. В среднем это 8–15%», – заверил «Ко» сам Александр Ручьев. «Согласно данным НРА, средняя чистая маржа московских девелоперов, которую они в настоящее время закладывают в свои проекты, колеблется в пределах 10–20% и зависит от класса недвижимости и ее расположения. Конечно, по ряду причин рынок жилья в Москве более устойчив, чем в Санкт-Петербурге и регионах, что позволяет местным девелоперам снижать маржу не так стремительно, но уменьшение доходности происходило повсеместно. Больше всех страдают мелкие девелоперы, которые не имеют существенных конкурентных преимуществ на сегодняшнем рынке», – объясняет Анатолий Шадрин. В погоне за потребителем застройщики могут пытаться снижать цены, но с учетом возросших издержек говорить о высокой рентабельности не приходится. Крупные компании, вактиве которых хорошее расположение участков, диверсифицированный портфель проектов и собственная производственная база, имеют бόльшую гибкость исохранили приемлемый уровень прибыли. Для сравнения: согласно официальной отчетности, чистая маржа ГК «ЛСР» за 2015 г. составила 12%, а ГК «ПИК» – 22%. При этом чистая маржа указанных компаний в 2014 г. составила 10% и 6%, что соответствует уровню, озвученному Александром Ручьевым.

Столь высокие показатели рентабельности бизнеса в кризис вызывают некоторое недоумение, особенно учитывая рост стоимости строительных материалов. «Согласно данным, полученным из Центра мониторинга и экспертизы цены, за год подорожали абсолютно все материалы (исключая асфальтобетонную смесь, но расходы именно на асфальт при жилищном строительстве минимальны). Исреднегодовой рост цен на строительные материалы составил сразу 23%», – говорит генеральный директор компании «Миэль-новостройки риэлти» Наталья Шаталина. К тому же, строительные материалы в основном перевозятся именно крупнотоннажным автомобильным транспортом (железная дорога используется в малой доле случаев), поэтому введенная в прошлом году система «Платон» привела к увеличению накладных расходов. Итоговая смета только из-за этого может вырасти на 1–1,5%.

«В целом рост по рынку составляет 10–15%. Это связано с общим повышением цен в связи синфляцией. Цены растут на все товары, и строительный рынок здесь не исключение. Особенно сильно цены подняли европейские компании, чье производство находится за рубежом», – считает коммерческий директор компании «Каширский двор» Антон Янкун. Однако им приходится конкурировать сроссийскими компаниями, которые еще могут сдерживать цены, поэтому иностранцам приходится оптимизировать производство, чтобы держать цены на общем уровне. Особенно сильно подорожал металлопрокат. Вапреле цены резко выросли на 40%. Это связано с введением санкций против крупных поставщиков, для которых экспорт заготовок для металлопроката был основной статьей дохода. Рост рентабельности бизнеса девелоперов на фоне подорожания строительных материалов выглядит просто удивительным.

Захват и распродажа?

Второй по важности вопрос, после стоимости сделки: что дальше будет с «Мортоном»? Поглотит ли его ГК «ПИК» или он останется самостоятельным игроком? «Я приобретаю актив в личных интересах и намерен развивать компанию как самостоятельный бренд с собственной стратегией. У каждой компании есть свои конкурентные преимущества, свои компетенции и своя внутренняя культура, я хотел бы их сохранить. Убежден, что обеим компаниям хватит места на этом динамично развивающемся, но по-прежнему слабоконцентрированном рынке», – заверил «Ко» Сергей Гордеев. «Как мы слышим из новостных источников, это личная сделка акционера ГК «ПИК» Сергея Гордеева, которому принадлежит в ней около 30%. Поэтому не стоит ожидать слияния двух компаний. Скорее всего, на первом этапе они начнут действовать согласованно, координируя рыночную, ценовую и маркетинговую стратегии. Безусловно, изменения затронут менеджмент «Мортона», но для покупателей квартир ничего не изменится: обязательства по договорам участия в долевом строительстве должны быть выполнены в полном объеме», – говорит генеральный директор компании строительных инвестиций «Комстрин» Дмитрий Сотников. Не стоит забывать и о том, что для слияния двух компаний Сергею Гордееву необходимо получить согласие остальных акционеров ГК «ПИК» и договориться с ними об условиях. Это не первая подобная крупная сделка на рынке вэтом году, авозможно, и не последняя. Ранее свои девелоперские проекты распродавала компания «Ведис», а ФСК «Лидер» приобрела компанию «ДСК-1». Рынок продолжит консолидироваться в условиях ужесточения требований к застройщикам, полагают эксперты. «Скорее всего, «Мортон» ждут определенные изменения, но данный бренд сохранится на рынке. Ожидаю, что это будет общее управление двумя компаниями, с учетом текущей рыночной конъюнктуры. В самом решении о покупке актива есть несколько сторон, и главные из них – укрупнение бизнеса и устранение конкурента, а также приобретение новых площадок для дальнейшего развития бизнеса», – считает Александр Хрусталев. Весьма неожиданную версию дальнейшей судьбы «Мортона» выдвинул Илья Емельянов: «ГК «ПИК» этот актив нужен, чтобы продать его по частям, оставив сливки себе. Типичный захват конкурента и драматическое его уничтожение. Интеграция не пройдет, потому что ГК «ПИК» не хочет подвергать собственную стоимость рискам «Мортона». Поэтому, вероятнее всего, «Мортон» приобретается для дальнейшего банкротства, аиспользоваться будет в качестве агрегатора долгов и плохих активов ГК «ПИК» и ее долгов», – говорит эксперт.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
webnewsite.ru / автор статьи
Загрузка ...

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: