Тяжелая доля

Кризис на рынке недвижимости снова спровоцировал несколько крупных скандалов с недостроенным жильем.

Буквально на днях в Санкт-Петербурге и Ярославле обманутые дольщики требовали у застройщиков возврата денег или жилья. В Северной столице, в жилом комплексе «Ванино», из обещанных 99 компания сдала только 15 домов, а в Ярославле «Ивановская домостроительная компания» переносит срок сдачи объектов на все более поздние сроки.

В Москве в конце июля митинговали дольщики Loft Park. Год назад они должны были получить права собственности на новое жилье, но сначала застройщик попросил отсрочку по сдаче объектов, а затем оказался под процедурой банкротства. Но эта история, очевидно, не вписывается в ряд аналогичных историй банкротств – по мнению ряда экспертов, экономика проекта позволяет говорить о хорошей маржинальности и инвестпривлекательности, несмотря на кризис, падение рынка недвижимости и текущую непростую правовую ситуацию. Однако для этого требуется объективное рассмотрение дела, может быть, поэтому на митинге претензии дольщиков были высказаны не столько застройщику, а банку, который кредитовал строительство. Ведь если углубиться в цифры, то при необходимых на завершение строительства 7 млрд руб. и кредитных обязательствах перед банком в 3,5 млрд руб. проект с выручкой более 20 млрд руб. сулит хорошую прибыль тому, кто его реализует, не так ли?

Неправильные пчелы с неправильным медом

Loft Park (общей площадью 152 0000 кв. м) строится на территории Московской тонкосуконной фабрики им. Петра Алексеева компанией Red Development. Совладелец компании Алексей Ковальчук говорил, о том, что площадка позволяет застроить еще больше жилья. Кроме того, проект предполагал создание развитой социальной инфраструктуры, административно-производственной зоны и появление около полутора тысяч рабочих мест.

В декабре 2013 года между подконтрольным девелоперской компании Red Development АО «Арбита» и АКБ «Абсолют Банк» был заключен кредитный договор с лимитом 3,2 млрд руб. сроком до 2018 г. В качестве обеспечения ЗАО «Московская тонкосуконная фабрика имени Петра Алексеева» (далее – ЗАО «МТФПА») предоставило в залог всю принадлежащую недвижимость, а также права аренды участка площадью 5,47га. Целевым назначением использования кредитных средств были инвестиционная деятельность, направленная на приобретение акций ЗАО «МТФПА», и финансирование строительно-монтажных работ по объекту. В 2014 году, несмотря на стремительный рост курса доллара, структура Алексея Ковальчука продолжала выполнять условия кредитного договора, хотя продажи недвижимости резко сократились.

В октябре 2015 года по инициативе «Абсолют Банка» было подписано Соглашение о приобретении акций АО «Арбита» и ЗАО «МТФПА», которым принадлежали права на проект. Банк обязался достроить комплекс, а также исполнить все обязательства перед 195 инвесторами – физическими лицами, вложившими к тому моменту 1,1 млрд руб. Также банк обязался в качестве оплаты акций в течение 27 месяцев передать 17390м2 в зданиях нового строительства совладельцам Red Development. Но договор купли-продажи по этому соглашению так и не был подписан. Нанятая «Абсолют Банком» юридическая фирма «А.Т. Лигал» ввела процедуру наблюдения в отношении ЗАО «МТФПА» с целью получения контроля над объектом строительства через процедуру банкротства и торгов.

Представители «Абсолют Банка» в одном из недавних интервью газете «Ведомости» заявили, что банку «не интересен и контроль в девелоперском проекте: он лишь рассчитывает на возврат долга» и поэтому банкротит фабрику. А вот тем, кто приобрел квадратные метры Loft Park, такая постановка вопроса совсем не по нраву. Банкротство фабрики превращает их в инвесторов третьей очереди, а это означает, что возврата вложенных средств они рискуют не дождаться. Поэтому в июне этого года дольщики подписали коллективное письмо в Московский антикоррупционный комитет. Там документы рассмотрели, с позицией заявителей, утверждающих, что действия банка похожи на преднамеренное банкротство с целью получения выгоды, согласились и передали дело в ГУ МВД.

Под прессом

Пока дело Red Development кочует по инстанциям, а честные покупатели теряют нервные клетки, некоторые СМИ стали писать о том, что Алексей Ковальчук наслаждается жизнью в Монако. Бизнесмен сразу же опроверг эти сообщения. «Официально заявляю Вам, что я нахожусь в Москве и не планирую покидать страну с целью переезда, – сообщил 29 июля в обращении к дольщикам Алексей Ковальчук. – Моей основной задачей сейчас является поиск реального решения, которое я вижу в привлечении нового инвестора и санации компании. Я продолжаю борьбу за отмену решения Арбитражного суда о банкротстве через процедуру конкурсного производства, по которой ваши метры будут проданы за бесценок, а вам максимум – предложат неравноценный обмен на меньшую площадь или потребуют доплаты»

Очередь на жилье

Сложная ситуация, возникшая вокруг проекта Loft Park отнюдь не отпугивает потенциальных инвесторов. Перспективным объектом уже заинтересовался ряд крупных девелоперов. Например, компания

3S Property Development совместно с ИСК «Мемфис», «Мортон» и фирмой «Д-инвест» уже ведет переговоры о вхождении в проект. Управляющий партнер ИСК «Мемфис» Владимир Авдеев в одном из недавних интервью признался, что его компания вместе с 3S Property уже успела сделать предложение фонду «Благосостояние», владельцу кредитора Loft Park – «Абсолют банка».

«Инвестиции в жилье в настоящее время – не самый разумный и экономически обоснованный шаг, за исключением отдельных «эксклюзивных и редких» объектов, отличающихся от массы остальных своей индивидуальностью, чаще всего – месторасположением, – комментирует ситуацию адвокат, Президент гильдии юристов рынка недвижимости, финансовый консультант инвестиционного агентства «Правильные инвестиции в недвижимость» Олег Сухов. – Только точечная застройка, не ориентированная на широкий круг покупателей, в исторически популярных для москвичей местах или местах, где жилье является дефицитом, с гарантированным прицелом на постоянную востребованность и, следовательно, получение прибыли, может считаться интересной для вложения» Даже созданный вокруг Loft Park негативный фон не сможет отпугнуть инвесторов больше, чем высокие цены. «Как показывает многолетняя практика рынка недвижимости, конечный покупатель всегда в первую очередь ориентируется на ценовую политику, а все остальное для него уходит на второй план, – продолжает Олег Сухов. – Девелоперы такой подход знают очень хорошо».

Квартирный вопрос испортил

Проект Loft Park с самого начала был ориентирован на средний ценовой сегмент, даже ближе к эконом-егменту. Основная целевая аудитория проекта – люди, со средним достатком, желающие улучшить жилищные условия. Даже в условиях финансового кризиса, когда спрос на жилье резко упал, покупка недвижимости «по необходимости» не утеряла своей актуальности.

Возможно, на это и делали ставку в Red Development. Однако при таком раскладе компания становится довольно уязвимой. С одной стороны, продажный потенциал недвижимости в Loft Park остается высоким, несмотря на возникшие финансовые трудности, у компании есть все шансы их решить. С другой стороны, заинтересованные структуры, воспользовавшись моментом, могут предпринять попытку отобрать «вкусный» объект. Для этого вполне достаточно «нарисовать» дополнительные сложности, например, репутационные.

Реализация банкротства с конкурсной продажей имущества может свидетельствовать о заинтересованности банка, хотя банкротство, проведенное всего лишь другим путем, – позволяющее санировать объект строительства, т.е. договориться о рассрочке на получение документов для нового инвестора проекта, который достроит Loft Park – могло бы спасти интересы дольщиков. В противном случае, город получит новый недострой, девелоперские компании – новую волну недоверия к долевому строительству, а газеты – новый повод посудачить.

Впрочем, для дольщиков Loft Park важно получить свои квадратные метры, и они явно будут спать спокойнее, зная, что получат их непосредственно от своего застройщика.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
webnewsite.ru / автор статьи
Загрузка ...

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: