Наступивший год риэлтеры называют годом Подмосковья. На рынок загородной недвижимости в качестве инвесторов пришли крупные банки и финансовые структуры. Сейчас на продажу выставлено около 250 коттеджных поселков. В 2004-м к ним прибавятся еще сто. При этом риэлтеры обещают стабильный рост цен на подмосковное жилье.
Завершившийся год прошел под эгидой строительства коттеджных поселков. Эту тенденцию вряд ли можно назвать новой. В 2003-м изменилось качество строящихся объектов. Аналитики компании «Домострой» считают, что на рынке загородной недвижимости сейчас идет третья волна строительства. Первой была свойственна хаотичная застройка. Вторая прошла под знаком строительства поселков с типовыми домами, так называемых шанхаев (без единой архитектурной идеи, без охраны и т.п.). Теперь на рынке стали появляться поселки с продуманной концепцией. Наиболее заметными и интересными проектами 2003 года риэлтеры назвали «Павлово», «Бенилюкс», Expo Park, «Третья Охота», «Шервуд», «Горки XXII», «Сареево», Forest Lake, «Бельгийская деревня», «Лукоморье», «Усово», «Старо-дачное», «Десна».
В прошедшем году, по данным компании «Терра», объем спроса на землю в Подмосковье в зависимости от направления вырос на 30 – 100%, на готовые дома – на 30 – 70%. Заметнее всего подорожали дома «под ключ» по Рублево-Успенскому шоссе, цена квадратного метра здесь увеличилась на $1000 – $10 000. На Новорижском направлении рост цен за квадратный метр составил $700 – $1800, по Калужскому шоссе – $1000 – $3000, по Минскому шоссе – $600 – $800, по Дмитровскому – $500 – $700, по Киевскому – $800 – $1000.
Загородная квартира
Согласно информации портала Kottedj.ru, в течение прошедшего года произошло значительное перераспределение спроса между коттеджными поселками и «шанхаями», что обусловило начало активной застройки единоконцептуальных коттеджных поселков. По итогам 2003 года наибольшей популярностью на рынке загородной недвижимости пользовались сдаваемые под «чистовую» отделку коттеджи площадью 250 – 350 кв. м со всеми коммуникациями, хорошими подъездными путями. В прошедшем году 70% от всего предложения составили дома, расположенные в охраняемых коттеджных объектах. Портал Kottedj.ru располагает данными о 250 загородных поселках. «В 2004-м можно ожидать появления еще 100», – утверждает руководитель портала Олег Ступеньков.
В 2003 году получила продолжение тенденция превращения загородного дома в альтернативу московской квартире. По словам Владимира Яхонтова, директора управления загородной недвижимости компании «Миэль-Недвижимость», подорожание жилья в Москве приводит к тому, что люди переезжают жить с семьей за город, а недвижимость в мегаполисе оставляют в качестве объекта инвестиций. По данным Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН), наибольший спрос приходился на объекты в ценовой категории $180 000 – $320 000, расположенные в радиусе 30 км от МКАД, что вполне сопоставимо со стоимостью 4 – 5-комнатной квартиры в Москве. В этом существенное отличие 2003-го от предыдущих лет, когда 50% всех домов приходилось на объекты высшей категории. Тенденцию перехода загородного жилья в разряд основного подтверждает появление многоквартирных загородных жилых комплексов, например, на Рублево-Успенском, Ярославском и Сколковском шоссе.
Прошедший год вывел на рынок загородного жилья профессиональные управляющие компании, готовые полностью взять на себя эксплуатационное обслуживание поселка. В качестве примера можно назвать фирму Vesco Service. Кроме того, сами жильцы и инвесторы стали создавать управляющие компании, так называемые товарищества собственников жилья (ТСЖ).
Новая тенденция 2003 года – выход на подмосковный земельный рынок крупных финансовых компаний и банков, сменивших частных застройщиков. По мнению Олега Ступенькова, подобные структуры ориентированы на строительство крупных коттеджных поселков (от 10 га общей площади) в ценовом сегменте от $100 000 до $1 млн. Примеры таких поселков – «Бенилюкс» на Новорижском шоссе (компания «Вимм-Билль-Данн»), «Бельгийская деревня» на Калужском шоссе (компания «Лоджик риэлти»), «Вымпел» на Новорижском направлении (компания NewSity), «Новахово» на Ильинском шоссе (ТЭМБР-БАНК).
В 2003 году на приемлемое кредитование инвестиционных проектов строительства за городом перешли и коммерческие банки. АКБ «Центр» и банк DeltaCredit начали реализацию своих проектов по ипотеке загородной недвижимости на начальном этапе строительства.
В ожидании земли
«В 2004 году темпы роста цен будут связаны с решением вопросов собственности на лесные участки», – считает Герман Барыш, директор департамента «Домострой-Замосковье». Дело в том, что каждый год эксперты ожидают выброса на рынок большого количества подмосковных земель. Основа загородного рынка – не коттеджи, а земля, на которой они расположены. Ее просто скупают и ждут, когда она подрастет в цене, чтобы на пике роста стоимости продать застройщикам. Сейчас владельцев участков можно разделить на три группы. Это, во-первых, инвесторы, скупавшие земли на протяжении последних лет. Во-вторых, девелоперские компании. И, наконец, правительство Московской области. По мнению Савелия Орбанта, зампредседателя совета директоров компании «Миэль-Недвижимость», почти вся подмосковная земля принадлежит трем – пяти собственникам. Однако все землевладельцы честно соблюдают «принцип сохранения дефицита». Например, на Рублевке сегодня покупается и продается только земля сельхозназначения, тогда как лесные массивы и пустоши уже второй год практически не поступают на рынок. Таким образом, сейчас в основном либо распродаются участки, документы на которые были получены раньше, либо отрезаются куски от старых наделов (ведомственных санаториев и пансионатов, расформированных воинских частей). Правительство Московской области обещает в 2004 году поставить на поток земельные аукционы в дальнем Подмосковье. Но спрос на загородную недвижимость, удаленную от Москвы на расстояние свыше 30 км, по-прежнему невелик. Таким образом, создается ажиотаж вокруг оставшейся земли в популярных районах ближайшего Подмосковья и ускоряется пропорциональный рост цен в других направлениях.
По мнению специалистов компании «Терра», ценовой стабилизации в этом сегменте рынка в ближайшее время не предвидится. В 2004 году аналитики прогнозируют увеличение цен в среднем на 40 – 45%. Стоимость земли, пригодной для строительства качественной недвижимости, будет расти примерно на 20 – 50% в год. Свободной земли в 30-километровой зоне вокруг Москвы практически не осталось, поэтому спрос, скорее всего, переориентируется на более удаленные участки в 30 – 50-километровой зоне. Основной рост цен придется на элитную недвижимость в западном направлении.
Первая волна подмосковной «вторички»
По мере уменьшения числа предложений новых земель риэлтеры прогнозируют развитие вторичного рынка загородной недвижимости. По словам Андрея Кройтора, директора департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость», соотношение продаж новых и старых коттеджей сейчас составляет примерно 40.– 60%. Но если на первичном рынке можно реализовывать целые коттеджные поселки от застройщика, то «вторичка» представлена пока только единичными объектами, которые сложно реализовать. По мнению Андрея Кройтора, основной причиной, затрудняющей продажи загородной недвижимости на вторичном рынке, является переориентация спроса на новые коттеджные поселки. Тем не менее вторичный рынок элитной загородной недвижимости будет развиваться, особенно если учесть, что свободных земель под новую застройку (например, в Рублево-Успенском направлении) уже почти не осталось.
Тройка лидеров в одной упряжке
Ситуация с популярностью направлений не изменилась. Тройка лидеров выглядит так же, как и в прошлом году. На первом месте по-прежнему находится Рублево-Успенское направление, за ним идут Новорижское и Калужское шоссе. По мнению Олега Ступенькова из Kottedj.ru, в 2004 году скорее Калужское шоссе займет вторую позицию, чем Новорижское – первую.
В западной части ближнего Подмосковья земли осталось не более 3 – 5% от общего числа свободных территорий. Многие лесные участки распроданы, а те земли, которые находятся в частных владениях юридических лиц, продаются по очень высоким ценам. Из-за острого дефицита качественных участков цены на землю Рублево-Успенского направления уже достигли $50 000 за сотку. Размер поселков здесь в основном не превышает 50 домов.
На пике популярности в 2003 году было Новорижское направление. Его перспективность обусловливается активным строительством организованных коттеджных поселков. Их площади измеряются иногда десятками гектар. По мнению генерального директора компании «Терра», цены на Новорижском направлении будут расти по мере освоения направления и развития инфрастуктуры. Основное достоинство территории – транспортная доступность. В 2003 году для строительства Краснопресненского проспекта будет освобождена территория на участках от 1-й до 3-й Магистральных улиц (Северный административный округ) и от 1-го Силикатного проезда до улицы Мневники (Северо-Западный административный округ). По прогнозам экспертов «Терра», строительство Краснопресненского проспекта существенно сократит время пути до центра Москвы и существенно повысит привлекательность Новорижского шоссе. Основная проблема Новорижского направления заключается в отсутствии поселков высокого класса, но этот же факт может сдерживать общий рост цен. По словам Андрея Мажарова, генерального директора агентства элитной загородной недвижимости «Терра», «до недавнего времени по-настоящему элитные поселки были только на Рублево-Успенском шоссе; Павлово – первый подобный объект на Новорижском направлении». За первые три месяца с начала продаж (1 сентября – 1 декабря 2003-го) было реализовано 25% всей застройки поселка, что является своеобразным рекордом на рынке загородной недвижимости. На практике хорошим темпом продаж считается показатель в 5 – 7% за первый квартал. «Примером удачного сочетания цены и качества на Новорижском направлении можно назвать поселки «Третья Охота» и «Шервуд», – считает директор департамента «Домострой-Замосковье» Герман Барыш.
Примерно на 40 – 50% за год выросли цены на Калужском, Киевском, Дмитровском, Ярославском и Осташковском шоссе. Калужское направление только начинает развиваться, но и здесь уже есть интересные проекты – такие, как «Лукоморье» и «Бельгийская деревня». Поселок «Лукоморье» расположен в 4 км от МКАД на территории старинного зеленого массива, вблизи усадьбы «Бачурино». Один из успешных проектов по Калужскому шоссе – клуб для постоянного проживания «ВАУ!Тутинки», расположенный в 15 км от МКАД, недалеко от реки Десна. По мнению Светланы Кондачковой из МИАН, к удачным проектам можно отнести и строящийся коттеджный поселок «Зеленый мыс» на Дмитровском шоссе. Уникальность этого поселка состоит в том, что он расположен на берегу Пестовского водохранилища и имеет километровую береговую линию.