Обвал нарынке первичной недвижимости, который грозит перерасти вмассовое банкротство застройщиков иуход срынка многих риелторских компаний, заставляет задуматься нетолько потенциальных покупателей квартир, ноитех, кто может получить активы застройщиков задолги.
Укрупных девелоперов, поих собственному признанию, от30 до50% средств– заемные. Соответственно вслучае банкротства банки будут обращать взыскание наактивы, втом числе нанедостроенные объекты. Подобное уже было в2008–2009гг., когда Сбербанк иВТБ получили огромное количество объектов недвижимости, которые немогут распродать досих пор (см.«Вляпались в недвижимость», «Ко» №32 за 2015 г.) Ситуация сизъятием залогов может повториться исейчас, новместо коммерческой недвижимости кредиторы получат тысячи нераспроданных квартир, которые томуже банку реализовать нарынке будет крайне сложно. «Если эти объекты (квартиры.– Прим. «Ко») неявляются предметом залога, тоони поступают вобщую конкурсную массу. Если окажется недостаточно залогового имущества, товзыскание может быть обращено, втом числе, инаквартиры, которые, как правило, юрлица незакладывают», – говорит председатель коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго ипартнеры» Евгений Корчаго. «Уних небудет другого выхода, кроме как забирать подобные объекты, ачто делать сними дальше, особенно вусловиях падающего рынка, когда стоимость заложенного имущества вполне может оказаться ниже суммы кредита, никто пока незнает», – рассказал «Ко» наусловиях анонимности источник, близкий кподмосковному правительству. Один извариантов– держать квартиры долучших времен либо пытаться распродать пособственным ипотечным спецпрограммам. Примеров, когда сами застройщики субсидируют ставки поипотеке, лишьбы быстрее продать новостройки, сейчас достаточно много. Банку это сделать еще проще, так как его непосредственный профиль деятельности– кредитование. Носвязываться сриелторами, ккоторым, как икзастройщикам, впериод кризиса доверие населения падает, никто нехочет. Гораздо проще организовать агентство недвижимости под собственным брендом ипод нимже кредитовать покупателей. Два водном, так сказать, нотакой «коктейль» может оказаться весьма востребованным вусловиях кризиса, ведь под этой маркой можно как избавляться отзалогов, так ипродвигать собственные ипотечные продукты. «Вполне возможно, создание агентства– это как раз иесть способ решения проблемы непрофильных активов. Банк может уступить своим дочерним предприятиям права требования наэти объекты. Они их продадут, ауже банк получит деньги вкачестве компенсации убытков, понесенных врезультате кредитования застройщиков. Подобная схема выглядит вполне логичной», – соглашается Евгений Корчаго. «Создать реально работающие агентства они (банки.– Прим. «Ко») врядли смогут, хотя тотже Сбербанк– это один изкрупнейших игроков нарынке кредитования», – говорит генеральный директор компании «НДВ‑Недвижимость» Александр Хрусталев. «Можно предположить, что Сбербанк и«Почта России» (также неисключает создания собственного агентства недвижимости.– Прим. «Ко») выходят наэтот рынок сцелью реализовать либо непрофильные или избыточные активы, либо недвижимость, финансируемую этими участниками рынка, имаксимально быстро высвободить средства под другие финансовые активности», – предполагает заместитель начальника отдела залогового кредитования Бинбанка Елена Микаилова. «Цель этих маневров ясна– и«Почта России», иСбербанк пытаются повысить доходность компаний, ночтобы этого достичь, сначала нужно навести полный порядок впрофильных направлениях. Иначеэто попытка погнаться завсеми зайцами исодним остаться. Особенно это касается «Почты России», – резюмирует член экспертного совета Центра исследования проблем имущественного фонда (ЦИПИФ) Дарья Колесникова.
Лотерея «Золотой ключик»
Несколько лет назад яспросил одного топ-менеджера Сбербанка: зачем вы продаете вотделениях лотерейные билеты? Якобы даже существовал норматив их реализации наодного операциониста. Неужели это такое выгодное дело или есть какая-то договоренность сорганизаторами этих азартных игр для населения? Начто тот резонно заметил: «Какой еще вид операций, втом числе банковских, дает моментальную прибыль в20%, причем практически без затрат ирисков?» Сцифрами непоспоришь, тем более, что смомента, когда крупнейший банк страны возглавил экс-министр экономического развития Герман Греф, он пытается превратить советскую сберкассу вприбыльный иконкурентоспособный бизнес. Честно признаюсь, янезнаю, продаютли сейчас вотделениях «Сбера» лотерейные билетики, ночто банк стремится извлечь максимальную прибыль изтекущей деятельности,– совершенно точно. Причем Сбербанк стремится максимально использовать свое доминирующее положение нарынке изачастую даже залезть всмежные отрасли– так было споглощением «Тройки Диалог», набазе которой было создано инвестиционное подразделение. Анетак давно стало известно оеще одной инициативе: Сбербанк якобы планирует запустить доконца года онлайн-агентство недвижимости. Представители банка попытались опровергнуть эту информацию, новышло это уних как-то неочень однозначно. «Задачей центра недвижимости отСбербанка будут поддержка, развитие иукрепление уже имеющихся связей спартнерами», – заявили вбанке. «Свою задачу банк формулирует как развитие онлайн-инструментов для партнеров вобласти недвижимости, которые помогут упростить работу сипотечными продуктами ивзаимодействие склиентами», – говорится вофициальном сообщении пресс-службы. Более подробные комментарии оработе центра намомент подписания номера нам получить неудалось.
«Сбербанк Германа Грефа, вотличие отСбербанка Андрея Казьмина, планирует проникнуть вовсе отрасли, так или иначе связанные сего основной деятельностью. Создание риелторского агентства будет вторым мегапроектом Германа Грефа, после поглощения Сбербанком «Тройки Диалог», – полагает исполнительный директор консалтинговой компании Heads Никита Куликов. Судя потому, что Сбербанк является крупнейшим ипотечным кредитором встране, задача – создать одного изкрупнейших игроков нарынке риелторских услуг, ему вполне посилам, говорят эксперты. Нопри этом неособенно бояться конкуренции, памятуя обопыте создания иработы компании «Сбербанк капитал», укоторой даже новости насайте перестали обновляться вфеврале 2011г. Аокрупных сделках, кроме как о продаже части площадей в«Москва-Сити», да итонепонятному покупателю, поцене, которая досих пор нераскрывается, ничего неизвестно. Хотя неисключено, что Герман Греф вэтот раз решил взять реванш иподойти кпроцессу более основательно, анеперетаскивать своих бывших сослуживцев изМЭРТа, которые неплохо устроились нановом теплом месте вруководстве «Сбербанк капитала». Вчастности, речь идет обывшем советнике главы Минэкономразвития, когда эту должность занимал Герман Оскарович, аныне главе «Сбербанк капитала», некоем Ашоте Хачатурянце. Оего деятельности нановом посту известно лишь изскандальных публикаций впрессе, где он представлен чутьли нерейдером, захватывающим заложенные активы под прикрытием Сбербанка. Акак идут дела сменее крупными проектами, можно посмотреть напримере ЖК «Город яхт» наЛенинградском шоссе, который был сдан вэксплуатацию в2010г., нодосих пор нераспродан. Это притом что «Сбербанк капитал» получил долю вэтом объекте задолги застройщика– Capital Group – еще вдалеком 2008г.
Кто нановенького?
Если риелторский бизнес такой прибыльный ипри этом данное направление поможет Сбербанку продвигать свои ипотечные программы, топочему он только сейчас задумался осоздании собственного агентства? Евгений Корчаго подчеркивает, что риелторская деятельность неявляется профильной для банка, ион может пойти вэто направление только вынужденно, из-за того, что появится необходимость реализовывать большое количество недвижимости, полученной задолги. «Строительство– это непрофильный вид деятельности для банкиров. Да, возможно создание агентства для реализации всего этого объема неликвида, который банки могут получить врезультате влияния кризиса наотрасль. Если ситуация небудет улучшаться, тобанкротства застройщиков могут стать массовыми», – подтверждает управляющий партнер NICA Multi Family Office Кирилл Николаев. Пооценкам начальника аналитического управления банка «БКФ» Максима Осадчего, закредитованность строительной отрасли просто огромна: утогоже Сбербанка наконец II квартала текущего года кредитный портфель надевелоперов составлял 662,2млрд руб. При этом банк участвует вкредитовании всего пула крупнейших застройщиков. Теперь обратимся кстатистике Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), согласно которой в2014г. строительный рынок покинула 721компания, атолько запервые шестьмесяцев 2015г.– уже 1156компаний. Винтервью РБК президент «Мортона», крупнейшего строителя жилья вРоссии, Александр Ручьев признал, что ожидает волны банкротства девелоперов. Опятьже, поданным РАСК, встадии банкротства находятся СФК «Реутово» (строит ЖК «Новое Измайлово‑2» вБалашихе) икомпания «Римэка» (ЖК «Никольско-Трубецкое» вБалашихе). Всего, поданным РАСК, из3486строительных компаний, работающих вРоссии, 47насегодня имеют рейтинговую оценку «Д», которая означает, что застройщик находится впредбанкротном состоянии. «Положение практически увсех застройщиков сейчас очень шаткое. Дальнейшее падение продаж может привести кмассовым банкротствам иуходу крупных игроков сэтого рынка», – констатирует наусловиях анонимности источник «Ко», близкий кподмосковному правительству.
Подтверждением его слов, что никто незастрахован сейчас отбанкротства, является ситуация вокруг СУ‑155. Между прочим, компания еще недавно была крупнейшим строителем жилья вРоссии, итолько вэтом году ее обогнал «Мортон». Кструктурам Михаила Балакина практически все крупнейшие кредиторы, втом числе и Сбербанк, подали иски обанкротстве. Каким образом компания будет расплачиваться сдолгами, пока несовсем понятно, так как унее еще остаются обязательства перед клиентами, которые досих пор неполучили квартиры. Кроме того, часть жилья распродана наобъектах, которые находятся лишь наначальной стадии строительства. Эксперты неисключают, что даже вусловиях, когда СУ‑155 распродает активы (предприятия, входящие вхолдинг), ему может нехватить денег даже надостройку еще не завершенных объектов. Что вэтом случае останется кредиторам? Виртуальные квартиры внепостроенных домах? Подмосковное правительство сейчас ведет переговоры, что достраивать эти объекты возьмется кто-то изкрупнейших девелоперов, новся эта информация пока науровне слухов, иникто негорит особым желанием брать насебя обязательства перед дольщиками нападающем рынке. Поэтому нельзя исключать, что кредиторам действительно предстоит довольствоваться вкачестве оплаты долгов квартирами, которые будут достроены только вотдаленной перспективе, иих еще нужно будет распродать. Вполне возможно, что именно для этого Сбербанк исоздает собственное агентство недвижимости.
Игра надоверии
«Риелторский бизнес довольно технологичен ипредполагает нетолько работу свыдачей кредитов. Поэтому скорее былобы логично подобрать партнера изчисла существующих нарынке игроков, анестроить бизнес снуля, несвязанный сбанковской деятельностью исовсем непрофильный для банка, – советует директор бизнес-направления «Недвижимость» компании Strategy Capital Advisor Наталья Круглова. – При этом, конечно, опираясь нафинансовый ресурс банка, такой бизнес построить можно, иэто приведет ктому, что конкурировать соСбербанком випостаси риелтора будет почти невозможно потем объектам, которые банк станет кредитовать таким способом». Конечно, если этот проект вновь непоручат кому-то издоверенных лиц, притомсовершенно неразбирающихся вриелторском бизнесе. «Вполне возможно, что Сбербанк инебудет создавать отдельное направление снаймом сотрудников, созданием системы продаж, показов иостальных составляющих такого бизнеса, астанет выступать агрегатором предложений под единым брендом, несомненно, ссоответствующим интернет-приложением, ариелторами «вполях» будут сотрудники различных риелторских агентств, работающие соСбербанком нааутсорсинге или иной договорной основе», – предполагает Никита Куликов. Вслучае такого развития событий Сбербанк сможет хорошо сэкономить насоздании направления, причем непотеряв нивэффективности, нивмобильности иненеся никаких сопутствующих издержек. Так что при грамотной реализации риелторский проект Сбербанка может быть вполне успешным, полагают участники рынка.
У Сбербанка хорошие шансы выжить навошедшем вкрутое пике рынке недвижимости. «Банк входит втройку лидеров поипотечному кредитованию, вряде регионов являясь абсолютным чемпионом. При этом среди клиентов унего хорошая репутация крупной финансовой структуры сгосучастием, что само посебе обеспечивает необходимую лояльность населения, особенно нафоне кризиса», – отмечает Дарья Колесникова. Именно доверие кбренду икросс-продажи, которые включают нетолько собственно сам объект недвижимости, ноикредитные продукты, могут стать ключевым звеном вуспешности этого проекта. Нобольшинство экспертов все-таки советуют банку несвязываться среальными продажами, асоздать что-то вроде электронной площадки, накоторой разместят и предложения квартир, и услуги покредитованию, ачистота всей сделки станет гарантироваться брендом Сбербанка. «Скорее всего, это будет неагентство недвижимости, аонлайн-услуги. Сейчас впринципе все кэтому идет. Команду профессионалов собрать проблематично, так как вонлайне работает технология, анелюди, – отмечает генеральный директор компании «НДВ‑Недвижимость» Александр Хрусталев. – Кроме того, вонлайне квартиру непокажешь». Поэтому, покрайней мере, напервом этапе, Сбербанку без помощи профессиональных риелторов необойтись.
Пример заразителен
Буквально сразу после Сбербанка онамерении выйти насовсем уже далекий отосновной деятельности рынок недвижимости заявил другой крупный игрок– «Почта России». «Складывается ощущение, что они соревнуются: то«Почта России» создает собственный банк, который поохвату превзойдет сеть «Сбера», тотеперь агентство недвижимости. Осталось чтобы вСбербанке начали бандероли принимать», – иронизирует один избанкиров, пожелавший остаться неназванным. Стремление ведомства Дмитрия Страшнова успеть буквально навсех поприщах действительно вызывает улыбку. Достаточно зайти влюбое отделение «Почты России», чтобы понять, что оно превратилось вбуквальном смысле в супермаркет товаров иуслуг: там продают все, начиная отпамперсов изаканчивая полисами ОСАГО. Теперь наполках будут стоять еще ибуклеты спредложениями квартир вновостройках? Несовсем: «Почта России» намерена сконцентрироваться накоммерческой недвиджимости, повсей видимости, чтобы несоздавать конкуренцию «Сберу». После акционирования «Почта России» может создать нетолько собственное агентство недвижимости, ноистраховое агентство, поделился наполеоновскими планами винтервью агентству Rambler глава «Почты России» Дмитрий Страшнов. Вего ведомстве, правда, поспешили уточнить, что речь идет овесьма отдаленной перспективе. Да инедвижимость, скоторой будет работать «почтовое агентство», – это собственные помещения «Почты России», часть изкоторых предстоит продать, ачасть перепрофилировать под иные виды деятельности исдавать варенду. Новсе это возможно лишь после акционирования. Какбы тонибыло, ноу«Почты России» самая большая встране филиальная сеть– 42000 отделений. Такого объема коммерческой недвижимости нет ниукого нарынке, это колоссальные деньги, которые можно былобы выручить отсдачи даже десятой доли варенду, атем более от продажи. Как впрошлом году отмечал министр связи имассовых коммуникации Николай Никифоров, в2012г. встране насчитывалось более 14000 убыточных отделений почты, к2018г. планируется сократить их количество до8000. Понятно, что вусловиях акционирования вытаскивать оставшиеся науровень хотя бы нулевой рентабельности неимеет никакого смысла. «Почте России» предстоит субсидировать некоторые убыточные отделения ввиду их социальной значимости иотсутствия перспектив продажи или сдачи варенду (вотдаленных регионах). Что касается остальных «многих тысяч» помещений, тоэто непаханое поле для любого риелтора, нолучше для «своего». «Планы «Почты России» выглядят куда более спорно (посравнению соСбербанком.– Прим. «Ко»): сейчас ивсамом деле нелучшее время для продаж коммерческой недвижимости. Зачем вообще продавать активы натаком плохом рынке, неочень понятно. Нопри этом, если сделки будут проходить эксклюзивно через аффилированного агента, «Почта России», ее менеджмент, заработают накомиссиях», – раскрывает истинную причину заинтересованности Дмитрия Страшнова вкарманном агентстве Наталья Круглова.