РОССИЙСКИЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ РЫНОК РАБОТАЕТ В ОСНОВНОМ ЗА СЧЕТ РОДСТВЕННЫХ СВЯЗЕЙ И АДМИНИСТРАТИВНОГО РЕСУРСА, НО ДАЖЕ ОНИ ДАЛЕКО НЕ ВСЕГДА ПОЗВОЛЯЮТ СОХРАНИТЬ КАПИТАЛ. В НАЧАЛЕ 2000-Х СЫН БЫВШЕГО ЗАМГЛАВЫ СТОЛИЧНОГО СТРОЙКОМПЛЕКСА АЛЕКСАНДРА ВОРОНИНА ПЫТАЛСЯ ПРЕВРАТИТЬ «ГЛАВМОССТРОЙ» (ГМС) В РЫНОЧНУЮ СТРУКТУРУ, ОДНАКО ПОСЛЕ ТОГО, КАК ЕГО ОТЕЦ ПОТЕРЯЛ КОНТРОЛЬ НАД КОМПАНИЕЙ, ИМ ОБОИМ ПРИШЛОСЬ НАЧИНАТЬ ВСЕ ЗАНОВО В САМЫЙ НЕПОДХОДЯЩИЙ ДЛЯ ЭТОГО МОМЕНТ.
Все крупные российские девелоперские компании были созданы либо бывшими чиновниками, либо их детьми. В этом смысле карьера Владимира Воронина является типичным примером развития строительных династий. «Еще в детстве отец водил меня по стройкам и показывал дома, которые он в свое время возводил. Когда мне исполнилось 20 лет, я нашел статью в газете за 1918 год под заголовком «Семья Ворониных – семья строителей». Даже мои прадеды строили дома, и особенных размышлений на тему «Кем стать» у меня фактически не было», – рассказывает «Ко» Владимир Воронин. К тому моменту, когда младший Воронин пришел в наследственный бизнес, его влиятельный в стройкомплексе столицы отец уже переквалифицировался из чиновников в частные предприниматели: в 1995 г. он создал СПК «Развитие», владевшее контрольными пакетами основных московских строительных предприятий (в частности, «Главмосстрой», «Моспромстройматериалы» и «Монтажспецстрой»), и возглавлял его совет директоров. Однако карьера Воронина-младшего оказалась наполненной сюрпризами: вместо руководства крупнейшим столичным холдингом ему пришлось управлять небольшой девелоперской компанией средней руки – ФСК «Лидер». Всему виной большие амбиции главы «Нафта Москва» Сулеймана Керимова и владельца «Базэла» Олега Дерипаски.
Прораб с миллионом
Не желая прерывать семейную традицию, Владимир Воронин поступил в МГСУ им. Куйбышева на факультет промышленного и гражданского строительства. Однако свой «первый миллион долларов» предприниматель, по его словам, заработал в 1995 году еще студентом, и не на стройке. «На Московской товарной бирже я успешно играл на курсе рубля по отношению к доллару. С ощущением цифр у меня всегда все было в порядке, а именно это, помимо удачи, нужно на бирже», – рассказывает он. После окончания учебы пришлось решать: либо биржа, либо зодчество, и Воронин сделал выбор. «Когда я пришел на стройку, то понял, что стройтрест с игрой на валютном рынке совмещать невозможно, закрыл все позиции и стал просто работать мастером (Прим. «Ко»: в тресте «Мосстрой-6», входящем в систему «Главмосстроя»), после чего был переведен на должность прораба. Затем ушел начальник нашего участка, и я занял его место. Однако вскоре в компанию вернулся бывший главный инженер на место начальника участка, а мне предложили пойти снова работать прорабом», – вспоминает Воронин. Зачем такие мытарства человеку, который уже сколотил свой первый миллион, бизнесмен не уточняет. Скорее всего, таким образом отец готовил его к более серьезной карьере в строительстве.
Проработав два года начальником участка, Воронин-младший оставил эту должность. В 1999 году он принял предложение занять пост заместителя начальника по экономике и финансам в тресте «Главмосстроймонолит», а через два года стал гендиректором этой компании. «В итоге мы сделали самый крупный трест в структуре «Главмосстроя» с годовым выполнением объема работ на 2,5 млрд руб. Для сравнения: такой объем в текущих ценах составляет 6 – 7 млрд руб. Более того, он был единственным прибыльным трестом в компании», – утверждает Воронин. Именно успешной деятельностью в тресте он объясняет то, что в 2003 году его пригласили на пост вице-президента «Главмосстроя». Фактически он возглавлял весь финансово-экономический комплекс компании. Из 380 человек, работавших на тот момент в ГМС, в непосредственном подчинении 28-летнего Воронина были 220 человек, а в опосредованном – все 300. Феноменальный взлет карьеры Владимира Воронина, по мнению участников рынка, во многом объясняется влиятельной позицией его отца – владельца 100% акций СПК «Развитие», в свою очередь контролировавшего в том числе и «Главмосстрой».
Чужой против хищника
Несмотря на то, что активы «Главмосстроя» были сосредоточены в руках одной структуры – СПК «Развитие», они использовались неэффективно. В частности, к началу 2000-х годов компания работала на треть своих возможностей и была должна партнерам 7 млрд руб. Младший Воронин занялся оптимизацией бизнес-процессов и превращением ГМС в прибыльную структуру. «Изначально было решено, что центр прибыли должен быть сосредоточен непосредственно в «Главмосстрое». Мы рассчитали финансово-экономическую модель, создали казначейство, составили бюджет и начали работать поэтапно, загружая контрактами тресты», – рассказывает Владимир Воронин. В результате, по его словам, ГМС первым на российском рынке провел размещение облигационного займа, а затем стал привлекать кредиты под конкретные проекты. До того в «Главмосстрое» было только общее финансирование, например, по программам правительства Москвы. «В 2005 году «Главмосстрой» должен был выйти на реальную прибыль, но тут как раз нас начали захватывать», – утверждает бизнесмен.
Смена власти в СПК «Развитие», по мнению участников рынка, войдет в новейшую российскую историю как показательный пример рейдерской операции. В мае 2005 года неизвестные лица прислали в офис компании факс с требованием внести изменения в реестр акционеров в связи с тем, что фирмы – владельцы контрольного пакета акций – якобы продали его некой офшорной структуре с Виргинских островов. А летом того же года в офис СПК «Развитие» в Гранатном переулке ворвались более 100 человек с бейсбольными битами и арматурой, которые якобы действовали от имени новых владельцев компании. Одновременно с этим выяснилось, что контроль над корпорацией перешел к структурам владельца «Нафта Москвы» Сулеймана Керимова. Вскоре участники рынка узнали, что 51% СПК «Развитие» был продан холдингу «Базовый элемент». «Это был чистый рейд, начиная от жесткого морального прессинга и кончая выигрышем исков в судах. На тот момент наша семья контролировала 100% СПК», – рассказывает Владимир Воронин. В итоге «Развитие» было продано, но сумму сделки не смог даже примерно озвучить ни один из аналитиков рынка ни тогда, ни сейчас. Дело в том, что СПК была структурой крайне непрозрачной, кроме того, на наличие определенного дисконта указывает то, что сделка по продаже активов происходила в условиях рейдерской операции. «Подготовка к захвату велась около года, потом пришли люди и показали документы, что они теперь хозяева компании. Захват здания в Гранатном переулке – все это больше какая-то ширма», – вспоминает младший Воронин. По его словам, настоящий рейд состоит на 60% из морального прессинга, на 20% – из подделки документов и на 20% – из побочных отвлекающих действий. «Наша служба безопасности должна была заметить всю эту подготовку, но этого не произошло, и потому мы потеряли время. В итоге все пути защиты были уже закрыты, даже телевидение», – сожалеет он.
Впрочем стоит отметить, что старшего Воронина участники рынка также неоднократно обвиняли в рейдерстве. Ходили слухи, что созданная всего лишь как посредник СПК «Развитие» прибрала к рукам московских подрядчиков за долги. В итоге в ее руках оказались сосредоточены контрольные пакеты «Главмосстроя», «Моспромстройматериалов» и «Монтажспецстроя». В частности, как заявлял ранее в одном из интервью Владимир Воронин, бывшему директору «Моспромстройматериалов» Владимиру Константинову владельцы СПК заплатили за эту гигантскую структуру всего «несколько десятков миллионов долларов». Однако в разговоре с «Ко» эту информацию Воронин не подтвердил. В любом случае, по мнению участников рынка, Воронины сумели заработать на реализации активов СПК больше, чем им обошлась ее покупка, хотя итоговая сумма продажи, скорее всего, была намного ниже рыночной.
Отстроились от рейда
Уступив все 100% акций СПК «Развитие», Воронины оказались вычеркнутыми из списка крупнейших столичных девелоперов. «После всех этих событий поначалу просто хотелось надолго уехать отдыхать и на все плюнуть, но моя «боевая подруга» Елена Кузнецова, раньше возглавлявшая Центральную ипотечную компанию в «Главмосстрое», посоветовала не раскисать и предложила создать совместную компанию», – рассказывает Владимир Воронин. Так появилась ФСК «Лидер», которая на 10% принадлежит Елене Кузецовой, остальная часть – семье Ворониных (самому Владимиру Воронину, его отцу Александру Воронину) и аффилированным структурам. «Изначально бизнес был выстроен таким образом, чтобы в случае необходимости мы смогли оперативно обезопасить себя. Хотя понятно, что компанию стоимостью в несколько сотен миллионов долларов никто не будет так захватывать, как захватывали «Главмосстрой», – объясняет президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин.
У новой структуры не нашлось достаточно ресурсов, чтобы запустить масштабные стройки. «В самом начале деятельности у нас была возможность купить несколько площадок и развивать их самостоятельно, но на девелоперский цикл ушло бы не менее двух лет. С тем чтобы обеспечить ликвидность денежных средств и дать компании возможность расти далее, мы решили начать с инвестирования в строящиеся объекты, а уже затем осваивать собственные проекты с нуля», – рассказывает Воронин. Таким образом, компания скупила несколько проектов, и во многом ей помог в 2006 году резкий скачок цен. На заработанные от таких сделок деньги было приобретено несколько площадок. В частности, это 46 га на Дмитровском шоссе, где теперь отстраивается поселок Vita Verde на 220 коттеджей. В апреле ФСК «Лидер» вышла на первую стадии строительства. Другим проектом стал жилой комплекс «Зодиак» на Волоколамском шоссе, на границе парка «Покровское-Стрешнево». Компания весьма неудачно выбрала время, чтобы развернуть работы – август этого года. «Помимо Москвы и Подмосковья, мы решили войти на рынок Сочи и Геленджика, где купили два участка под возведение небольших жилых домов. Считаю, что это перспективно
для развития города. Кроме того, мы вкладываем средства (выступили соинвесторами строительства. – Прим. «Ко») в жилую недвижимость в Калуге», – говорит Воронин. Также, по его словам, у ФСК «Лидер» есть инвестиционные сделки в Балашихе и Щелково. «Сейчас у нас инвестпортфель в жилищном строительстве составляет 25 млрд руб., из которых 18 млрд приходится на собственные проекты», – объясняет глава ФСК.
Однако новой структуре не удалось и уже вряд ли удастся стать крупным девелопером, подобно «Главмосстрою». «В настоящий момент «Лидер» реализует всего несколько проектов, и поэтому говорить о какой-то существенной доле на рынке пока не приходится. По количеству исполненных проектов и тех, которые находятся в работе, компанию можно отнести к девелоперам средней руки, каких довольно много в Московском регионе», – говорит генеральный директор архитектурно-строительного центра «Эмакс» Илья Сорока. По мнению управляющего партнера Panorama Estate Омара Гаджиева, у ФСК «Лидер», несмотря на громкое название, еще нет реализованных планов, поэтому оценивать ее по делам пока нельзя. «Положение именно таких девелоперов сейчас наиболее шаткое. При незавершенном строительстве недоверие к застройщику у покупателей будет гораздо выше, что вполне обоснованно. В такой ситуации компании надо быть гораздо более изощренной в изобретении маркетинговых ходов, для того чтобы убедить клиентов поверить ей», – говорит он. В ФСК решили привлекать потребителей за счет выдачи собственных ипотечных кредитов и обещаний вернуть разницу стоимости жилья, если цены на квартиры в ближайшие годы значительно упадут.
Скидочная лотерея
В условиях кризиса ФСК «Лидер» предложила несколько схем. Во-первых, была разработана собственная система ипотечных кредитов на 10 лет. Во-вторых, девелопер пообещал вернуть разницу стоимости жилья, если цены значительно упадут. Однако подобные программы уже запустили многие участники рынка. Так, ГК «СУ-155» предлагает покупателям жилья в Москве и Подмосковье заключить договоры на полную сумму стоимости квартиры и внести минимум 40% от нее. Оставшаяся часть «раскидывается» на 15 лет, и клиент ежемесячно платит равные взносы с учетом ставки 15 – 18% годовых. Между тем рассчитаться со строительной компанией потребитель должен к тому моменту, как дом будет возведен и сдан, в среднем это 2 – 2,5 года с начала стройки. Оставшуюся сумму необходимо внести целиком из собственных средств или оформить обычную банковскую ипотеку. То есть сама компания фактически не занимается ипотекой, а предлагает «замаскированную» рассрочку платежей.
Привлекают потенциальных заемщиков не только девелоперы, но и риэлторы. В частности, столичная компания «Дружба» разработала аж 14 антикризисных программ покупки квартир в Москве и Московской области. Все схемы предусматривают рассрочку платежей до 5 лет, но первоначальный взнос должен составлять не менее 60% от стоимости жилплощади.
Однако такие новации настораживают экспертов. «Реализация кредитных схем стимулирования продаж сопряжена с серьезными финансовыми затратами в долгосрочной перспективе, что не может не вызывать множества вопросов в условиях кризиса ликвидности. Каким образом будет происходить детализация данных продуктов, не совсем понятно», – говорит гендиректор девелоперской и консалтинговой компании «Доки» Валерий Барнинец. По его словам, для дальнейшего обслуживания этих программ необходимо содержать отдельный штат сотрудников, а как будут решаться вопросы с проблемными долгами, тоже не ясно. «По всей видимости, реализацию собственных ипотечных схем могут себе позволить только компании, которые имеют дополнительный канал финансирования или собственные средства. В целом же разработанные планы пока напоминают рекламный ход», – считает эксперт. Более того, ипотеки, как таковой, застройщики не «изобрели», в основном речь идет о рассрочке на несколько лет. «То, что предлагает «Дружба», является типичной рассрочкой до 5 лет, и я бы посоветовал в данном случае провести консультацию с юристом по этому договору», – говорит Валерий Барнинец.
По мнению большинства опрошенных «Ко» участников рынка, данные программы указывают лишь на отчаянные попытки девелоперов привлечь хоть какую-то часть средств для продолжения строительства. Именно поэтому в таких схемах предусмотрен гигантский, по сравнению с обычной ипотекой, первоначальный взнос. «Как правило, не менее 35 – 40%», – говорит аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин.
Более того, игроки рынка сомневаются в том, что потенциальные заемщики захотят таким образом вкладывать деньги в новостройки. «Срок сдачи ЖК «Зодиак» намечен на второй квартал 2010 года, что, несомненно, не является положительным фактором при принятии решения о покупке квартиры. В столь нестабильной экономической ситуации покупатели опасаются риска долгостроя. Поэтому сложно предположить, насколько реально действенным окажется данное предложение», – говорит Татьяна Гвоздь из «Пересвет-Инвест», активно пропагандирующая аналогичные программы в «Пересвет-Групп». Кроме того, даже в Сбербанке почти не сомневаются, что к концу следующего года долларовые цены на жилье на первичном рынке в Москве упадут на 47 – 60%.
Так что ФСК «Лидер» уже не стать крупным девелопером жилой недвижимости. Чтобы выжить, компании стоит умерить амбиции и заняться генподрядом. Тем более что заказов в этом сегменте у ее подразделения «Монолитное строительное управление-1» более чем достаточно. «Мы уже строим инженерные сети, жилые и нежилые помещения всех видов, занимаемся рекультивацией свалок. С 2009 года планируем заняться дорожными работами. В 2008-м исполнение по городскому заказу составило 4,5 млрд руб.», – рассказывает Владимир Воронин. МСУ-1 в основном занималось проведением и реконструкцией теплосетей, однако в его активе уже есть проложенная дорога в районе Бескудниково. Ободренная генподрядными заказами, ФСК «Лидер» и не думает устраивать распродажу своих квартир. «В настоящий момент у нас всего 400 млн руб. кредитов. Кроме того, у нас не такое большое количество объектов, чтобы они требовали много денег», – говорит Владимир Воронин. Однако покупать новые проекты ФСК «Лидер» также в ближайшее время не планирует: теперь семья предпочитает медленное, поступательное развитие. «У нас есть деньги на новые проекты, но в настоящих условиях мы будем тратить их на завершение строительства текущих объектов, жадность пока не побеждает. Для меня главное – это не остановить свои проекты», – говорит Владимир Воронин. Однако он рискует снова все потерять. Компания уже начала снижать цены на инвестквартиры. Например, в Калуге «Лидер» предложил дисконт в размере 10%, а в подмосковном микрорайоне Белая Дача – до 15%. Скидки заявлены как новогоднее предложение, однако эксперты считают, что дисконт может увеличиться после нового года. Такие шаги, как минимум, говорят о том, что компания испытывает сложности с финансированием своих строек.