«Я всегда старался занять особую нишу в бизнесе», – утверждает глава «СХолдинга» Алексей Шепель. Получить ее он собирается с помощью лицензирования своей технологии и партнерства с чиновниками. Благодаря этим инструментам Шепель намерен изменить весь строительный бизнес СНГ в соответствии с собственными представлениями. В арсенале у него – прекрасные административные и родственные связи.
Ставшая обычной в Москве практика совмещения кресла чиновника городского стройкомплекса и владельца собственного бизнеса стала раздражать даже федеральные власти, которые открыто называют рынок недвижимости Москвы монополизированным. Чаще всего строителей, попавших во власть из бизнеса, обвиняли в неформальном содействии «родным» компаниям при распределении выгодных подрядов. Однако рынок заговорил о чистке рядов стройкомплекса и капитализации административного ресурса только после того, как руководитель Департамента градостроительной политики Москвы Владимир Ресин начал увольнять высокопоставленных чиновников своего ведомства за слишком явные успехи в бизнесе. Так, два года назад в отставку был отправлен Александр Воронин, возглавлявший Управление научно-технической и промышленной политики в строительной отрасли Москвы. Месяц назад из ведомства Ресина ушел один из самых влиятельных чиновников Михаил Балакин. Правда, он сразу же вернулся к руководству одной из крупнейших строительных компаний Москвы СУ-155 (фактическим владельцем и экс-директором которой он является). От этих чиновников зависело решение многих вопросов, связанных со строительным бизнесом в столице, ежегодный оборот которого превышает $10 млрд.
Однако в стройкомплексе есть люди, которым вряд ли грозят кадровые катаклизмы. Один из них – Алексей Шепель, владелец девелоперской компании «СХолдинг», ныне директор ГУПа «Строймонтаж-М» Департамента инвестиционных программ развития (ДИПС) Москвы. «Человек на двух стульях», – говорят о Шепеле участники рынка. Бизнесмен не скрывает, что пришел руководить ГУПом именно из-за административного ресурса. «Я не считаю себя чиновником. ГУП, который я возглавляю, такая же хозрасчетная структура, что и «СХолдинг». Он также выигрывает объекты на конкурсах, только работает в интересах правительства Москвы», – утверждает бизнесмен. Так или иначе, опыт и ресурсы, которые Шепель получает как госчиновник, он не стесняется использовать на благо своему бизнесу. «СХолдинг» активно наращивает темпы строительства в столице и регионах.
Фиаско комбинатора
Рабочий кабинет начальника ГУПа Алексея Шепеля располагается в офисе компании «СХолдинг» на Тверской. Кабинет чиновника подчеркнуто аскетичен, на столе вместо модного ноутбука обыкновенный калькулятор. «Вообще для работы мне хватает телефона», – комментирует скромное убранство хозяин. Так бизнесмен подчеркивает, что его работа давно носит исключительно управленческий характер, в отличие от прежних времен, когда ему приходилось самому засучивать рукава, чтобы защитить собственный бизнес.
Предпринимательская деятельность Шепеля началась с «железа». В конце 1980-х выпускник факультета математики Харьковского высшего военного командно-инженерного училища ракетных войск Алексей Шепель решил отказаться от карьеры офицера. «По распределению я начал работать в московском военном НИИ младшим научным сотрудником, что приравнивается к должности майора. Успешное продвижение по служебной лестнице было гарантировано, но я решил поторопиться», – вспоминает он. Сначала с компаньонами Шепель пытался продавать программное обеспечение для компьютеров. В это время кто-то из знакомых «пожаловался» на школьный подвал, битком забитый старыми ПК. Шепель быстро справился с реализацией техники. Первый успех плохо вязался с идеалами юного математика-программиста АСУ. Он думал, что технику контролирует тот, кто владеет программным обеспечением, а вышло наоборот. «После этой сделки наш кооператив заработал первый миллион, и я стал владельцем собственного бизнеса», – говорит Шепель. В 1991 году появился «СХолдинг». Тогда компания покупала и продавала все, что пользовалось спросом в начале 1990-х: женские сапоги, холодильники, пленку для автомобилей и даже продукты. Военные бинокли и оптику отправляли на продажу в США. Для этого Алексей зарегистрировал в Неваде фирму, которая занималась дистрибуцией российского товара по американским оружейным магазинам. «Это был период непонятного бизнеса: все сразу и ничего конкретного», – вспоминает бизнесмен.
В начале 1990-х Шепель, как и многие другие молодые предприниматели, оказался на Российской товарно-сырьевой бирже (РТСБ). «850-я» брокерская контора Шепеля прославилась, в частности, первой сделкой по продаже автомобилей «Жигули» на РТСБ. «Можно сказать, что мы были причастны к определению истинной рыночной стоимости отечественных автомобилей», – рассказывает предприниматель. Дело в том, что тогда завод имел право продавать машины только по ценам, установленным государством. Далее дешевые авто реализовывались тысячами дилеров по более высоким ценам. Руководство «АвтоВАЗа» никак не могло повлиять на эту ситуацию. Единственным способом увеличить продажную стоимость могло стать ее обоснование на государственном уровне. Шепель в сложившейся ситуации увидел шанс построить монопольную схему – через Академию наук он пролоббировал обоснование рыночной цены «Жигулей» и в соответствии с ней вывел машины на биржу. Расчет заключался в установлении контроля за реализацией продукции «АвтоВАЗа» в обход мелких дилеров. Однако директорат завода не захотел передоверить сбыт внешней структуре, и сделка не состоялась. Так во второй раз провалилась идея Шепеля продавать свою технологию.
У нас своя технология
Недвижимость в сферу интересов компании попала почти случайно. В 1995 году Шепель решил купить себе новое жилье, точнее, поменять московскую квартиру на Одинцово, «потому что рядом располагались склады и офис». Там ему понравился дом, который строили военные для офицерских семей. Поскольку строительство из-за недостатка средств было почти заморожено, договориться о покупке квартиры не удалось. «Мне поставили условие: покупайте сразу 8 квартир или ни одной не продадим. Пришлось купить. Одну оставил себе, остальные мы с партнерами продали», – вспоминает Алексей. Все закончилось тем, что «СХолдинг» проинвестировал строительство офицерского дома почти на половину. Затем компания начала финансировать другие проекты, в основном, также дома для офицерских семей. Жилье, которое компания получала как соинвестор, продавали через свою риэлтерскую структуру. По мере роста объемов инвестиций и продаж ширился и круг партнеров «СХолдинга». Компания Шепеля стала соинвестором дома, который строил ДСК-1, крупнейший столичный застройщик. Завершение объекта почти совпало с самым разгаром кризиса 1998 года, когда спрос на недвижимость и цена резко упали. В результате многие компании оказались в безвыходной ситуации – платить по счетам застройщиков было нечем. «СХолдинг» была одной из немногих фирм, выполнивших свои финансовые обязательства перед ДСК-1. «Так у нас появились отношения со столичным стройкомплексом», – рассказывает Шепель. Правда, когда в 2001 году «СХолдинг» выиграл у ДСК-1 конкурс на строительство домов в Северном Бутове, компании перестали дружить.
Впрочем, это обстоятельство уже не могло помешать дальнейшему развитию строительного бизнеса Шепеля. За несколько лет «СХолдинг» постепенно оброс подразделениями, необходимыми для самостоятельной девелоперской деятельности. Сначала в компании был только инвестиционный и риэлтерский блок, затем появился генподрядный (СМУ «Система») и производственный (завод по производству железобетона). Уже тогда бизнесмен был уверен, что компании достанутся масштабные проекты. В 2001 году «СХолдинг» разместил заказ на разработку домов новой серии в проектном институте «ЦНИИЭП жилища», единственной в России организации, занимающейся панельным домостроением. Шепелю пришла идея адаптировать дешевые панельные дома «военных» серий 111М (предназначавшиеся офицерским семьям) для рынка. Примерно в это же время мэр Москвы распорядился подбирать инвесторов для реализации городских жилищных программ только на конкурсах. На одном из первых тендеров с крупными московскими застройщиками (ДСК-1, СУ-155, СУ-83, «Главмосстрой») соревновались молодые девелоперские фирмы. Проект освоения участка в Северном Бутове (100 000 кв. м жилья) выиграла компания «СХолдинг», которая предложила городу на 0,5% больше от построенного ими жилья, чем крупные застройщики. «Тогда раздосадованный руководитель ДСК-1 Владимир Копелев заявил, что не предоставит победителю строительной документации домов серий П44Т и П3М (их возводят только столичные ДСК). Я оказался в ситуации цейтнота – конкурс выигран, а строить нечего», – рассказывает Шепель. Тогда бизнесмен окончательно утвердился в намерении создать свою серию домов. В 2003 году «СХолдинг» стал акционером проектного института «ЦНИИЭП жилища» и окончательно запатентовал новую серию панельных домов. При этом новаторы не стали изобретать велосипед, а использовали уже имеющиеся мощности советского образца. В основу С222 легли «военные» серии 111М. Отдельные элементы этих домов ранее производили предприятия Минобороны. По данным «СХолдинга», разработка С222 обошлась компании в $10 млн.
Оперативный простор
Однако, кроме Бутова, тиражировать изобретенную технологию оказалось негде. Во-первых, большинство мест под застройку по-прежнему распределялось вне конкурсов. Во-вторых, крупные площадки были на несколько лет вперед поделены между предприятиями, близкими к городскому стройкомплексу. В-третьих, участки, которые предлагались, имели неподъемные обременения.
Выходом из патовой ситуации могла стать нестандартная идея. Шепель такое решение нашел. Ответом на все проблемы стали два слова – квартальная застройка. Одно время бизнесмен предлагал вовсе запретить в Москве точечное строительство. «Нужно принять закон, который обяжет строителей и инвесторов браться лишь за комплексную застройку и реконструкцию целых кварталов. Именно так и делается во всех цивилизованных странах», – убеждал Шепель. Поначалу городские власти отнеслись к его инициативам скептически. «Тогда я пришел к Ресину и сказал, что хочу делать большие проекты», – рассказывает владелец «Схолдинга». Здесь следует отметить, что он уже тогда не был для главы столичного стройкомплекса «человеком с улицы». В 1999 году Шепель возглавлял финуправление ОАО ХК «Главмосстрой», куда его пригласил президент компании Геннадий Улановский, с которым они познакомились еще во время строительства «офицерских» домов. В «Главмосстрое» он проработал недолго. Компании, пострадавшей, как и другие, от последствий дефолта, требовался антикризисный менеджер, а через год, когда ситуация стабилизировалась, Алексей вернулся в «СХолдинг».
Прием у Ресина, очевидно, прошел для Шепеля успешно. Осенью 2003 года ДИПС объявил о назначении молодого бизнесмена директором ГУПа «Строймонтаж-М», ранее малозначительной структуры в составе московского стройкомплекса. С назначением Шепеля ГУП не только перешел в оперативное управление ДИПСа, но и приобрел совершенно новые функции и задачи. Реформированное Шепелем предприятие поставило под свой контроль разработку инженерно-разрешительной документации (ИРД) на квартальную застройку в центре города и расселение сносимого фонда. При этом сама ИРД оплачивалась ДИПСом как городским инвестором. Далее эти участки отправлялись в тендерный комитет. Экс-руководитель ДИПСа Леонид Краснянский относился к деятельности Шепеля, выстроившего данную схему, мягко говоря, неоднозначно. Новые полномочия «Строймонтажа-М» позволяли оказывать серьезное влияние на дальнейшее распределение дефицитного места в центре. Чутье не обмануло старого строителя: уже через год после нового назначения Шепеля ГУП «Строймонтаж-М» получил 14 участков под застройку в ЦАО.
Сам Шепель так оценивает происходившее в то время: «Ресин просто предложил мне реализовывать свои идеи квартальной застройки в госструктуре. Я изобретаю механизмы, которые позволяют довести безнадежные проекты до конкретной реализации». Рассказывая о планах, он напоминает, что до 2007 года столичные ГУПы должны быть приватизированы. «Если смогу, то стану акционером ГУПа «Строймонтаж-М», если нет, то уйду обратно, если не получу более интересное предложение», – говорит Шепель.
Стратегическая задача
Позиции в ГУПе «Строймонтаж-М» – далеко не единственный механизм, позволяющий Шепелю раскручивать принадлежащую ему технологию. Так, в частности, бизнесмен организовал Московский международный союз девелоперов (ММСД), который объединил ведущие компании, занимающиеся комплексной застройкой и реконструкцией («Система Галс», «КВ Инжиниринг», «СУИ Холдинг»). Основой для «сплочения рядов» стало, в том числе, продвижение «фирменного» проекта С222, на который «СХолдинг», возможно, планирует передать лицензию участникам альянса на льготных условиях. Сам Алексей считает, что новая серия С222 оптимальна для строительства муниципального жилья, хотя бы потому, что один квадратный метр этой серии, по оценке «Схолдинга», на 30% дешевле популярных П44Т и П3М.
Светлое будущее для С222 Алексей Шепель предвидит и на региональном строительном рынке. Поводом для такого вывода стало недавнее назначение председателем Совета директоров управляющей компании «СХолдинг-капитал» бывшего руководителя Госстроя России Николая Кошмана. Если посмотреть на его биографию, то в ней можно найти точки пересечения с карьерой отца Алексея Шепеля, ныне заместителя Генерального прокурора России по Южному федеральному округу Николая Шепеля. До перехода в Госстрой Кошман занимал пост главы правительства Чеченской Республики. Кроме того, в послужном списке Кошмана – должности заместителя директора Федеральной службы железнодорожных войск, заместителя министра путей сообщения, руководителя Федеральной службы специального строительства России, заместителя председателя правительства. Заполучить такого переговорщика – мечта любой российской строительной компании. По имеющейся у «Ко» информации, в «СХолдинге» экс-глава Госстроя будет курировать именно региональное развитие. По оценке партнеров Шепеля, такая стратегия имеет хорошие шансы на успех.
Гендиректор «СУИ Холдинга» Азарий Лапидус считает, что дешевая панель «СХолдинга» будет крайне востребована не только при реконструкции и расселении Москвы, но и в российских регионах. «Мы закончили технологические изыскания. Теперь моя отдушина – тиражирование технологии и поиск инвестиций», – говорит Шепель, одновременно напоминая, что он еще и кандидат экономических наук. Помимо интенсивного строительства в Москве и Московской области, корпорация уже давно и плотно сотрудничает с 12 городами, в том числе с Тамбовом, Псковом, Калининградом, Ярославлем и Рыбинском. В 2004 году там построено более 40 000 квадратных метров жилья. Только в Ярославле до 2015 года «СХолдинг» планирует сдать 1 миллион кв. метров. Пока серия С222 производится всего 10 заводами. Однако строить такие дома может любая фирма. Единственное, что требуется, – подписать с «СХолдингом» контракт на авторские права и заплатить 5% сметной стоимости за обучение технологии. «Мы хотим реанимировать и модернизировать ДСК, которые были построены в советское время, – говорит Шепель. – Это позволит нам через несколько лет строить по нашим технологиям несколько десятков млн кв. м в год». Бизнесмен сравнивает С222 с интеллектуальной собственностью, проводя аналогию с Гейтсом и Microsoft. Некоторые участники рынка считают, что С222 сможет «отбить» у домостроительных монстров часть городского заказа и площадок под застройку. Единственный, кто скептически воспринял такое развитие событий, был Михаил Балакин. Он заявил, что предпочитает отдавать городские заказы «проверенным» игрокам, и на подрядных торгах должны побеждать организации, успевшие себя хорошо зарекомендовать. Теперь Балакина в столичном стройкомплексе нет, и он – только коммерческий конкурент Шепеля. «Я всегда старался занять особую нишу в бизнесе. В панельном строительстве мы – конкуренты всех «панельщиков». В земельных вопросах реализуем самые неподъемные проекты. Наша новая серия домов – это еще не монолит, но уже и не панель. Мы не риэлтеры и не подрядчики, скорее, нечто среднее. Живем в своем мире, в четвертом измерении», – говорит Шепель.
Резюме Алексея Шепеля
Возраст: 39 лет
Образование: окончил Харьковское высшее военное командно-инженерное училище ракетных войск им. маршала Советского Союза Крылова Н.И. по специальности «математическое обеспечение автоматизированных систем управления».
Профессиональный опыт:
2003 по настоящее время – генеральный директор ГУПа «Строймонтаж-М» ДИПС г. Москвы,
председатель правления ЗАО Корпорация «СХолдинг»
1999 – 2003 – генеральный директор ООО «СХолдинг»
1999 – 2000 – начальник финуправления ОАО ХК «Главмострой»
1998 – 1999 – генеральный директор «СУ-36 Инвест»
1996 – 1998 – генеральный директор «Скорпио-Рос»
1994 –1996 – генеральный директор ТО «Илона»
1992 –1994 – генеральный директор «ТД «Кентавр»
1988 – 1992 – младший научный сотрудник ЦНИИ-4 МО.
Офицер запаса, кандидат экономических наук, мастер спорта по дзюдо.
Личная информация: женат, двое детей
Что такое «СХолдинг»
Год основания – 1991. На рынке строительства жилья работает с 1999 года. Основной владелец – Алексей Шепель. Главные направления деятельности – инвестирование, строительство жилья и коммерческой недвижимости, комплексная застройка в Москве, Подмосковье и регионах России. В состав корпорации входят генподрядная организация СМУ «Система», риэлторское агентство «С-Риэлти», эксплуатационная компания «Солярис», завод «Ярбетон» и др. «СХолдинг» является акционером Центрального НИИ индивидуального и экспериментального проектирования жилых и общественных зданий (ЦНИИЭП жилища). С 2003 года корпорация инвестировала в строительство около 200 000 кв. м жилья в Москве и Московской области. «СХолдинг» также строит в Пскове, Ярославле, Тамбове и Калининграде. В 2004 году совокупный оборот компании от объема сданной площади составил 10 млрд руб.
Что такое ГУП «Строймонтаж-М»
ГУП «Строймонтаж-М» – правопреемник Московского специализированного ремонтно-строительного управления №4 «Рослегремстрой» (основан в 1979 году). С конца 2002 года ГУП является заказчиком на строительстве объектов Департамента инвестиционных программ развития (ДИПС). В 2002 – 2003 году ГУП стал победителем 14 конкурсов на выполнение функций Заказчика по разработке градостроительного обоснования по 25 объектам и по 3 объектам на проектирование, реконструкцию и реставрацию.