Обесцененные метры

В начале августа президент Владимир Путин и глава Сбербанка Герман Греф призывали россиян брать ипотеку, не дожидаясь падения ставок: как только оно начнется, цены на жилье начнут расти вверх.

Но ставки падают, а сделки идут за счет беспрецедентных скидок, и 19–21 августа Ассоциация профессионалов рынка недвижимости (REPA) вновь объявила «черной пятницей». И если рублевые цены на жилье стали медленно расти, то долларовые после обвала больше чем на треть в 2015 г., даже не достигли значений августа прошлого года. Очевидно, что московская недвижимость больше не в цене, иона перестает быть инвестиционным инструментом. Подобное произошло впервые за 20 лет, и эксперты не видят перспектив быстрого отскока цен, как это было после кризиса 2008 г.

Первичный впереди вторичного

«Цены на жилье в Москве снижались в течение года – с июня 2015 г. по май 2016 г. в среднем на 1,1–1,5% каждый месяц», – говорит Марина Литинецкая, управляющий партнер «Метриум групп». В мае начался медленный разворот цен в сторону роста.

Динамика перехода прав собственностина жилье в Москве

Год	Объем новых прав собственности на жилье	ДДУ
2014 (январь–июль)	97 462	12 155
2015 (январь–июль)	65373	10 989
2016 (январь–июль)	72251	17172

Динамика продаж жилья в Москве подтверждает это.Так, по данным Росреестра, если в 2014 г. с января по июль было зарегистрировано 97462прав собственности на жилье, то зааналогичный период 2015 г. – всего 65373, в 2016 г. – 72251. Эти цифры отражают не объемы продаж жилья, а количество вновь появившихся собственников жилья (на одну квартиру может быть зарегистрировано несколько собственников). Нокосвенно эти данные говорят, что продажи жилья в указанный период в 2015 г. упали примерно на треть, ав2016 г. к текущему моменту начали восстанавливаться, но до показателей 2014г. рынок недотянул. Новая тенденция этого года – рост первичного рынка продаж (на стадии строительства) больше чем на треть даже в сравнении с благополучным 2014 г. Почему это происходит?

Крупнейший девелопер элитной недвижимости компания «Дон-строй» реализовала 112 квартир виюле, что на 93% больше продаж июля прошлого года (58 квартир). «Дон-строй» продает квартиры в ЖК «Символ» в Лефортово за 4,5млн руб. Это квартиры площадью 28кв.м в доме, который будет сдан вIIIкв.2019 г. ЖК «Символ» спроектирован двумя британскими архитектурными бюро – LDA Design и UHA London, там есть бассейн, велодорожки, парк, школы, детсады, торговый центр ит.д. Но чтобы было понятно, насколько это низкая цена, приведем пример, что можно купить за такие деньги на вторичном рынке. Так, за 4,1 млн руб. в том же Восточном административном округе, в районе метро «Преображенская площадь», продаются квартиры площадью 21кв. м в старых кирпичных домах скухнями на 3,5 кв. м. Кстати, по такой же цене они продавались в2008г. Это несравнимые по качеству квартиры. В итоге привлекательная цена нового качественного жилья делает старые хрущевки неконкурентоспособными – спрос начал перетекать на первичный рынок.

И так, по данным IRN, средняя цена 1 кв. м жилья в Москве впервую декаду августа 2016г.– 173800руб (или $2645, курс доллара– 64,81 руб), год назад – 188500руб. (или $2943, курс доллара– 64,49 руб). Снижение цены (с августа 2015 г по август 2016г) врублях– 7,8% , в долларах– 10%. Падение идет второй год подряд, оно окончательно разрушило старую инвестиционную стратегию, основанную на идее, что московская недвижимость всегда вцене.

Как полагает руководитель аналитического центра «Опин» Денис Бобков, ценовое дно мы уже прошли. Тем не менее 19–21 августа прошла «черная пятница» – грандиозная распродажа жилья, в которой приняли участие более 50 компаний, среди которых такие старожилы рынка, как «Баркли», «Дон-строй», KR Properties, группа «ПСН». Впрошлом году во время «черной пятницы» было продано 196 квартир (включая апартаменты) на общую сумму более 1 млрд руб., скидки достигали 36%.

Стоит напомнить, что в 2015г. Москва разрешила построить 9,4млн кв. м, а всего действующих разрешений – на 32 млн кв жилья. Втом же году было введено рекордных 3,8 млн кв. м. Таких объемов не было восемь лет, сначала из-за мирового кризиса 2009 г., потом из-за пересмотра всех инвестиционных контрактов после отставки мэра Юрия Лужкова.

Подмосковье продолжает падать

Московская область много лет остается лидером на рынке нового жилья. Каждый год здесь вводилось около 2 млн кв. м. Сюда переезжали москвичи, которым были не по карману дорогие московские квартиры, или люди, приехавшие в Москву работать. Но строительный бум привел к такой высокой концентрации застройки, что жители ближайшего к Москве Одинцовского района стали проводить протестные акции, а публичные слушания по новым стройкам превратились в открытые противостояния с властями. Жители Подмосковья, жившие на природе, оказались или в ближайшее время окажутся в каменных джунглях. Плюс к этому уже сегодня они стоят в пробках, чтобы добраться на работу, а в центре Москвы больше нет бесплатных парковок. К этому стоит добавить проблему с качеством воды, которая возникнет после строительства Международного финансового центра рядом с водозабором в деревне Рублево.

В итоге, по данным компании «Миэль», за семь месяцев 2016 г. средняя стоимость жилья в целом по области уменьшилась на 7% и составляет 84 300 руб. за 1 кв. м. Объем предложения в целом по области по итогам июля 2016 года уменьшился на 1,4% и составил 45 100 квартир.

В конце 2014 г., по данным компании «Метриум групп», было выставлено около 1000 элитных домов на Рублевке. Пресса писала обольшой распродаже и новой волне эмиграции самых богатых россиян. Но этого не случилось. Сейчас весь объем предложения загородной «элитки» – 1049 лотов. Юлия Белукова, директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood, говорит, что во многом разговоры про распродажи– это мифы, на Рублевке действительно продается много жилья, но это и самое застроенное загородное направление. Хотя долларовые цены здесь упали на 30–40%, Рублевка остается самым востребованным местом – тут есть все, что нужно для жизни, – школы, детсады, магазины, рестораны, сосновый лес, а после появления платного участка трассы М1 (Москва–Минск) пробки стали значительно меньше.

Как чувствуют себя девелоперы?

У всех девелоперов – публичных компаний в прошлом году снизилась выручка в связи спадением объемов продаж, вдиапазоне от 6% до 33%.

Выручка и прибыльдевелоперскихкомпаний в 2015 г.

Ко мпания	Портфель проектов (млн кв. м)	Основнойвладелец	Выручка (млрд руб.)	Прибыль или убыток (млрд руб.)
ГК «ЛСР»	более 8 млн кВ.м	Андрей Молчанов	86,8	10,6
ГК «ПИК»	5,5	Сергей Гордеев	51,1	11,4
ГК «Эталон»	2,7	Вячеслав Заренков	42,4	5,4
«Галс Девелопмент»	1,6	ВТБ	9,6	–14,2
«ОПИН»	0,5	Михаил Прохоров	8,2	–14,2
AFI Development	1,6	Лев Леваев	6,2	–31,1

Меньше всего оборот снизился у ГК «ЛСР», больше всего– уAFI Development. Некоторым, как ГК«ПИК», ГК «ЛСР» иГК«Эталон», удалось завершить 2015г. сприбылью (см. таблицу на стр. 42). У«Опин», «Галс-девелопмент» и AFI Development убытки в разы превосходят оборот. «Галс-девелопмент» досталась ВТБ за долги от АФК «Система», и у нее отрицательный результат с 2008 г. Но до конца этого года «Галс» сдаст 500 000 кв. м жилья (в том числе апартаменты в гостинице «Пекин» и IQ-квартал в ММДЦ «Москва-Сити»), по словам Леонида Капрова, старшего вице-президента компании «Галс-девелопмент», это видимо, позволит девелоперу улучшить результаты. AFI Development замораживает все проекты коммерческой недвижимости и начинает строительство ЖК на Павелецкой, а в следующем году – на Почтовой. Но компания может потерять свой самый крупный актив, приносящий доход от аренды – ТРК «Афимолл сити». «Опин» на безубыточность планирует выйти в 2017 г. благодаря строительству ЖК «Торпедо» наСимоновской набережной (площадь– 251 000 кв. м.), передал «Ко» гендиректор «Опин» Артемий Крылов через представителя компании.Кстати, об этом проекте стоимостью более $1 млрд говорят еще с2013 г.

Но это неполная картина рынка. Свои финансовые результаты не раскрывают такие крупные компании, как «Мортон», Capital Group, «Самолет девелопмент», Rose Group и другие.

Биткоин и золото лучше недвижимости

«Такие низкие цены на жилье могут продержаться лет пять минимум, если ничего не изменится: цены на нефть, власть, общая ситуация в мире», – считает Александр Пыпин, аналитик ЦИАН. «Мы не ожидаем взрывного роста. Цены будут повышаться постепенно, и отскока, подобного тому, который наблюдался после кризиса 2008 г., мы не увидим», – констатирует Марина Литинецкая. Леонид Казинец, президент ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья», председатель правления корпорации «Баркли», уверен, что «отложенный спрос через какое-то время вернется на рынок, а цены стремительно пойдут вверх. И в этот самый момент люди вернутся к приобретению жилья как к одному из самых эффективных инвестиционных инструментов». Алексей Белоусов, коммерческий директор компанииCapital Group,говорит, что «там, где идет активное строительство, цены не падают, а растут – за 2016 г. примерно на 5–7%. Мы дно прошли в июне 2015-го». Интересно, что Capital Group не собирается выставлять свои квартиры на распродажу вроде «черной пятницы».

Если сравнивать московскую недвижимость с другими финансовыми инструментами, то она сильно уступает и биткоину, и золоту. По расчетам аналитика ГК «Финам» Тимура Нигматуллина, доходность вложений в евро с начала 2015 г. составляет на текущий момент +1%, вдоллар США +6%, в биткойн +128%, в золото +16%, а в индекс ММВБ – около +32% (с учетом дивидендов).

В 2017 г. ожидается экономический рост примерно на 1%, по данным МВФ, и рост спроса на жилье, в первую очередь за счет жителей регионов, где выход из экономического кризиса идет медленнее, чем в Москве. Впрочем, опрос, проведенный Colliers International среди покупателей жилой недвижимости премиум-класса, показывает, что 9% покупателей приобретают ее с инвестиционной целью.

То, что московская недвижимость больше не в цене, тем более досадно на фоне многомиллиардных инвестиций в инфраструктуру города. Аименно, удлинения московского метро и создания новых станций, перестройки МКЖД (Московской кольцевой железной дороги) для перевозки пассажиров, создания общественных пространств – площадей, парков, уличных кафе ишироких тротуаров, вымощенных новой плиткой.

Виталий Разуваев,

коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век»:

«Снижение спроса связано как с падением покупательной способности, так и с большим количеством проектов, концептуальных и масштабных, которые появились и продолжают появляться на рынке в течение последнего года. В Москве это проекты реновации промышленных зон, вПодмосковье – комплексное освоение территорий вблизи городов-спутников столицы. Заметный скачок спроса на недвижимость мы наблюдали в январе, который традиционно считается достаточно спокойным месяцем – ажиотаж был связан с окончанием программы госсубсидирования ипотеки, а также частично с ростом курса доллара по отношению к рублю. При этом уровень реального спроса впервом полугодии 2016 г. продемонстрировал снижение вМосковской области, а в Москве, напротив, вопреки фактору сезонности, зафиксирован рост.

Если в конце 2014 г. числопокупателей-инвесторов стремилось к нулю, сейчас 10% покупателей квартир в нашемквартале «Краски жизни» вВидном рассматривают покупку как «вложение свободных средств». Этоговорит о том, что недвижимость, особенно качественную, по-прежнему считают самой надежной инвестицией: доверие наших соотечественниковкквадратным метрам гораздо выше, чем к различным банковским инструментам. «Рынок покупателя», который мы наблюдаем сейчас, диктует свои условия – количество различных скидок и акций зашкаливает, но часть девелоперов, в том числе и мы, выбрала другую тактику – конкурировать с помощью продукта, повышать качество. Именно поэтому наши скидки привлекательны, но разумны – они позволят нам выполнить обязательства перед клиентами».

Ирина Лазарева,

директор по связямс общественностью выставки «Недвижимость от лидеров»:

«Несмотря на сложившуюсяситуацию в экономике,наши аналитики отмечают оживление на рынке недвижимости. Чтобы выбратьи купить недвижимостьвМоскве или Подмосковье, с29сентября по 2 октября вЦентральный Дом художника придут более 26 000 потенциальных покупателей.За полтора месяца до мероприятия мы фиксируем уже более 15 000 гостей, планирующих посетить мероприятие, чтобы подобрать квартиру или загородный дом».