Столичные строительные компании ухитряются зарабатывать даже на давно проданных домах. Помогает реформа жилищно-коммунального хозяйства, предусматривающая в том числе и привлечение граждан к уходу за собственным жилищем. Новоиспеченные товарищества собственников жилья превращаются для застройщиков в прибыльный бизнес. Даже если сами жильцы этому не особенно рады.
Грязный двор, неисправные лифты, текущие трубы. В таком состоянии оказался жилой комплекс бизнес-класса на улице Губкина, д.6. спустя два года после заселения. Пожалуй, только по стоимости квадратного метра жилья, доходящей сейчас до $2500, можно угадать «классовую принадлежность» дома. Покупатели были уверены, что вместе с квартирой они приобретут соответствующий уровень проживания и были готовы платить за поддержание своего «локального социума».
Теперь у них, казалось бы, появилась возможность на практике доказать свою преданность родному дому. Согласно реформе ЖКХ именно жильцы должны решать, кто будет хранителем порядка в доме (работники ДЭЗа или частная компания), а также, сколько они готовы заплатить за соответствующие услуги. Чтобы домовладельцы могли выбирать и контролировать уровень обслуживания, от них требуется всего лишь участие в товариществе собственников жилья (ТСЖ).
Сбежавшая невеста
Товарищество собственников жилья во вновь создаваемом кондоминимуме (ТСЖ ВСК) «Губкина, 6» было учреждено застройщиком дома ЗАО «СУ-155». Пока возводили дом, в ТСЖ вошла и финансировавшая строительство «Первая ипотечная компания» (ПИК). Чуть позже товарищество «Губкина, 6» наряду с 17 другими ТСЖ влилось в ассоциацию «Инициатива», которая объединяет дома, проинвестированные ПИК. А «Инициатива», в свою очередь, передала права на управление и техническое обслуживание дома компании «Жилстройэксплуатация», также входящей в структуру «Первой ипотечной компании». При этом председателем правления «губкинского» товарищества стал Сергей Канаев, генеральный директор «пиковской» «Жилстройиндустрии».
В декабре прошлого года недовольные качеством обслуживания дома жильцы решили отказаться от услуг застройщика. Они сумели организовать собрание и переговоры с управляющей компанией на предмет законной передачи контроля над ТСЖ домовладельцам. Руководитель ассоциации «Инициатива» Дмитрий Шумков (он же является начальником юридического департамента ПИК) отказался рассматривать подобные просьбы. Тогда жители не без помощи консультантов создали альтернативный реестр членов ТСЖ. Участники выбранного правления попросили «Жилстройэксплуатацию» вернуть печать и учредительные документы товарищества. Однако ни того ни другого жильцы дома на ул. Губкина, по их словам, до сих пор не получили.
У Сергея Канаева инаяверсия событий.В разговоре с «Ко» глава «Жилстройиндустрии» сообщил, что уже не является председателем правления какого бы то ни было ТСЖ в структуре «Первой ипотечной компании». По словам Канаева, все желающие домовладельцы были благополучно приняты в существующее ТСЖ ВСК «Губкина, 6», а новый председатель правления был избран из числа жильцов.
«Никакого конфликта между ассоциацией «Инициатива» и жителями не существует, и дом на улице Губкина, 6 по-прежнему находится на балансе компании «Жилстройэксплуатация» – утверждает Канаев. По его мнению, «Жилстройэксплуатация», в течение трех лет успешно занимается устранением всех строительных дефектов в этом доме.
Жми на жильцов
Ситуация в доме на ул. Губкина – отнюдь не редкость. Специалисты Центра информационного обеспечения и содействия реформе в жилищно-коммунальном хозяйстве города Москвы считают, что дома бизнес-класса, в которых ТСЖ управляют жильцы, составляют менее 5% от общего числа таких новостроек. В большинстве случаев товариществами собственников жилья управляют эксплуатирующие компании застройщиков. Последние не хотят передавать управление домом, поскольку преследуют несколько вполне определенных целей. Первая – благополучно сдать дом госкомиссии и в эксплуатацию. Дело в том, что после возведения застройщик должен передать дом на обслуживание эксплуатирующим компаниям. Это может быть ДЭЗ или подобная ему организация. ДЭЗы за годы своего существования доказали свою неэффективность, а рынок эксплуатирующих компаний в Москве еще не успел сформироваться. Естественно, что многие крупные строительные холдинги для эффективного управления новостройками создали собственные эксплуатационные службы. Так поступили компании ПИК, «Декра», «Москапстрой» и многие другие.
Созданное застройщиком и инвестором ТСЖ, как правило, передает функции по эксплуатации дома коммерческим управляющим компаниям, которые зачастую являются дочерними или аффилированными структурами по отношению к застройщику. Так ТСЖ и эксплуатационная фирма благополучно принимают дом на баланс и «прикрывают» застройщика до момента истечения гарантийного срока. После чего строительный брак и все дефекты благополучно достаются домовладельцам.
Вторая цель – выжать из домовладельцев как можно больше денег. Эксплуатирующая компания застройщика пытается собирать с жильцов платежи еще до того, как они оформят свои права на жилплощадь. До этого момента жильцы не имеют права ремонтировать свою квартиру, и ТСЖ должно за этим следить. Но иногда за «скромную сумму» сверх обязательных коммунальных платежей эксплуатирующая компания может дать разрешение, например, на досрочное начало ремонта.
Третья цель компаний, обслуживающих ТСЖ, – получение льгот и дотаций со стороны регионального и муниципального бюджетов. Федеральное законодательство освободило ТСЖ от НДС, налога на прибыль, налога на имущество, налога на содержание жилищного фонда и объектов социально-культурной сферы. Это значит, что эксплуатирующая компания, нанятая ТСЖ, тоже получает эти льготы.
Кроме сумм за жилищные услуги (платеж за техническое обслуживание дома рассчитывается по площади квартиры) и коммунальные услуги с фиксированными тарифами (свет, газ, отопление, водоснабжение) через ТСЖ проходят дополнительные суммы на управление домом. Например, платежи за услуги, повышающие комфортность (охрана, уборка территории и т.п.). Кроме того, эксплуатирующие компании совместно с ТСЖ могут устанавливать собственные расценки на дополнительные услуги (охрана, разведение цветника у подъезда и т.п.).
Выбранная товариществом эксплуатирующая компания имеет право сдавать в аренду технические помещения дома, использовать фасады и крыши для размещения рекламы. Покупатели современных новостроек автоматически соглашаются с тарифами и условиями контрактов, заключенных «карманными» ТСЖ с управляющей компанией застройщика или инвестора.
Управляющая компания легко может поменять условия работы с собственниками и стоимость своих услуг. В застраиваемом сейчас на самой окраине Москвы районе Куркино тендер на обслуживание нескольких домов выиграла компания ЗАО «ДС Эстейт сервис дирекция Куркино СЗАО», предложив очень привлекательную цену обслуживания – 5,7 руб. с квадратного метра. Но как только начали появляться первые жильцы, фирма объявила им совершенно другую цену – от 22 руб. до 28 руб. за 1 кв. м. Эта сумма сравнима со стоимостью управления в дорогих московских домах, а в Куркине в нее даже не включили оплату вывоза мусора.
«Карманные» товарищества
«Карманные» ТСЖ надежно защищают эксплуатирующую компанию от владельцев квартир. Собственники, желающие вступить в ТСЖ и принять участие в управлении домом, сталкиваются с серьезными проблемами. Факт приобретения квартиры не влечет автоматического членства покупателя в товариществе.
Чтобы ТСЖ заработали, необходимо общее собрание собственников квартир, на котором они выбрали бы форму управления. Только подав заявление на членство в правлении товарищества, жители получают право принимать участие в деятельности ТСЖ, в том числе избираться и быть избранными в правление. Но лишь после того, как более 50% квартир в доме оформлено в собственность (засвидетельствованы в едином государственном реестре), все правление ТСЖ должно состоять из домовладельцев.
В Москве оформление прав на недвижимость занимает от года до двух. Причем в ряде случаев этот процесс затягивается не без участия застройщика. По словам генерального директора «Русской консалтинговой группы» Егора Родченко, в доме 9 на Мичуринском проспекте жители не подавали заявление на вступление в ТСЖ отчасти потому, что боялись проблем с оформлением жилья в собственность. Таким образом, пока у покупателей нет юридических прав на квартиру, они не могут вступить в ТСЖ или выбрать новую эксплуатирующую компанию.
Согласно закону о ТСЖ застройщик после сдачи дома на баланс должен сам инициировать собрание и предложить жильцам решить вопрос о своем членстве в ТСЖ и дальнейшей стратегии управления домом. На практике так поступают единицы. Например, в домах ДИПС на стадии строительства ТСЖ уже было зарегистрировано, а собрания жильцов и регистрацию товарищества курировало ГУП «Мосжилкомплекс». Однако с 2002 года «Мосжилкомплекс» отказался от работы с ТСЖ. По словам начальника рекламно-аналитического отдела «Мосжилкомплекса» Веры Сотниковой, это произошло из-за проблем с жильцами, которые не хотели вступать в ТСЖ и самостоятельно решать вопросы управления домом.
Однако безразличие жильцов кончается в тот момент, когда возникают проблемы: начинают ломаться лифты, течь трубы, а сотрудники эксплуатирующей компании от имени ТСЖ активно собирают по $100 на ремонт крыши. Тогда московские покупатели дорогих квартир вспоминают о своих правах. Иногда, правда, это происходит еще раньше – в ситуации, когда застройщик в силу внутренних проблем просто «не сдает» дом в эксплуатацию.
Решение застройщика передать ТСЖ домовладельцам вовсе не означает, что проблемы с эксплуатацией дома исчезнут. По словам руководителя Некоммерческого партнерства жилищных объединений и граждан «УПРАВДОМ» Евгении Юнисовой, после 2 – 3 лет эксплуатации застройщики отдают дома в таком состоянии, что жильцы впадают почти в шоковое состояние. Другими словами, эксплуатирующая компания не передает управление домом, а попросту его прекращает. Так произошло, например, с тремя 22-этажными корпусами на улице Молодогвардейская. Застройщик – компания ППСК-ТЭЦ-25 – сдала дом с большими недоделками, но принять строение на баланс собственного ТСЖ не смогла из-за протестов жильцов. После почти полутора лет мытарств владельцы квартир смогли объединиться и создать собственное ТСЖ, но тут возникли новые проблемы. ППСК-ТЭЦ-25 категорически отказалась передавать на баланс нового ТСЖ тепловой пункт (ЦТП), обеспечивающий дом горячей водой. Услуги ЦТП застройщик решил предоставлять за деньги.
Попытка не пытка
В настоящий момент в доме 6 на ул. Губкина «Русская Консалтинговая Группа», нанятая жильцами дома в качестве антикризисного менеджера, пытается восстановить печать и учредительные документы ТСЖ «Губкина, 6». По всей вероятности появится дубликат печати и копии документов. Однако это все равно не решит проблемы. Дело в том, что строительство дома – это огромный массив документации (согласования, проекты, финансово-лицевые счета жильцов и т.п.), которые должны быть переданы в ТСЖ. Восстановить их крайне сложно, но жильцы полны решимости.
Точно так же не получили документы от ТСЖ застройщика жители дома 1 по ул. Сергея Макеева. Им пришлось заново регистрировать товарищество и восстанавливать все его бумаги.
Решение владельцев о создании товарищества означает лишь введение внутреннего управления. Кому доверить дом – выбор домовладельцев. Они могут решить управлять домом самостоятельно (без образования ТСЖ), передать его тому же ДЭЗу или нанять управляющую компанию. Но в этом случае у них не будет возможности контролировать расходы. А могут заключать договоры напрямую с эксплуатационными службами.
Почти все возможные пути прошли жильцы дома 11 на Мичуринском проспекте в одном из самых больших комплексов бизнес-класса в Москве (4 корпуса и 768 квартир). Отказавшись от услуг эксплуатирующей компании, жители попытались управлять домом самостоятельно. Домовладельцы решили, что их управленческих ресурсов и навыков будет достаточно для решения всех проблем. Изначальная концепция подразумевала, что 17 жильцов будут курировать определенный блок вопросов – финансы, право, строительство, и т.д., нанимая соответствующих субподрядчиков. Однако из 17 избранных участвовать в работе готовы были не более десяти. Такое управление продлилось около полугода, с мая по сентябрь 2003 года. В итоге у жильцов не хватило ни времени, ни терпения.
Тогда было найдено другое решение. ТСЖ дома 11 на Мичуринском проспекте продолжает вести самостоятельную финансовую деятельность. Товарищество заключило договоры с несколькими разнопрофильными подрядчиками, которые занимаются отдельно финансовым, правовым и техническим обеспечением дома. Например, управляющая компания по договору оказания услуг предоставляет оперативных менеджеров и координирует подрядчиков; консалтинговая компания предоставляет финансовое, правовое и документарное сопровождение; отдельные договоры заключены с локальными монополиями («Мосэнерго», «Мосводоканал» и др.), охранным предприятием и мелкими контрагентами. При такой схеме работы ТСЖ имеет стопроцентный контроль над деньгами, которые проходят через расчетные счета ТСЖ, а не управляющей компании. Домовладельцы же коллегиально выбирают подрядчиков для разных типов работ.
Внешнее давление
Кроме строительных компаний и владельцев квартир, занимающих обычно пассивную позицию (сами застройщики объясняют это советским воспитанием на бесплатной эксплуатации жилья) в конфликтах вокруг ТСЖ часто участвуют еще несколько важных игроков. Это, во-первых, городские власти, заинтересованные в сокращении числа домов, обслуживающихся ДЭЗами и дотируемых из регионального бюджета. Как правило, власти всеми способами ускоряют создание ТСЖ. Им очень удобно появление товариществ при застройщиках.
Во-вторых, не остаются в стороне и энергетические монополисты, которые жаждут увеличения собираемости платежей. Дело в том, что оплата всех коммунальных платежей ложится на плечи товарищества. Это значит, что средства с расчетного счета ТСЖ или его управляющей компании в безакцептном порядке списываются на счет монополиста вне зависимости от количества заселенных квартир.
Согласно московскому законодательству жилищный фонд, построенный без участия финансовых ресурсов Москвы, в отличие от муниципального жилья автоматически на обслуживание ДЭЗами не ставится. Нести ответственность за свое имущество обязан собственник, которого на этапе строительства и сразу после заселения еще нет. По словам Татьяны Лыковой, руководителя сектора социальных проблем жилищной сферы Института экономики города, если застройщик не создает ТСЖ ВСК, дом не может автоматически перейти на обслуживание ДЭЗа или РЭУ. Более того, муниципальные эксплуатирующие компании вполне могут отказаться обсуживать дом, в котором нет городской доли. Отчасти поэтому никто не смог ответить на вопрос «Ко», насколько велика прибыль, которую получают эксплуатирующие компании застройщиков. Как объяснил начальник отдела маркетинга ГК «Конти» Алексей Самсонов, норма прибыли эксплуатирующей компании должна превышать 15%. Тогда эту деятельность можно рассматривать не как дополнительный сервис, а как самостоятельное направление. «Дело в том, что качество оказываемых жильцам услуг будет выше у организации, которая знает все проектные и инжиниринговые нюансы. Этим требованиям как раз отвечают дочерние подразделения (по эксплуатации объектов)», – говорит Самсонов.
По мнению Лыковой, доходы таких компаний невелики. В этой ситуации застройщики скорее вынуждены формировать ТСЖ на каждом новом объекте и приспосабливать его под свои нужды. Без убытков, как правило, работают эксплуатирующие компании в тех домах, где все квартиры продавались (дома бизнес-класса без «муниципальных» жильцов). Там устанавливается «увеличенная» квартплата – 25 – 30 руб. за кв. м. Генеральный директор «Русской Консалтинговой Группы» Егор Родченко считает: когда эксплуатирующие компании (привлекаемые ТСЖ) входят в строительный холдинг, они способны превратить товарищества в свой маленький бизнес. Руководство крупного строительного монополиста может ничего не знать о недовольстве жильцов обслуживанием дома. Поведение таких компаний зачастую идет вразрез с политикой холдинга, потому что они пытаются удержать дом в своем управлении как можно дольше. Проблема только в том, что владельцы квартир порой и после нескольких лет судебных тяжб не в состоянии определить, где кончаются «карманные ТСЖ» застройщиков, а где начинается сама строительная компания.