Компания RDI Group Дмитрия Аксенова на землях бывшего совхоза «Знамя Подмосковья» собирается построить агрокластер с овощной базой и складом для других скоропортящихся продуктов, что позволит создать на присоединенных территориях «новой Москвы» 5000 новых рабочих мест.
Жители города Щербинки, поселений Рязановское, Остафьево и близлежащих деревень боятся «второго Бирюлево» (там в октябре 2013 г. азербайджанец убил русского парня Егора Щербакова, после чего имел место погром). Люди уверены, что новые рабочие места займут выходцы с Кавказа и из Средней Азии, потому что на подобных предприятиях работают именно они. Кроме того, на базу будет приезжать каждый день 8000 фур. Самые отчаянные граждане предлагают отравить территорию новой базы ртутью, разбив 50 000 градусников, или переместить ее на Рублевку, где проживают богачи.
Старые хозяева
Проект RDI Group появился на землях «Знамени Подмосковья» не случайно. Предыстория нынешнего проекта уходит корнями в «лихие 90-е». Сначала здесь был совхоз «Знамя Подмосковья», созданный еще в 1964 г. Агропредприятие разводило свиней и коров, выращивало картофель. «Наш совхоз был образцовым хозяйством, миллионером: ухоженные свинофермы и коровники, вокруг которых цвели георгины и шиповник, — рассказала «Ко» пенсионерка Ирина. — в 1980-е свинарки получали зарплату 300 руб. и 2000-3000 руб. в конце года. На 3000 руб. можно было купить «Запорожец».
Совхоз давал жилье в своем поселке Знамя Октября. Для сравнения: у учителей зарплата тогда была 120-150 руб. В 1992 г. совхоз акционировали, но он продолжал успешно работать. Летом 2003 г., сразу после вступления в силу закона «Об обороте сельскохозяйственных земель», в поселок Знамя Октября приехали крепкие парни из ветеранского союза «Боевое братство», одетые в форму сотрудников частного охранного предприятия. Они поставили в середине поселка стол и объявили о скупке паев. Ходили по домам совхозников, предлагая за пай в 1,5 га $1000, потом цена поднялась до $5000. Сейчас 1,5 га здесь стоит 69 млн руб., или больше $2 млн.
Почти все члены совхоза «Знамя Подмосковья» продали свои паи: скупщики им объясняли, что они это делают по поручению тогдашнего губернатора Московской области Бориса Громова, а сами совхозники, мол, все равно не добьются выделения пая в натуре или выделения земельного участка из общей совхозной земли. Кроме объяснений, имели место и угрозы. Несколько бывших совхозников отказались продавать свои паи, некоторые судятся с совхозом до сих пор, но безуспешно. Люди не соглашались продавать паи не потому, что хотели получить больше денег, а чтобы остановить захват территории, которую они считают своей. Анатолий Евтеев, бывший заведующий машинно-тракторной станции совхоза «Знамя Подмосковья», пытался вывести свой пай, чтобы организовать фермерское хозяйство. Но ему это не удалось, рассказал он «Ко». В итоге глава Подольского района Николай Москалев предложил Евтееву на аукционе купить землю, хотя Анатолий Андреевич как член совхоза имеет право получить свои 1,5 га бесплатно. В отчаянии он написал письма мэру Москвы Сергею Собянину и президенту Владимиру Путину. Ждет ответа.
Пахотных земель у совхоза было 1123 га. Не все из них достались «Боевому братству», предположительно часть оказалась у Промсвязьбанка, хотя в самом Промсвязьбанке отрицают факт владения совхозными землями. Прошло десять лет, от процветающего хозяйства не осталось ничего: скотину распродали или зарезали, поля поросли бурьяном.
Председателем «Боевого братства» с 1997 г. является экс-губернатор Московской области Борис Громов, а его замом — Дмитрий Саблин, один из двух совладельцев RDI Group до 2010 г. Сама RDI Group появилась в 2005 г. из «Региона-Р», коммерческого подразделения «Боевого братства». До возникновения идеи создать по соседству с поселком Знамя Октября агрокластер совхозники даже не знали, что новым хозяином их совхоза стала RDI Group. Кто скупал паи совхоза «Знамя Подмосковья», в документах написано не было. В 2010 г. два владельца RDI Group Дмитрий Аксенов и Дмитрий Саблин разделили бизнес. Как объяснял господин Аксенов, из-за разного видения стратегий развития компании. У Саблина осталась большая часть земельного банка — около 13 000 га из 29 000 га и Межрегиональная девелоперская компания (МДК). Это участки в Химках и на Киевском шоссе. У Аксенова — около 6700 га (из них 1000 га в «новой Москве») и компания RDI. Среди двух партнеров Саблин-старший, он всегда был правой рукой Громова в «Боевом братстве», финансирует многие мероприятия этого союза ветеранов, несколько лет Саблин числился советником губернатора Громова. На момент «бизнес-развода» Саблин был депутатом Госдумы, членом фракции «Единая Россия». Сейчас он сенатор от Московской области, член комитета по обороне и безопасности Совета федерации, ну а контрольный пакет акций ОАО «МДК» принадлежит жене Саблина Алле Налча, которая входит в совет директоров ОАО «МДК». Сам Дмитрий Саблин не ответил на вопрос «Ко» про историю покупки паев совхоза «Знамя Подмосковья» и отказался говорить относительно планов создания там агрокластера.
Подробности биографии второго акционера и нынешнего владельца RDI Дмитрия Аксенова неясны. Известно лишь, что он выпускник Московского физтеха, партнером Саблина стал в 2005 г. и, кроме того, что имеет девелоперский бизнес, является учредителем ряда других коммерческих структур в сфере управления недвижимостью, связи, геодезии, картографии, а также сельского хозяйства. Также с прошлого года Дмитрию Аксенову принадлежит выставка современного искусства в Вене. Впрочем, господин Аксенов тоже имеет свой административный ресурс и в правительстве Московской области, и в правительстве Москвы — он в приятельских отношениях с Владимиром Жидкиным, руководителем департамента развития новых территорий в правительстве Москвы. С 2001 г. по 2012 г. Жидкин был первым заместителем министра строительства Московской области, потом министром жилищно-коммунального хозяйства правительства Подмосковья. Но это не все. В середине 1990-х в ЗАО «Региональная залоговая компания» (фирма Аксенова — Саблина) работали Алексей Бодунков и Ирина Шестак. Это ЗАО сотрудничало с органами власти: продавало залоговую недвижимость и права аренды должников налоговой полиции. В числе ее клиентов были также крупные банки (Альфа-банк, банк «Абсолют», МДМ-банк и др.) и компании (Crocus International, сеть магазинов «Карло Пазолини») и др. С 2002 г. по 2010 г. Алексей Бодунков был министром имущественных отношений правительства Московской области, а Ирина Шестак — заместителем министра имущественных отношений. Сейчас господин Бодунков — депутат Московской областной Думы, до октября прошлого года он был заместителем ее председателя, а Ирина Шестак — советник руководителя Росимущества. Вот такой бизнес-клан сформировали основатели RDI. Судя по всему, он очень крепкий, раз самую крупную овощебазу в Москве хотят расположить на землях RDI. Господин Бодунков отказался ответить на вопросы «Ко», Ирина Шестак была недоступна для комментариев.
Сегодня Дмитрий Аксенов вовлечен в работу департамента по развитию новых территорий Москвы, принимая активное участие в обсуждении вопросов по развитию инфраструктуры на присоединенных территориях.
«Нет новому Бирюлево!»
Агрокластер на землях RDI в Остафьево — один из двух новых, запланированных к реализации в «новой Москве». Второй — в Саларьево (на землях фонда РЖС). Есть еще и третий, но он в «старой Москве», в Молжаниново. Правда, конкретная площадка, а значит, и ее владелец, пока еще не определены. Все они будут снабжать столицу овощами. При этом проект RDI грандиозен: выделенный под него участок — 84 га, что почти в 2,5 раза больше площади печально известной бирюлевской овощебазы, самой крупной в Москве. Глава столичного департамента торговли Алексей Немерюк настаивает на том, что площадь под этот объект должна не менее 200 га.
Запланированная площадка находится в 8 км от МКАД, в плотно застроенном районе между городом Щербинкой, поселками Новомосковский, Знамя Октября и деревней Старосырово. Агрокластер будет состоять из логистического комплекса, цехов для частичной переработки продуктов питания (большую часть из них, 60-70%, составят овощи и фрукты, остальное — мясо и рыба), лаборатории для изучения качества продукции, а также площадок для мелкооптовой и розничной продажи. Реализовываться проект будет на основе частно-государственного партнерства в течение трех-пяти лет. Сумма инвестиций не называется: она зависит от утвержденной концепции, а ее еще нет. Пока можно дать лишь приблизительную экспертную оценку. «На 84 га можно построить 420 000 кв. м складов, — подсчитал Егор Дорофеев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Cushman&Wakefield. — Стоимость строительства может составить около $630 млн, если исходить из того, что один квадратный метр склада для овощей и фруктов, где необходимо поддерживать специальный режим хранения, стоит $1500».
Жители Щербинки и близлежащих деревень написали в префектуру ТиНАО свыше тысячи писем с требованием не допустить строительства агрокластера в этом месте. Недовольство местного населения привело к тому, что представители власти начинают поговаривать, что проект может и не состояться. 21 января на встрече с жителями Щербинки префект ТиНАО Дмитрий Набокин отметил, что «никакого утвержденного градостроительного документа ни на территории поселка Знамя Октября, ни в Щербинке на сегодня нет». Но господин Набокин напомнил про совхоз «Московский», назвав его образцовым хозяйством, куда школьников привозят на экскурсии.
Директор проекта «Новая Москва» RDI Group Владимир Ахапкин подтвердил «Ко», что упомянутый префектом градостроительный документ может появиться не раньше чем через год, и только после прохождения всех согласовательных процедур, включая публичные слушания.
Но местные жители не верят префекту, они убеждены, что у новой овощебазы есть лоббист — это глава департамента развития новых территорий Владимир Жидкин. О создании агрокластера рядом с Щербинкой Жидкин говорил еще в июне прошлого года, за четыре месяца до погрома на овощебазе «Покровка» в Бирюлево. Чиновник описал агрокластер как «логистический центр по оптовой торговле скоропортящимися продуктами», который, по его словам, позволит снизить цены на некоторые продукты питания. Вопрос упирался в поиск инвестора, притом что власти брали на себя все расходы по созданию дорог и инженерной инфраструктуры.
Татьяна Гурышкина, жительница поселка Знамя Октября, рассказала «Ко»: «Мы создали инициативную группу, чтобы разобраться, построят агрокластер у нас или нет. Префект нам сказал, что решение будет приниматься с учетом мнения жителей. Но Жидкин в СМИ об агрокластере говорит как о решенном вопросе. У нас здесь усадьба «Остафьево», пруды с зеркальным карпом. Люди построили дачи, провели газ. И наше поселение хотели развивать как научный и рекреационный кластер. Мы не против, если тут будут научно-исследовательские институты, стадион, хороший медицинский центр. Вместо этого нам предлагают гастарбайтеров, гниющие овощи, фрукты и рыбу. А все отходы от рыбного производства, скорее всего, будут сбрасываться в пруды и овраги».
Остафьево как наиболее вероятное место размещения агрокластера называет и Алексей Немерюк, глава департамента торговли правительства Москвы. Место для овощебазы с точки зрения транспортной инфраструктуры и удаленности от столицы идеальное. Расстояние до МКАД — 8 км, рядом железная дорога со станцией Силикатная и тут же аэропорт «Газпрома» Остафьево, до которого планируется проложить шестиполосную магистраль между Каширским и Варшавским шоссе. Строительство 4,5-километровой трассы должно начаться в 2014 г. с участием «Газпромавиа». По ней товары повезут в Москву, а в Остафьево их будут доставлять по железной дороге.
RDI уже начала разработку исходно-разрешительной документации на создание агрокомплекса.
«Москве нужен большой современный оптовый рынок скоропортящихся продуктов. Это не проект собственника земли, RDI Group, — комментирует ситуацию Максим Лещев, владелец и генеральный директор компании «Гео Девелопмент». — Владельцу участка просто предложили сделать здесь агрокластер, так как это место лучше всего подходит с точки зрения удаленности и транспортной инфраструктуры. Жители всегда будут против такого рынка рядом, но если все сделать, как во французской «Ранжис», одном из лучших в мире оптовых рынков, то «новая Москва» получит дополнительные рабочие места и налоги. Выручка «Ранжис» — около $2 млрд в год».
Курс на «Ранжис»
Владимир Ахапкин, директор проекта «Новая Москва» RDI Group, заверил «Ко», что жители зря волнуются: если агрокластер и появится, то управлять им будет французская или немецкая компания. В настоящее время девелопер изучает опыт французской «Ранжис» и немецкой «Гроссмаркт». Иностранцы не станут нарушать трудовое законодательство и привлекать мигрантов без разрешений на работу.
«Работу агрокластера станет главным образом выполнять автоматизированное оборудование, что позволит минимизировать количество сотрудников», — утверждает Владимир Ахапкин. Новая база будет устроена, как французская «Ранжис», и станет поставлять чистые, рассортированные овощи в Москву.
Одновременно власти обещают «не допустить на новой овощебазе появления монополистов, которые бы диктовали свои условия». Видимо, говоря про монополистов, они имеют в виду овощебазу в Бирюлево. Но успех разгромленной базы заключался как раз в этой, созданной при помощи властей монополии. «Ко» об этом рассказывали на многих овощебазах после погрома: сюда приезжали разгружаться фуры со всего юга, в том числе и зарубежного. Это позволяло держать самые низкие цены на овощи и привлекать клиентов. Монополия есть и у французской государственной «Ранжис». Поэтому слова «не допустить монополию» — скорее всего, просто риторика. Вопрос в том, удастся это сделать или нет, как это получилось у хозяев овощебазы в Бирюлево, братьев Гаджиевых.
Точный клон французской «Ранжис» в наших условиях вряд ли возможен, уверены эксперты и жители. «Ранжис» — государственная компания, созданная президентом Франции Шарлем де Голлем в 1956 г., когда в стране бушевал сельскохозяйственный кризис, и существующая до сих пор. Тогда всех производителей заставили везти сюда свою продукцию, а оптовых покупателей — приобретать все продукты только на «Ранжис», чьи складские и торговые площади расположены недалеко от Парижа. Там выдавались особые сертификаты качества, и государство компенсировало потери сельхозпроизводителей. «Как это можно сделать сегодня, когда существуют сотни слабо контролируемых государством каналов поставки плодоовощной продукции в Москву? А к этому еще и с пару десятков официальных и неофициальных баз Москвы и Подмосковья, — удивляется Дмитрий Партон, директор по маркетингу ЗАО «Виктория» (компания консультируется у «Ранжис». — Прим. «Ко»). — С помощью административного ресурса это решить невозможно. Рычаги контроля утеряны. Да и транспортная проблема никуда не делась. Вероятно, будущим арендаторам государство предложит льготные ставки аренды или услуги хранения. Но тогда кто компенсирует потери бизнесу или государство возьмет их на себя? Может быть, начнут выживать из Москвы мелкие и крупные плодоовощные базы. Мы не Франция. Произойдет коллапс из-за невозможности доставить из пригородов малые объемы стандартного плодоовощного набора для детских садиков, школ, больниц, небольших столовых, в социальные магазины для пенсионеров».
Очевидно, что новую «Ранжис» в Остафьево без административного ресурса не создать: по-другому весь поток фур с овощами-фруктами-мясом-рыбой с юга туда не развернуть. Но на этом ресурс может и закончиться. Продавать фрукты сложно, они быстро портятся. Все старые овощебазы из стратегической десятки московского правительства отказались это делать и работают в основном с овощами и другими продуктами питания. Ну и вторая составляющая успеха — важно, чтобы все собрались в одном месте и предложили полный ассортимент. Об этом сказал «Ко» бывший арендатор «Покровки», торгующий грибами и зеленью: «Даже 20 км от МКАД будет некритично».
Кстати, на «Ранжисе» есть мусоросжигательный завод для уничтожения отходов от продуктов. Местные жители опасаются, что здесь, в Остафьево, тоже появится такой завод. В RDI отрицают строительство мусоросжигательного завода. На вопрос «Ко», куда будут свозиться отходы от продуктов, Владимир Ахапкин ответил, что «есть два варианта: либо на один из московских мусоросжигательных заводов, либо построим новый вместе с правительством Москвы, но не в зоне агрокластера».
Битвы в натуральную величину
Агрокластер — не единственный проект RDI в этом районе. По другую сторону Остафьевского шоссе, напротив предполагаемого агрокластера, RDI Group построит парк исторических событий, аналог французского парка «Пюи-дю-Фу», посетители которого участвуют в костюмированных представлениях и реконструкции исторических событий.
Дмитрий Аксенов хотел возвести тут жилье, но власти ему не разрешили. Об этом на встрече с жителями рассказал префект ТиНАО Дмитрий Набокин. Так появилась идея парка. Владимир Ахапкин говорит, что парк был совместным решением. Эта идея местным жителям нравится. Под данный проект девелопер выделяет 106,4 га и 2 млрд руб. Проект в настоящее время согласуется с властями. Господин Аксенов с партнерами уже учредил ООО «А в кубе» для организации и постановки театральных и оперных представлений, концертов и прочих сценических выступлений.
RDI намерена построить около 42 000 кв. м недвижимости. Из них 9,5 га отведут под зону аттракционов и SPA-центр (4000 кв. м), 1,5 га — под отель на 150 номеров, конференц-зал (1000 кв. м) и рестораны (1500 кв. м), еще 8,5 га — под этнографическую деревню с гостевыми домами на 10 000 кв. м, выставочными залами, музеем этнографии и улицей мастеров. Около 20 га займет поле с амфитеатром, где будут проходить массовые мероприятия. Такой парк сможет единовременно принять до 40 000 посетителей. Срок реализации проекта — 2018 г.
Уже в 2014 г. здесь появится многофункциональная досуговая зона, состоящая из спортивных сооружений и детских игровых площадок, плюс большой паркинг. Под нее выделят 33,5 га. В дальнейшем RDI планирует поэтапное развитие территории парка: зона исторических реконструкций, этнодеревня, стилизованные аттракционы и детский сказочный городок, а также масштабная спортивная и прогулочная зоны.
«Когда мы только начинали изучать парки, нам казалось, что это убыточное дело, но, познакомившись поближе с работой французского парка Le Puy du Fou, Europa-park (Европа-парк) в Германии, мы увидели, что такой проект может приносить прибыль», — поясняет Владимир Ахапкин. Сравнить рентабельность агрокластера, парка и жилья Ахапкин отказался: у нас в России еще не было таких объектов, не с чем сравнивать.
Примерно в 25 км от будущего агрокластера и парка девелопер возвел архитектурный пригород «Западная Долина»: ЖК «Ново-Молоково» (25 домов, общая площадь 230 000 кв. м) и ЖК «Южное Видное» (четырнадцать 17-этажных жилых корпусов и пять домов малой этажности, общая площадь 235 000 кв. м). Тут же построен один из первых в России энергоэффективных домов. На вопрос «Ко», не боитесь ли вы, что будущий агрокластер отпугнет покупателей квартир в «Западной Долине», представитель девелопера ответил отрицательно.
«С одной стороны, в краткосрочной перспективе для нас выгоднее построить жилье в этом месте, — резюмирует Владимир Ахапкин. — С другой, создание агрокластера — это долгосрочная цель, в которой заинтересован город и которая позволит нам поучаствовать в развитии района. Но пока вопрос окончательно не решен».