В конце декабря прошлого года Роман Авдеев, основной бенефициарный владелец Московского кредитного банка (МКБ), купил девелоперскую компанию «Опин» увладельца группы «Онэксим» Михаила Прохорова.
В«Онэксиме» и УК «МКБ капитал» (компания, управляющая активами Авдеева) утверждают, что сделка была денежной, но ее сумму стороны не раскрывают. При этом долги «Опина» превышали его капитализацию на момент сделки примерно в шесть раз (25,8 млрд руб. против 4 млрд руб. соответственно), и как раз самые большие долги были перед МКБ. Так что Авдеев мог бы забрать «Опин» всчет долга, но заплатил, по данным «Ко», около 16 млрд руб. Девелоперский бизнес Авдеева вырос, но он стал дополнительным источником риска для МКБ.
«Опин» вчера и сегодня
Авдеев приобрел 90,99% ПАО «Опин» через OOО «Концерн «Россиум», единственным владельцем которого он является. Сегодня «Опин» – это 450000 кв.м жилой недвижимости впроектах разной степени готовности (в основном в Московской области) и28000га подмосковной земли, втом числе сельхозугодья. Помимо «Опина», Авдеев купил уПрохорова девелоперский проект «Торпедо»– жилой комплекс (251500кв.м) скоммерческой недвижимостью (46000 кв. м) врайоне стадиона им. Эдуарда Стрельцова, который предстоит отреставрировать. Рыночная стоимость проекта «Торпедо» до начала строительства– от $300млн (оценкаKalinka Group) до $100 млн (источник, близкий к МКБ). По данным «Ко», Авдеев заплатил за «Торпедо» примерно $100млн– по нижней границе. Что касается огромного земельного банка в 28000га, то новый хозяин намерен постепенно распродать его, как это делала и группа «Онэксим».
На вопрос «Ко», платил ли концерн «Россиум» деньги за «Опин» и«Торпедо», первый вице-президент МКБ Капитал (управляющая компания OOО «Концерн «Россиум») Алексей Степаненко и представитель «Онэксима» ответили положительно, но сумму сделки раскрыть отказались. «Помимо «Опина», мы приобрели у «Онэксима» проект «Торпедо» на Симоновской набережной, а это довольно дорогой проект»,– говорит Алексей Степаненко. Можно предположить, что Прохоров получил за оба актива около 16млрд руб. – 10млрд руб. за «Опин» и 6 млрд руб. за «Торпедо».
Михаилу Прохорову «Опин»достался в ходе раздела активов свладельцем холдинга «Интеррос» Владимиром Потаниным в 2010 г. Тогда земельный банк девелопера составлял 38 000 га в Московской, Владимирской и Тверской областях, компании принадлежал канадский производитель каркасно-панельных домов Viceroy Homes, она строила коттеджные поселки бизнес-класса – Павлово, Пестово, Мартемьяново и др. Но инвестиции в канадскую компанию пришлось признать обесценившимися: загородные коттеджи за $0,5 млн из каркасно-панельных конструкций москвичи покупать отказались. Ався компания «Опин» в2010г. стоила $500млн, или 15млрд руб. по курсу 2010 г., и это было в3,7раза дороже, чем конце 2016 г., на момент ее продажи Роману Авдееву.
У концерна «Россиум» уже есть своя девелоперская компания «Инград» с портфелем проектов общей площадью 1,5 млн кв. м и 180 га земли. Пока что «Опин» и «Инград» будут работать как две самостоятельные компании.
Стоит заметить, что контролируемый Романом Авдеевым МКБ кредитует все девелоперские проекты «Инграда», в МКБ – это отрицают. К тому же, у банка есть собственные строительные проекты. Общая площадь проектов Инграда и МКБ около 2 млн кв. м. Между тем ЦБ может отказать МКБ вгосударственной помощи, если доля кредитования аффилированных лиц достигнет 20%. К тому же, уМКБ вчетвертом квартале, впервые в2016г., появились убытки и выросли резервы по просроченным кредитам. В МКБ сообщили, что убытки были только в октябре и ноябре, по итогам 4 –го квартала у банка – прибыль.
Кто не рискует, тот не пьет шампанское
Роман Авдеев – один из немногих крупных предпринимателей, которые даже в условиях затянувшегося кризиса позволяют себе агрессивно развивать бизнес ипокупать новые активы. Свою экспансию Авдеев ведет в банковской сфере, фармацевтике идевелопменте.
Можно вспомнить, что как раз вразгар «украинского кризиса» вконце декабря 2014 г. в отделениях МКБ было не протолкнуться. Рубль накануне рухнул, и люди стояли вочередях, чтобы вложить свои обесценившиеся деньги под высокие проценты, которые обещал МКБ. Банк давал по своим депозитам выше рынка на 3–4% годовых– больше 12%. И в числе вкладчиков оказалась, по данным РБК, одна из крупнейших компаний России– «Роснефть». Это было рискованно, но банк не просто выжил, а серьезно вырос – втечение 2015 г. активы МКБ увеличились вдвое, до 1,2трлн руб., и он занял 11-е место врейтинге российских банков. Кроме того, Роман Авдеев в 2015г. приобрел 62,9% крупной аптечной сети A5, аосенью того же года МКБ провел IPO и SPO, в ходе которых привлек 29,8 млрдруб.
Параллельно в 2015 г. Авдеев развернул собственный девелоперский бизнес. Ранее у него было риелторское агентство «Домус финанс», но в2015 г. он купил компанию «Инград» иначал агрессивную скупку участков вМоскве и Подмосковье под девелоперские проекты.
Синергия и долги
Концерн «Россиум» получил активы «Опина», аМКБ достались его долги. Долг «Опина» перед МКБ составляет $180млн, или около 10,9 млрд руб. по текущему курсу. Все долларовые кредиты «Опина» перед МКБ должны быть погашены в течение нынешнего года, причем срок погашения одного из займов наступает уже 31 января. Будет Роман Авдеев расплачиваться сам с собой всрок – вопрос интересный, хотя, как утверждают в «МКБ капитал», до сих пор просрочек по выплатам не было. Однако продажи «Опина» за девять месяцев 2016г. упали в 2,5 раза по отношению каналогичному показателю предыдущего года – с 1,8 млрд до 772 млн руб. В МКБ Капитал говорят, что это неконсолидированная отчетность не показывает финансовые итоги дочерних компаний, которым принадлежат проекты ОПИНа. По итогам первого полугодия у ОПИНА выручка была 2,8 млрд. руб. против 1,2 млрд. руб. за 1 полугодие 2015. По итогам 2015 г. «Опин» показал убыток в 4,2 млрд руб. И погасить долги в такой ситуации компании будет довольно сложно. «В долг по МСФО включены построенные, но не переданные объекты – сумма реального долга намного меньше», – не соглашается представитель «Онэксима».
Долги «Опина» почти в шесть раз больше капитализации. «Капитализация «Опина» – 4 млрд руб., но активы компании стоят намного больше – примерно 35 млрд руб. Вних входят строительные проекты ибольшой земельный банк,– комментирует Алексей Степаненко.– Завычетом всех обязательств , включая банковские долги и кредиторскую задолженность по девелоперским проектам активы компании оцениваются примерно в9 млрдруб.».
Проекты в залоге
Почти все дочерние компании «Инграда», реализующие девелоперские проекты, получили кредиты от МКБ. Вотчете МКБ за девять месяцев 2016г. говорится, что компании Авдеева имеют кредиты на сумму около 6,9 млрд руб. Но общие долги этих компаний перед аффилированными компаниями существенно больше. Так, долги «Инграда», по данным его отчета за IIIкв.2016 г., достигают 22,7млрд руб. В МКБ Капитал это отрицают. 10 млрд руб долгов ОАО «Инград» перед Россиумом конвертированы в уставный капитал Инграда. Согласно данным сервиса «Контур.Фокус», почти все «дочки» «Инграда», реализующие девелоперские проекты, заложены в МКБ. Некоторые залоги пролонгированы. Это говорит о том, что проектные «дочки» девелоперской компании «Инград» либо не успевают вовремя рассчитаться по некоторым кредитам сбанком, либо их проекты стартовали сопозданием, а это создает риски для кредитного учреждения. Так, например, одна из таких «дочек»– ООО «Мастервилл»– строит 60000 кв. м жилья врайоне Рязанского проспекта. Сначала компания была в залоге у МКБ до 25апреля 2017 г., атеперь заложена до 13 января 2023 г.
Конечно, 22,7 млрд руб. долгов «Инграда» – это не только кредиты, взятые у МКБ. Еще «Инград» выпустил облигации на 5 млрд руб. до марта 2026 г. Облигации – характерный для Романа Авдеева способ финансирования бизнес-экспансии: концерн «Россиум» выпустил облигаций на 20млрд руб., доход по ним выплачивается из доходов МКБ и«Инграда»: сам концерн «Россиум» не ведет производственной деятельности, он просто управляет активами Авдеева. И«Россиум», и«Инград» инвестируют в девелоперские проекты Авдеева, например, «Инград» в2015 г. за 3 млрд руб. купил компанию «Группстрой-С», которая возводит жилой комплекс на территории стадиона «Текстильщик». Куже имеющимся обязательствам компаний Авдеева теперь добавится почти 26 млрд руб. долгов «Опина».
Когда банкир – девелопер
Владеть обремененными долгами девелоперскими активами – всегда рискованно. А в случае с «МКБ капитал» девелоперские риски суммируются сбанковскими. Стоит вспомнить, что два международных рейтинговых агентства, Fitch Ratings и Standard & Poor’s, уже дают негативный прогноз по рейтингу МКБ по итогам IIIкв.2016 г.
«На начало декабря у МКБ норматив достаточности капитала Н1– 13%, что выше нормы, но банк, заработавший почти 2 млрд руб. прибыли за первые три квартала, на 1декабря имеет уже убытки в 626 млн руб., – отмечает Роман Кенигсберг, руководитель практики управления рисками ФБК. – Банк создал резервы более 7% по кредитам юрлицам иболее 18%– по кредитам физлицам, что вдвое выше доли просроченных кредитов. Отток из депозитов юрлиц с октября по декабрь 2016 г. составил почти 73млрд руб., текущие средства юрлиц сократились на 19млрд руб. Замещение оттока средств осуществлено за счет межбанковских кредитов – их было взято на 39млрд руб. Кроме того, в октябре 2016 г. российские банки разместили на счетах ЛОРО в МКБ 53 млрд руб.». Эти кредитные организации очень помогли МКБ внепростой ситуации оттока средств ипросрочки по кредитам. Кроме того, «дочерний банк МКБ– ООО «СКС» – занял почти $2 млрд уЦБ, еще каких-то четыре месяца назад активы этого банка составляли $5млн. Эта новость настораживает», говорит Максим Осадчий, начальник аналитического управления БКФ.
К этому стоит добавить, что ситуация на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья, где размещается девелоперский бизнес Романа Авдеева, довольно тяжелая. Спрос не восстанавливается с 2014г., а количество предложений все время растет. «Сегодня лишь 20–25% выставляемых на продажу квартир вМоскве имеет шанс найти покупателей. Это те объекты, чьи владельцы готовы предоставить скидку, вразмере 8–10% всреднем», – утверждает портал «ИРН-консалтинг». Если в2014 г. объем новых жилых проектов в Старой Москве увеличился на 1,3млн кв. м., то в 2016 г. – на 2,8млн кв. м. Апереизбыток новостроек настолько беспокоит власти Московской области, что они собираются бороться за полный запрет долевого строительства. Если же «Инград» и«Опин» будут слишком медленно продавать свои объекты недвижимости, у концерна «Россиум» возникнут проблемы с обслуживанием кредитов и облигаций.
Роман Авдеев не единственный банкир, имеющий девелоперские проекты. У Михаила Прохорова, еще недавно владевшего девелопером «Опин», есть банки «Ренессанс кредит» и МФК. Семья Гуцериевых–Шишханова владеет несколькими банками, в том числе Бинбанком, и проектами недвижимости трех компаний – это «Интеко», «А101» и«Моспромстройматериалы». Братья Ананьевы владеют Промсвязьбанком, банком «Возрождение» и девелоперской группой «ПСН». Юрию иАлексею Хотиным, владельцам 2 млн кв.м недвижимости и гостиницы Four Seasons (бывшая гостиница «Москва»), принадлежит банк «Югра». УВТБ есть девелопер «Галс». Владелец сети отелей «Азимут» Александр Клячин владел Русским банком развития, но продал его ФК «Открытие» в 2008г. Владелец О1Group Борис Минц вышел из капитала ФК «Открытие», отказавшись от идеи создания инвестиционного банка. Но были случаи, когда девелоперский бизнес идругие параллельные проекты приводили кбанкротству банков.
Максим Осадчий считает, что «превращение банка в инструмент финансирования бизнеса банкира– это весьма опасная стратегия. Мы помним историю банков «Глобэкс» и «Российский кредит» Анатолия Мотылева, которые кредитовали его девелоперские проекты. Витоге «Глобэкс» былсанирован, а у«Российского кредита» отозвали лицензию. Подобная ситуация была иуМежпромбанка Сергея Пугачева». «Унас проекты обеспечены выручкой, все имеют официальные разрешения на строительство или находятся в процессе получения этих разрешений. Компания «Инград» – публичная, аее деятельность прозрачна,– не соглашается Алексей Степаненко. – Мы понимаем риски, и,вероятно, период активной экспансии «Инграда» закончился».
В прошлом году Михаил Прохоров отказался от нескольких своих активов. В июле группа «Онэксим» продала 20% акций «Уралкалия» бизнесмену Дмитрию Лобяку; до конца года Sual Partners Виктора Вексельберга иЛеонарда Блаватника должны были выкупить 12% UC Rusal. Планыраспродавать активы появились всвязи сдавлением на Прохорова из-за медиахолдинга РБК, статьи которого раздражали власти. В его компании даже проводились обыски. Девелоперский бизнес Михаила Прохорова– не последний в череде распродаж. Впланах– избавление от РБК.