Покупатели квартир все чаще обращают внимание не только на цену квадратного метра, но и на стоимость обслуживания жилья.
Причем последняя зависит и от аппетитов управляющей компании, и от реальных расходов, которые жильцы несут на обслуживание своего многоквартирного дома. Свет, горящий вобщих коридорах и на лестницах всю ночь, неизолированные трубы, которые отапливают улицу, дешевые стеклопакеты – все это может сильно ударить по карману жильцов. Но девелоперов это абсолютно не волнует, по крайней мере, всегменте жилья экономкласса. Впериод кризиса они столкнулись спроблемой роста себестоимости возведения жилья, в то время, как покупатели квартир вовсе не готовы к росту цен, поэтому строительные организации вынуждены экономить буквально на всем.
Ставшая в последнее время модной тема энергоэффективных технологий, «зеленого» строительства, «умных домов» так и остается декларацией онамерениях. Потребитель в сегменте жилья экономкласса не готов переплачивать за то, за что в перспективе он будет тратить меньше на коммунальные платежи. Для покупателя главное– стоимость квадратного метра здесь исейчас.
Хотя некоторые робкие попытки внедрить энергоэффективные технологии девелоперы все-таки предпринимают. Так, серия КОПЭ-М-«Парус» от группы компаний «ПИК» изначально оснащается датчиками движения, которые зажигают свет в местах общего пользования, только если туда заходит человек. Но, как это часто бывает, вместо экономии электроэнергии жильцы получают в общих коридорах и на лестницах «светомузыку»: плохо настроенные датчики устраивают настоящее светопреставление, хаотично включая и выключая освещение. Тем не менее движение в направлении энергоэффективности на фоне растущих счетов от управляющих компаний– тенденция, которая явно прослеживается в последние годы в строительстве.
«Спрос на энергоэффективные иэкологические технологии в России растет. Это связано с распространением сертификации проектов по международным «зеленым» стандартам, развитием BIM (информационного моделирования зданий), уходом от спекулятивного девелопмента, вниманием к затратам проекта на всем жизненном цикле, потребностью не в квадратных метрах, а в комфортной среде обитания и новом стиле жизни», – отмечает председатель правления Совета по экологическому строительству в России Алексей Поляков. «Конечно, энергосберегающие технологии для России – по-прежнему скорее некий модный тренд, а не осмысленное движение к прогрессивному строительству. Российская финансовая модель требует снижения единовременных затрат любой ценой, апосле бремя затрат инвестор перекладывает на арендаторов и операторов. Это не мотивирует к энергосбережению», – высказывает более прагматичную точку зрения главный инженер ТПО «Резерв» Сергей Щербина.
Иностранные «дочки»
Но в«зеленых» технологиях есть и вполне приземленная экономическая составляющая. «На строительство приходится только около 30% от совокупной стоимости владения объектом недвижимости. Расходы на эксплуатацию здания настолько высоки, что за 20–25лет достигают 70% всех вложенных в проект средств», – рассказывает управляющий партнер инженерно-консалтинговой компании Engex Александр Никифоров. Современные инженерные стратегии позволяют снизить издержки на эксплуатацию объекта почти вдвое. Однако оценить экономию в деньгах крайне сложно, так как процесс эксплуатации объекта весьма долгосрочный, и подвести конечный баланс можно не раньше чем через 10 лет.
Что касается объемов российского рынка инженерного проектирования вдевелопменте, то эксперты оценивают его в $5–7млрд в год. Основные игроки, как правило, –«дочки» крупных иностранных компаний, такие как Arup, Mott MacDonald, BuroHappold. Но все они пользуются услугами российских проектных бюро и инженеров. Поэтому доли основных игроков крайне размыты: часть денег, получаемых по заказам, перераспределяется другим проектным организациям, впервую очередь российским. Собственную долю рынка компания Engex не раскрывает, но утверждает, что входит вТоп-20 крупнейших российских игроков, конкурируя на внутреннем рынке сзарубежными компаниями. Крупные компании с мировым именем, когда приходят вРоссию, набирают штат из местных инженеров, так как не всостоянии перенести свои компетенции в Россию: требования слишком сильно отличаются, объясняет Александр Никифоров. «Можно примерно сказать, что это около 20% от объемов строительного рынка. Основные игроки на рынке инженерных систем – «Армо-групп», «Инсистемс», «РД констракшн», «Экопрог», «Астерос», «Климатпроф», «Инженерная компания СЭМ», – отмечает Евгений Вирцер, генеральный директор компании «Инсистемс», которая участвовала ввозведении космодрома Восточный. По его словам, преимущество российских компаний перед иностранными – это знание специфики рынка и умение говорить на одном языке со всеми участниками проекта.
При этом у нас в стране сохраняется определенный пиетет перед иностранцами. Соответственно заказчики ведут себя с иностранными подрядчиками гораздо менее жестко. Но многие «дочки» иностранных проектных бюро, заходя на российский рынок, абсолютно не представляют, с чем они связываются. Очень тяжело объяснить иностранцу ввек компьютерных технологий, зачем у нас в новых домах устанавливаются радиоточки. Это действительно было актуальнолет 30–40 назад. Тем не менее даже всовременных сериях домов их установка обязательна. Эксперты объясняют это тем, что действующие сейчас нормативы не менялись разрабатывались еще в50–60-х годах прошлого века. Тогда посредством радиоточек можно было информировать население на случай военных действий.
Еще один пример: многие обращали внимание на то, что подземные паркинги – будь то вмногоэтажных домах, или в торговых центрах– оборудованы огромными системами вытяжки и вентиляции. Трубы по диаметру напоминают те, по которым «Газпром» поставляет газ вЕвропу, а сами системы вентиляции занимают несколько комнат. У иностранных инженеров волосы становятся дыбом, когда они видят столь нерациональное использование ресурсов. Но опять же ни одна госкомиссия не примет подземную парковку без соответствующей российским нормативам системы вентиляции. А она сделана с запасом мощности в 3–4раза, на случай, если подземный паркинг будет использоваться в качестве бомбоубежища.
Проектирование на аутсорсинге
«Мы семейная компания. Вней два учредителя: я и моя мама, Галина Шевелева. Все началось на заре 1990-х, когда фактически развалились советские проектные институты, в одном из которых мама занималась проектированием систем отопления, вентиляции икондиционирования. Пришлось искать себя в новых рыночных реалиях. Кто-то ушел торговать на рынки, аГалина Исаевна решила не бросать профессию иначала работать на аутсорсинге: искать заказчиков, делать отдельные проекты для банков, ресторанов имагазинов, которые в условиях рыночной экономики начали расти как грибы после дождя», – вспоминает Александр Никифоров.
Постепенно к Галине Шевелевой начали присоединяться единомышленники, которых она знала еще по работе в советских проектных институтах. Сформировался небольшой творческий коллектив, который объединился стаким же коллективом архитекторов врамках «Архитектурного ателье». В2000-м Галина Шевелева организовала Комплексную инженерную мастерскую («КИМ-Ш», торговая марка Engex). «Уодного из коллег-конструкторов жена была бухгалтером, она и помогла на первых порах с формированием отчетности», – рассказывает Александр Никифоров.
Компания на первом этапе была совсем небольшой, со штатом внесколько человек, своего офиса у нее не было. Основные клиенты до 2000 г.– Тверьуниверсалбанк и банк «Менатеп». Опыт, накопленный в этот период, позволил компании стать основным субподрядчиком по комплексному проектированию инженерных систем информационных центров Казначейства и Центробанка РФ у ряда системных интеграторов. Одним из заметных заказчиков стала компания «Вымпелком» (торговая марка «Билайн»), для которой Engex разработала проект центра поддержки клиентов в Твери. Сегодня в портфолио компании более 50 крупных проектов.
Еще одно направление работы Engex– инженерный консалтинг. Сотрудники компании консультируют девелоперов и корпоративных заказчиков по вопросам «зеленых» технологий, международных экологических стандартов и энергоэффективности. «Engex ввела понятие инженерной концепции проекта, предлагая решения по технологиям и оборудованию на самой ранней стадии проекта, снижая риски и затраты на проектирование ипоследующую эксплуатацию объекта без переделок проекта и здания», – рассказывает Алексей Поляков. Объяснить, что это такое, гораздо проще на конкретных примерах. В бизнес-центре «Третьяков Плаза», который был сдан вэксплуатацию в 2009 г., Engex одной из первых на российском рынке применила технологию утилизации тепла, которое выделяют системы кондиционирования. Бизнес-центр класса А, такой как «Третьяков Плаза», вырабатывает большое количество тепла, которое не выбрасывается в атмосферу, а используется для нагрева воды. В итоге эксплуатирующая организация несколько месяцев в году не платит за горячую воду. Для таких крупных проектов экономия исчисляется миллионами.
Доходы инженеров
Мировой рынок инжиниринговых услуг, по оценкам Центра стратегических разработок (ЦСР) «Северо-Запад», продолжает активный рост – с $750 млрд в 2012г. до $1,4 трлн к 2020 г. Рынок инженерных услуг в жилом, индустриальном и инфраструктурном строительстве оценивается в 30–35% от общего объема. По мнению экспертов, за последние пять лет совокупный портфель заказов только трех ведущих международных инженерных консорциумов – Arup, Mott MacDonald и BuroHappold (все они активно работают на постсоветском пространстве) – составил не менее $25 млрд.
Наибольший рост в инженерной отрасли демонстрируют Китай, Индия, Мексика, страны Латинской Америки. Как считает один из руководителей ЦСР «Северо-Запад» Владимир Княгинин, доля российских компаний в экспорте инженерных услуг (он называет его офшорным инжинирингом) пока не превышает 1%. Но компания Engex намерена изменить этот расклад сил своим выходом на европейский рынок.