Корпорация S. Holding Алексея Шепеля намерена построить Центр дзюдо в Москве. Он должен стать точной копией японского центра мирового дзюдо Кодокан вТокио, фотография которого украшает кабинет девелопера.
Расположится новый центр набывшей площадке грузового двора РЖД, возле Белорусского вокзала. Обэтом замысле, оработе над проектами планировок промзон, одраке сконкурентами и олюбви кдзюдо Алексей Шепель рассказал винтервью «Ко».
– Почему вы решили строить Центр дзюдо?
– В этом году ястал чемпионом России подзюдо вразделе «ката» иподтвердил звание мастера спорта. В2012г. первый раз вывез своих сотрудников итренеров вКодокан. Каждый год вавгусте там собираются представители федераций дзюдо совсего мира. Преподаватели Кодокана втечение двух недель показывают новую технику рандори идемонстрируют ката. Впоследний день ты можешь сдать контест поката, который оценивают самые уважаемые преподаватели Кодокана. Стех пор Федерация дзюдо России внашем лице регулярно присутствует наежегодных контестах. Впрошлом году мы смоим тренером сдали контест понагэ-но-ката, который дает возможность получить третий дан (Шепель подходит кстене ипоказывает документ, написанный иероглифами). Самый высокий дан– 10‑й, унашего президента Путина – 8‑й дан, этот дан ему присвоен Международной федерацией дзюдо в2014 г.вчесть 60‑летия. ПрезидентIJF Мариус Визер тогда сказал, что для всего сообщества дзюдоистов это большая честь– иметь всвоих рядах такую личность.
Мы хотим построить Центр дзюдо «Гибкий путь» возле Белорусского вокзала, наул. Ходынская. Это территория бывшего таможенного терминала. Рядом– проектируемый инновационный центр «Газпромнефти». Воснове архитектуры Кодокана лежит квадрат, вкотором должно поместиться четыре квадратных ковра по100кв. м. ВТокио это девятиэтажное здание общей площадьюоколо 10000 кв. м, площадь татами – 1100кв. м. Унас будет немного больше. Центр дзюдо «Гибкий путь» будет прежде всего развивать массовое традиционное дзюдо, для любого возраста илюбого уровня подготовки.
– Как вы получили площадку возле Белорусского вокзала, всамом центре Москвы? Там вроде иместа уже нет для застройки.
– Место есть. Мы решили сделать градостроительную документацию этой территории РЖД, сейчас это промтерритория размером более 200га, куда входит бывший грузовой двор РЖД площадью 34га скучей непонятных предприятий, втом числе заброшенных. Чтобы упромтерритории была понятная инвестиционная привлекательность, нужно разобраться, что находится наэтой территории, договориться ссобственниками, сделать проект планировки, подсчитать, сколько там можно построить икаких именно объектов недвижимости. Вообще-то ядавно, еще современ работы вправительстве Москвы, занимаюсь грузовыми дворами РЖД вМоскве.
– У вас уже есть ГПЗУ (градостроительный план земельного участка.– Прим. «Ко») или генплан земельного участка возле Белорусского вокзала, дающий право строить?
– Нет, ожидаем нераньше чем через год. Поэтому параметры проекта– площадь, объемы инвестиций пока неизвестны. Предполагаем делить проект строительства 70% на30%, где 30% всего построенного будет принадлежать РЖД как владельцу прав наземлю.
Мы специализируемся наподготовительной градостроительной проработке для получения ГПЗУ. Когда строить очень хочется, анельзя, обращаются кнам.
– Москва шесть лет несогласовывала застройку грузового двора Рижского вокзала. Сергей Полонский так инедождался разрешения…
– Потому что Полонский, как идругие, хотели там делать точечную застройку, поэтому Москва инесогласовывала. Амы предлагаем разрабатывать граддокументацию для всего участка вестественных границах исогласовывать ее совсеми собственниками. Как показывает опыт, вкризис это всегда сделать гораздо легче.
– Вы– человек команды Владимира Ресина, главы строительного комплекса правительства Москвы в1991–2010гг. Сейчас увас явно нет административного ресурса, чтобы делать граддокументацию ибыстро получать ГПЗУ. Как вам удалось вступить втесное сотрудничество скомандой нового главы стройкомплекса Марата Хуснуллина?
– Нужно иметь нестолько административный ресурс, сколько большое желание инеобходимые знания. Унас вМоскве всего четыре-пять специалистов-градостроителей, имоя команда – одна изних. Незря меня Ресин взял ксебе надолжность начальника главы управления градостроительных программ Департамента градостроительной политики в2006г. Моему управлению вчасти подготовки адресных перечней нового строительства подчинялись иМоскомархитектура, и«Генплан Москвы», ивсе «Моспроекты». Чтобы это делать, нужно разбираться впредмете.
Сейчас вМоскве 83промзоны, изкоторых 30реорганизуются правительством Москвы, наних город сам разрабатывает проекты планировок территории. Если считать вместе сфедеральными предприятиями оборонного комплекса, тоэто около 30000 га промышленных, производственных икоммунальных территорий. Ночисто производственных территорий – 11000 га. Наостальных 19000 га ничего непроизводится, эти территории заняты офисами, апартаментами, автосервисами. Мэр Москвы Сергей Собянин называет такие места «ржавым поясом». Департамент науки ипромышленной политики подробно их изучает, ибудет давать поручения реорганизовать так, чтобы арендаторы этих 19000 га платили налог наземлю непольготной ставке научного или промышленного предприятия, апотой, по которой должны. Ивот здесь мы сДепартаментом науки ипромышленной политики нашли точки соприкосновения вчасти реорганизации ивведения вхозяйственный оборот федеральных промышленных территорий. Подвум таким промзонам мы договорились засвой счет подготовить градостроительные обоснования их реорганизации для выноса нарешение ГЗК.
– А как вы вообще стали заниматься девелоперским бизнесом?
– В 1995г. ярешил купить квартиру вОдинцово, дом строили военные. Яговорю, хочу купить квартиру, они мне отвечают, мы продаем только юрлицам, анадостройку дома нам нужен 1млн руб. Заэтот миллион мне отдали восемь квартир. Так ястал соинвестором вдоме вОдинцово, который строил главк Минобороны. Потом япродал семь квартир, одну оставил себе. Рентабельность сделки мне очень понравилась– больше 30% заодин месяц, и ясоздал риэлторскую фирму. Тогда вМинобороны существовало три военных строительных главка: «Главстройпром», «ГВСУ «Центр» и«Спецстрой». Первые два были приватизированы, сними яисоздал две риэлторские фирмы для инвестирования их объектов. Они назывались «Су-36 инвест» и«Главстройпром-инвест». Ияпродавал дома всех военных строек. Военные строили дома изпанели серии 111. НовМоскву военных непускали.
– Кто непускал?
– Копелев (основной владелец ДСК‑1. – Прим. «Ко»), он всегда был монополист. Вкризис 1998г. вМоскве все ДСК встали: небыло денег, бартер тоже непроходил, аувоенных– было все, кроме земли, иони вышли направительство Москвы. Тогда Владимир Иосифович Ресин говорит: «Ну,раз мои ничего немогут, пусть военные строят».
Первые три дома военные построили вЮго-Западном округе. Нопроекты этих домов несоответствовали требованиям кархитектурному облику Москвы. Военные обратились впроектные институты– ГУПы, чтобы адаптировать свою панель 111, они нехотели это делать, витоге адаптировал частный проектный институт «ЦНИИЭП жилища», аязаплатил заэто деньги. Мой интерес был втом, чтобы продавать дома этой серии. Так появилась серия 111М.
– А сРесиным вы познакомились втот момент, когда согласовывали серию 111М?
– Грубо говоря, да.
– И после этого вы решили сами стать девелопером?
– Да. В1999г. ясоздал собственную девелоперскую компанию S. Holding, выиграл уКопелева, кстати, первый конкурс настроительство жилого микрорайона вБутово, иназвал его «Синяя птица – 2». Дома были изповторно переделанной нашей серии истали называться 111М‑1-М, стена была кирпичная, чтобы ссоседними домами ДСК‑1 хорошо смотрелась. В2005г., построив вБутово восемь домов, яснова переделал панель изарегистрировал серию С-222. Впроектном институте «ЦНИИЭП жилища», который проектировал панель С-222 ипроходил госэкспертизу, уменя было 5%. Когда появилась серия С-222, яотдал свои 5% собственникам «ЦНИИЭП жилища»– архитекторам Валерию Острецову иСтаниславу Николаеву, вобмен направа насерию С-222. Иэти авторские права явложил всвой проектный институт «Руспроект», который создал снуля. После этого япродавал права на панель С-222 пятнадцать лет. Изнее построили около 1млн кв. м вМоскве побюджетному заказу, атакже вЯрославле, Пскове, Тамбове, Рыбинске иМосковской области, всегоболее 2млн кв. м.
– И сколько вы заработали наС-222?
– 5% отсметной стоимости.
– Но с2016г. вМоскве запрещено строить дома старых панельных серий.
– Мы разработали в2009г. новую серию– С-300, анедавно ее улучшили, иунас появилась обновленная серия С-300МФЗ, вноябре ожидается заключение госэкспертизы. Кстати, серию С-222 хочет купить Воронежский ДСК, прислали мне недавно письмо. Итакие письма приходят довольно часто.
– Продадите?
– Нет.
– Вам все равно вМоскве недадут строить здания из222‑й серии.
– Такая корова мне самому нужна. Накаждый дом измоей серии япродаю авторские права за5%, так делаю последние 10лет. Ядаже ГК «ПИК» непродал права наС-222.
– Почему?
– Писарев иЖуков (Кирилл Писарев иЮрий Жуков– основатели, ныне бывшие акционеры ГК «ПИК».– Прим.«Ко») в2006г. приобрели увоенных завод «100КЖИ» (Комбинат железобетонных изделий), который делал мне бетон. Они думали, что вместе со«100КЖИ» приобрели права напанель С-222, ноправа нанее были уменя. Мы сЖуковым чуть неподрались вкабинете Ресина.
– Вы перекинули Жукова через бедро?
– Нет, Ресин неразрешил, он знал, что драться Жуков неумеет. Потом Писарев приходил комне навстречу вресторан «Палаццо Дукале»: «Ресин мне сказал купить утебя серию С-222». Яприходил сдевушкой, аон сохранниками. Яспрашиваю: «Ачто ты сохраной пришел? Они меня бить, чтоли, будут, чтобы яподешевле продал?» Витоге мы недоговорились: ямог продать права напанель С-222за1млрд руб, хотя оценщики сказали, что она стоит1,5млрд руб, ноПисарев предлагал 74млн руб. Чтобы самому сделать такую серию, нужна хорошая команда, 100млн руб. игод работы. Тоесть они хотели купить посебестоимости.
«Мортон» тоже интересовался серией С‑300 для своих объектов. Его новый собственный комбинат мощностью в525000 кв. м вгод непозволяет обеспечить потребности вполном объеме, компания строит вгод около 1млн кв. м. Мы построили три ДСК– два вМоскве, с«Дон-строем», «МСМ‑5», идля себя вЯрославле, два спроектировали ипрошли госэкспертизу вАдыгее иЧите. Сейчас кризис, назаводы заказов нет, итеперь только продаем права насвою панель.
– А Центр дзюдо вы будете строить изС‑300?
– Да. Эта панель дает возможность делать каждый дом индивидуальным, сразнообразными фасадами. Изтакой панели можно строить и одноэтажное здание, ивысотное. Нопри этом ее себестоимость сотделкой– 35000 руб. закв. м.
– Это похоже напанельные здания известного архитектора Рикардо Бофилла.
– Я несколько раз сним встречался идружу сего бывшим партнером, архитектором Мануэлем Нуньес-Яновским. Попросил его сделать мне панель, он сказал, что здесь это будет дешевле, ноберется помочь сархитектурой, технологией иоборудованием.
– Раз вы занялись разработкой градостроительной документации, тоувас, наверное, есть еще проекты недвижимости?
– Мы участвуем вразработке граддокументации для транспортно-пересадочных узлов (ТПУ), которые проектируются позаказу «Мосинжпроекта» иМКЖД. Мы переделали проект планировки ТПУ возле метро «Владыкино»: изпервоначальных 36000 кв. м его коммерческая составляющая выросла до200000кв. м. Дляэтого расширен участок, сдвинуты линии электропередачи, дороги по-другому организованы, идостигнуты договоренности ссобственниками земли. Вближайшие дни ожидается утверждение проекта планировки ТПУ воВладыкино. Впериметр ТПУ попали изолированный отосновной части участок «Корпорации МИТ», ГАИ игараж. Гараж станет частью торгового-офисного комплекса на63000 кв. м, научастке «Корпорации МИТ» будет построена ведомственная гостиница всоставе многофункционального здания. Возможно, S. Holding выступит соинвестором этого объекта (площадь – 70000 кв. м, инвестиции– 4млрд руб.). Внастоящее время позаказу «Корпорации МИТ» моя компания-заказчик S. Engineering готовит документацию для строительства этого обьекта. Как объект ТПУ, он является инфраструктурным иможет претендовать вВЭБе нальготную ставку покредиту.
– Рядом сбудущим отелем работает мусоросжигательный завод. Как там можно строить гостиницу?
– Рядом уже есть гостиница Центробанка игостиница «Владыкино». Мы хотим добиться переноса мусоросжигательного завода ивсю эту промзону сделать общественно-деловой. Для этого занимаемся обоснованием градостроительного потенциала всей промзоны №10«Владыкино». Хотя позакону этот мусоросжигательный завод может там находиться– он более чем в50метрах отбудущей гостиницы.
У нас еще есть проекты вЛианозово, там метрополитен хочет строить станцию метро, амы предлагаем сделать вокруг ТПУ на200000 кв. м коммерческой недвижимости.
– А что свашим проектом торгового центра наРублевке, который вы заявили еще в2009г., апотом продали грузинскому бизнесмену Миндии Гулуа?
– Та сделка несостоялась. Мы проектируем торговый центр иждем снижения ставки ЦБ. Построили кнему дорогу, решаем проблему сочистными сооружениями.
Кроме того, мы разработали эскиз проекта планировки насоседние земли, организовали круговое движение наперекрестке идоговариваемся сВТБ, что будем делать для себя идля них единую граддокументацию. УВТБ наРублевке, рядом снами иповоротом наНиколину Гору, есть 200га полей. Банк наэтих землях хочет строить. Нодля этого нужно разработать граддокументацию. Яживу вконце Рублевки, каждый день проезжаю мимо изнаю, что можно сделать наэтом участке. Сейчас, вкризис, мы нестроим, аработаем наперспективу, разрабатываем проекты планировки, делаем дорожную карту, как получить ГПЗУ. Если заказчику проект нравится, мы говорим: берите нас всоинвесторы. Мы работаем идля федеральных структур, этими землями Москва еще незанималась.
– В прошлом году был принят №217-ФЗ,Закон онаемных домах социального использования. Иэтот закон предполагает выделение земли городом бесплатно, без конкурса тем, кто хочет строить такое жилье. Если вы строите отели сапартаментами, тоидея этого закона вам, очевидно, близка.
– Больше года мы пишем письма вправительство Москвы сразными предложениями пореализации этогозакона. Чиновники нам отвечают, что земля для наемных домов будет выделяться поаукциону, нониодногоаукциона Москва непроводит, потому что земли вМоскве нет. Поэтому,какнам пишет Департамент градполитики, «представляется нецелесообразным строительство наемных домов».
– А какже 19000 га неработающих промзон? Какой потенциал для девелопмента!
К этому мы ипришли, нонам говорят: унас нет земли, нет денег.Амои финансисты подсчитали, чтоесли мы построим этот наемный дом измоей серии, тоон окупится за3–4года. Еслиже его строить порасценкам Департамента экономической политики– 65000 руб., толучше вообще нестроить.
Доходный дом– это очень интересный бизнес, особенно сейчас. Ненадо продавать, взял стандартный кредит напять лет, как яберу вСбербанке, он через пять лет окупился, иприносит доход всю оставшуюся жизнь. Это гораздо интереснее, чем даже строить напродажу квартиры измоих панелей. Панель дешевая, уменя себестоимость 1 кв. м смебелью– 35000руб. При сдаче варенду по1000руб. закв.м вмесяц доходный дом окупается за3–4года. Это примерно вдвое быстрее, чем гостиница, даже вцентре Москвы. Унас вМоскве 40% жилья варенде, рынок огромный. Нопока нет взаконе строительных нормативов для доходного дома, которые определяют высоту потолка, инсоляцию, ширину лестниц, количество машиномест ит. д.
– А что вам эти строительные нормативы дадут?
– Тогда ясмогу производить панели, которые соответствуют этим нормативам, истроить наемные дома иапартаменты.
– А сейчас вы что производите?
– Панели для жилого дома.
– То есть вы панель для наемного дома идля гостиницы сапартаментами еще непридумали?
– Придумали. Ноесли все сделать понормативам, топроще будет проходить госэкспертизу.
– Если небудет закона обапартаментах, товы несможете построить гостиницу впромзоне?
– Сможем. Нотогда мы строим понормативам гостиничным.
– Вслучае выхода закона обапартаментах вам придется заново регистрировать свою панель?
– Это нас вполне устраивает. Мы умеем это делать. Мы готовы регистрировать оба вида панели– игостиничного типа, идля апартаментов, точнее, многофункциональных зданий, МФЗ, закон окоторых готовится Минстроем РФ.
– Сколько это стоит, чтобы зарегистрировать новую панель? Сколько нужно времени?
– Регистрация бесплатная. Говоря отрудовых затратах– этогод, если снуля, абез опыта – идва, когда же утебя есть основа– то3–4месяца инесколько десятков миллионов.
– Вот Москва нехочет вам давать землю под наемный дом. Ичто дальше?
– Тогда мы иидем нафедеральные земли ивпромзоны.
– Но ТПУ строятся ссогласия правительства Москвы ивосновном наземлях столицы?
– ТПУ– да. Там мы хотим строить гостиницы иМФЗ. Ноунас совсем другой подход корганизации ТПУ. Так, воВладыкино хотели строить только ТРЦ на36000 кв. м наочень узком пятачке, порекомендации Cushman (международная консалтинговая компания Cushman &Wakefield.– Прим.«Ко») сперехватывающей парковкой. Яспрашиваю: как вы сюда 36000 кв. м торговой площади поместите сучетом торговых технологий ивытянутой формы участка, изачем здесь столько? Тогда МКЖД согласился разместить здесь МФЗ в25этажей иприрезать кТПУ еще кусок земли, соединив его другим переходом. Витоге площадь ТПУ выросла до200000 кв. м. Сейчас этот переделанный проект снашими поправками, который мы разработали бесплатно, идет кХуснуллину наутверждение. Ивот такие типовые МФЗ сдоходным домом мы хотим разместить внекоторых ТПУ– всего их планируется вМоскве 217. Унас пять уже вработе.